地产融资之：中小房企如何参透“资方的心”

演讲人：杨明伟 全经联金融投资委员会委员，长富汇银投资基金管理（北京）有限公司高级副总裁

演讲主题：《中小房企投融资实务》

杨明伟先生从金融机构的角度，从“我国房地产行业的现状、房企融资渠道、中小房企投融资需要重点关注的问题”三方面全面解析了新形势下，中小房地产企业如何与金融机构更好的合作——有效利用多种融资渠道，为房地产开发运营的全过程提供资本支持。

一、我国房地产行业的现状

1.　房地产市场从增量向存量转变

2.　房地产开发结构性过剩

　　结构性过剩更多的表现在同质化的住宅，国家屡次的房地产调控，实际上也都是针对住宅的。从这个角度来说，相比单纯的住宅开发和销售模式，非住宅市场将大有可为。

3.　复合地产开发将取代单一开发模式

　　单一的住宅开发无法满足消费者日益增长的多元化生活消费需求对房地产的要求。

4.　房地产从量的增长向质转变

　　前几年大家都在拼销售收入和销售面积，中国房地产所谓100强、50强的排名，大都以开发面积和销售收入为标准，从这个意义上来讲，房地产开发100强只能叫100大，而不能叫做100强。随着行业发展的进一步完善，房地产正从销售收入的销售面积的对比向销售利润率和客户认可度转变，我觉得未来真正有竞争力的开发商不一定要做到最大，但一定是盈利能力最强的。

5.　开发商的运营能力变得更加重要

　　中国地产商住宅及散售型商办开发几乎没有售后服务，基本上是卖完了就大功告成了。从花样年集团旗下彩生活香港上市受到投资人的追捧大家可以看到，开发商的物业管理能力越来越被客户（买房人）所关注。

6.　房地产融资从单一开发贷转向开发全过程融资、股权、债权、夹层多模式转变

　　房地产的融资已经从单一开发贷借款向开发全过程融资，股权、债权、夹层多模式进行转变。取得土地阶段首先引入基金等股权类投资者，做大做强房地产开发的项目公司，然后再引入金融机构的各种贷款，而不是单纯的直接向金融机构去融资。单纯的向金融机构融资困难很多，通过向基金股权融资的模式可以把项目公司做大，符合金融机构贷款的要求。

二、房地产企业融资渠道

1.　金融机构借款：银行开发贷、信托公司项目贷款

2.　民间借贷：小额贷款公司、公司或私人拆借

3.　预收款、预售款

4.　应付账款（施工单位、供应商）

5.　股东投入

6.　资本市场融资

7.　合作开发（引入开发商、基金）

三、中小房企投融资需要重点关注的问题

（一）投资时需要关注的问题

1.　自我认识

　　1）我有什么、我能做什么

　　2）我想做什么、我缺少什么

2.　市场分析

　　1）消费者需要什么产品

　　2）项目适合开发什么产品

　　3）资金需求与来源

　　4）项目风险与盈利

（二）融资时需要关注的问题

1.　我是谁

　　介绍自己：公司基本情况、实际控制人、团队、过往业绩、公司财务状况。

2.　我要做什么

　　介绍项目：土地基本情况、规划指标、项目定位、项目投资预售（总投资、已投资金额及来源、预计资金缺口及来源）、四证取得的情况及建设进度、销售情况、竞争楼盘、项目开发及节奏、开发利润与风险。

3.　我需要多少钱

　　融资金额、模式、期限、成本

4.　我拿什么还、拿什么分配收益

　　还款及收益来源：本项目/其他项目销售收入、股东投入、再融资、项目盈利。

5.　我能提供的保障

　　保证、抵押、质押、劣后资金、股权转让、董事会改组与人员委派（总经理、法定代表人、财务/工程负责人）

6.　谁是我的合作伙伴

　　1）专业：合作方有资金实力、管理能力

　　2）时机：较早选择合作方以降低沟通、融资成本

来源：全经联网