在房屋买卖中，构成根本违约的标准应当是合同的约定【如卖房人逾期交房超过15天，买房人逾期付款超过15天等】。如果合同没有约定何种情形下构成根本违约，则应当以是否会导致合同目的不能实现作为认定是否构成根本违约的标准。
房屋买卖中，买房人或者卖房人（甚至双方）出于各种原因办理委托公证，委托第三人代理自己处理房屋买卖中的各种事宜很常见【当然，“自己代理”和“双方代理”等有损被代理人利益的代理形式是被禁止的】。如果房屋买卖双方在合同中约定了某一方应当在某个期限之前办理委托公证，则义务人就应当按约办理委托公证，否则就构成违约。但是，构成违约和构成根本违约是两个概念。如果负有办理委托公证义务的一方没有办理委托公证会导致后续的合同无法履行（具体案情具体分析），对方的合同目的不能实现，则负有办理委托公证义务的一方构成根本违约；如果负有办理委托公证义务的一方没有办理委托公证不会导致后续的合同无法履行，不影响对方合同目的的实现，则负有办理委托公证义务的一方不构成根本违约。
委托公证只是手段，如果缺少此手段不会影响合同目的的实现，则不会构成根本违约。换言之，委托公证的义务不是合同的主要义务，违反之并不必然导致根本违约，还要看违反该义务是否必然导致合同目的不能实现——如果违反该义务必然导致合同目的不能实现，则构成根本违约；反之，不构成根本违约。此外，在负有委托公证义务的一方违反该义务并不构成根本违约的前提下，如果对方有根本违约的情形，则对方构成根本违约，要承担违约责任。
附：祝某某等诉葛某某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：2010年11月23日，系争的上海市xxxxx房屋产权登记至祝某某、丁某某名下。2013年2月27日，祝某某将系争房屋出租给他人，租期为2013年3月5日至2014年3月4日。葛某某与祝某某、丁某某在案外人上海xx房产中介事务所（以下简称xx事务所）的居间介绍下，于2014年6月7日签署《房地产买卖居间协议》（以下简称《协议》），约定：由葛某某向祝某某、丁某某购买系争房屋，总价款为人民币（下同）1，370，000元；签署协议当日葛某某支付定金50，000元，并约定于签署协议后30日内双方共同至xx事务所签署正式的《上海市房地产买卖合同》（以下简称《合同》）；祝某某、丁某某净到手1，370，000元首付款，产权过户所产生的费用及中介费均由葛某某承担，等租客走后一周内葛某某支付首付款、交接房屋；办理委托公证，交接房屋后的两个月内办理产权过户、付清余款；产权过户当日，祝某某、丁某某必须提供动迁协议；……。同日，祝某某收取葛某某定金50，000元，并出具相应的《收款收据》。2014年6月11日，祝某某还清系争房屋的贷款。2014年7月3日，祝某某、丁某某出具《买卖合同履行告知书》给xx事务所及葛某某，主要内容为：由于xx事务所为防止买卖双方私下交易，没有告知其买方的联系方式和住址，所以其无法联系到买方，烦请xx事务所代为转告；根据双方签订的《协议》，请于2014年7月6日前由葛某某按《协议》履行，继续签订《合同》，祝某某将全力配合买方办理相关手续，如有特殊情况，祝某某将委托公证给丁某某全权办理。2014年7月4日，葛某某出具《买卖合同履行告知书》给祝某某、丁某某，主要内容为：葛某某经xx事务所介绍，购买系争房屋，葛某某与祝某某、丁某某签订了《协议》并支付产权人定金50，000元。2014年6月7日23时许，葛某某与祝某某、丁某某签订《协议》，约定30天内签订《合同》，至今祝某某、丁某某一直不愿意履行当时签订的《协议》约定；葛某某特邀请祝某某、丁某某于2014年7月6日前往xx事务所签订《合同》，履行当时签订的《协议》约定及前往公证处全权委托葛某某办理系争房屋的一切事宜；如2014年7月6日前未及时签约，葛某某有权追究祝某某、丁某某的违约责任，并根据定金罚则赔偿葛某某违约金及损失。2014年8月25日，xx事务所工作人员xx与祝某某通话，通话的主要内容为：祝某某表示可以继续交易，祝某某本人可以去交易，不用委托他人，xx事务所及葛某某对委托意思的理解有误，祝某某对委托意思的理解为祝某某可能没空就委托丁某某去，现在祝某某本人有空，xx事务所及葛某某要交易祝某某会一起去，祝某某不可能公证委托给葛某某出售系争房屋，祝某某要委托也是委托祝某某的妻子丁某某或家里人；xx表示，祝某某方要继续交易，需要祝某某将出售系争房屋的权利全权委托给葛某某处理，葛某某要求祝某某办理（祝某某委托葛某某出售系争房屋的）公证委托手续，葛某某现在不能交易，xx事务所及葛某某（对委托理解）的意思是双方共同去公证处办理全权委托，后面的过户祝某某就不需要去了，祝某某委托葛某某出售系争房屋，葛某某会支付祝某某首付款，委托当天支付祝某某首付款，两个月内将剩余尾款给祝某某。
裁判原文节选：
