作者：王正涵 律师
普通民众面对房屋拆迁，相信大多数心里是六分高兴、三分期待，外加一分不确定：有一点幸福来得太突然，让人有一点不知所措。你心中那一分不确定，恰恰是拙著《房屋拆迁补偿108问》致力于解决的问题，包括：能不能获得补偿权益？（见本系列第一问：同住人如何认定？）能获得多少补偿权益？（见第二问：动迁中“三块砖头”指什么？）补偿权益包括房子还是货币？选房需要多久才能上市交易？（见第五问：动迁安置房多久可以转让、出租？）等等。随着在本系列文章在新浪博客、微信圈陆续连载，作者的案件咨询量也随之增加。咨询者对于作者的信任本身弥足珍贵，更难得的是在接待、解决这些问题的过程中，作者对于房屋拆迁的经验也逐渐增加。出于对咨询者负责任的考虑，作者在目前经验的基础上，总结出公民面对房屋拆迁的基本要领。
一、房屋征收阶段
公民在得知房屋拆迁信息时，首先必须清楚房屋拆迁的工作阶段，具体在哪个环节。（房屋拆迁的整体流程，请参阅本系列第九问：旧城区改建的法律程序）大体而言，在国有土地上房屋拆迁工作中，主要分两个阶段：一是征收，二是补偿。就上海市的旧城区改建而言，一般征收决定做出前，须完成“一征”工作（请参阅本系列第八问：“一征”九问九答）；补偿协议签订后，需达到一定比例后方能生效（一般在85%到90%之间确定一个具体比例）。
了解房屋征收阶段，作用在于明确下一步工作如何部署和进展。举例而言，如果二征签约已经完成，则须了解签约率是否已经达到法定生效比例，搬迁工作将如何部署（请参阅本系列第十一问：“搬迁”那点事），甚至包括向单位请搬迁假期（请参阅本系列第十二问：员工家里动迁，用人单位必须准假吗？）。又如，征收范围确定后，有些行为的法律效力是受到严格限制的，如户口迁移、增加面积等（请参阅本系列第十问：房屋征收范围确定后，不得实施哪些行为？）
二、房屋征收方案
房屋征收方案是确定公民能否获得动迁权益以及获得多少动迁权益的具体依据，至关重要，必须掌握。一份房屋征收方案洋洋洒洒十几页，重点看哪些内容？第一，看“两个评估价”即评估均价和评估单价，这是确定三块砖头的重要依据（请参阅本系列第二问：动迁中“三块砖头”指什么？）；第二，看“两个面积”即建筑面积或居住面积（请参阅本系列第十六问：建筑面积如何确定？，第十七问：阁楼面积如何计算？）；第三，看“被征收人/承租人”，这是确定签约主体的法定依据（请参阅本系列第六问：被征收人和承租人如何确定？）；第四，看在册人口，这是确定同住人的法定要件之一（请参阅本系列第一问：同住人如何认定？第七问：关于同住人权益的两个案例）；第五，看安置房源，由于目前实践中一般在二征前有“预签约”阶段，也就意味着在预签约阶段会进行摇号选房阶段，需要明确期房或者现房，以及具体进户日期等。
三、房屋基本状况
这主要是从房屋的物理情况和历史渊源的角度，来考察被拆迁房屋的。主要搞清楚以下几个具体问题：
序号
问题
1
房屋性质，即房屋属于公有出租房屋、私有房屋、宅基地上房屋还是城中村房屋？
2
房屋来源，即房屋是自己建造的，还是从他人处买受的？
3
房屋类型，即公寓、独立住宅、新工房、花园住宅等。
4
实际居住人，实际居住在被拆迁房屋内已经满一年以上的人员（租客和借用人除外），是否属于户口簿上在册人员在所不论。
[法律依据]
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。
第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
第三十三条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。
房屋征收补偿一〇八问·往期目录
第一问：同住人如何认定？
第二问：动迁中“三块砖头”指什么？
第三问：国有土地上征收补偿的法律依据及其限制是什么？
第四问：实践中如何确定征收补偿主体？
第五问：动迁安置房多久可以转让、出租？
第六问：被征收人和承租人如何确定？
第七问：关于同住人权益的两个案例
第八问：“一征”九问九答
第九问：旧城区改建的法律程序
第十问：房屋征收范围确定后，不得实施哪些行为？
第十一问：“搬迁”那点事
第十二问：员工家里动迁，用人单位必须准假吗？
第十三问：动迁权益被赠与后，可以要求撤销吗？
第十四问：“他处有房”如何认定？
第十五问：房屋征收补偿权益包括哪些具体项目？
第十六问：建筑面积如何确定？
第十七问：阁楼面积如何计算？
第十八问：购买动迁安置房时需要注意什么？（一）
第十九问：购买动迁安置房时需要注意什么？（二）
第二十问：“九四方案”案例简析
第二十一问：黄浦区法院房屋拆迁强制执行案件综述（2011——2014）
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