一审【案号：上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第25847号】《协议》系双方买卖房屋的真实意思表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，当事人应严格按约履行各自的权利义务。葛某某按约向祝某某、丁某某支付了购房定金，但祝某某、丁某某拒绝按约办理将出售系争房屋权利公证委托给葛某某的手续，祝某某、丁某某的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。现葛某某要求祝某某、丁某某返还定金50，000元并承担违约金50，000元的本诉诉请，符合法律规定，予以支持。祝某某、丁某某要求葛某某支付违约金、赔偿款及要求葛某某配合其签订《合同》的反诉诉请，不符合法律规定，不予支持。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第199号】本院认为，本案的争议焦点为双方未能按期签订《合同》究竟是何方原因所致？对此，祝某某、丁某某表示系由于葛某某拒绝按期与其签订《合同》，对此葛某某应按定金罚则承担违约责任并赔偿其相应损失。葛某某则认为，系由于祝某某、丁某某拒绝按照《协议》约定办理祝某某、丁某某委托葛某某办理系争房屋过户事宜的公证手续导致双方未能签订《合同》，对此祝某某、丁某某应承担违约责任。由此，祝某某、丁某某未办理《协议》约定的“委托公证”能否成为葛某某拒绝签订《合同》的正当理由，则是本案处理的关键所在。本院认为，首先，就《协议》约定的“委托公证”的含义，祝某某、丁某某认为是祝某某委托丁某某全权办理系争房屋出售事宜的相关手续，葛某某则认为是祝某某、丁某某全权委托葛某某办理系争房屋产权过户事宜的相关手续。对此，虽然《协议》对“委托公证”的含义未作出明确约定，但根据原审时祝某某、丁某某提供的与xx事务所工作人员xx的通话录音记录以及xx事务所经办人xxx的证词，可以证实当初双方签订《协议》时所约定的“委托公证”的本意确系祝某某、丁某某委托葛某某办理系争房屋产权过户事宜的相关手续。祝某某、丁某某对“委托公证”的解释一方面缺乏相应依据证实，另一方面其仅以xx事务所工作人员与本案存在利害关系而否定证人证言的效力依据亦不充分，且若依祝某某、丁某某的解释，按常理双方根本无需对此事项作出特别约定，故本院对此不予采纳。其次，虽然双方在《协议》中确实约定祝某某、丁某某应办理将出售系争房屋相关权利委托给葛某某的公证手续，但本院同时也注意到葛某某又是系争房屋的买受方，葛某某作为系争房屋的买受方同时又接受出售方出售房屋的委托授权，此显然不符合逻辑且亦有违反法律规定之嫌。对此，原审时证人xxx也陈述就该种约定形式祝某某、丁某某事后表示担心其表示理解，此亦能印证该约定确实存在有违常理之处。第三，撇开上述约定的不合理之处，本院也注意到《协议》中对“办理委托公证”的时间节点，即应在签订《合同》之前还是之后也并未作出明确约定。综合以上几点，本院认为，虽然双方确实在《协议》中约定了祝某某、丁某某应办理委托葛某某出售系争房屋的相关授权公证手续，但由于该约定存在有违常理之处，且双方对办理该手续的时间也未作出明确约定，故现双方因此发生争议导致未能按期签订《合同》，不能归责于双方，双方对此均不承担违约责任。原审法院未予综合考虑本案案情，认定祝某某、丁某某未予办理相关委托公证手续构成违约，有失偏颇，本院对此予以纠正。现双方均不再要求继续履行《协议》，故祝某某、丁某某应向葛某某返还已经收取的定金50，000元，对祝某某、丁某某要求没收葛某某支付的定金及赔偿损失的相关诉请，葛某某要求祝某某、丁某某承担违约责任的诉请，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第25847号民事判决主文第二项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第25847号民事判决主文第一项；三、祝某某、丁某某于本判决生效之日起十日内返还葛某某定金人民币50，000元；四、驳回葛某某原审其余本诉诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计人民币1，150元，保全费人民币5，000元，共计人民币6，150元，由葛某某负担3，075元，由祝某某、丁某某共同负担3，075元；一审反诉案件受理费人民币8，799元，由祝某某、丁某某共同负担。二审案件受理费人民币2，340元，由祝某某、丁某某负担1，193元，由葛某某负担1，147元。本判决为终审判决。
评析：二审的判决正确，说理也非常好。
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