2016年9月底，受境外客户以及内陆客户的双重委托，作为前述两位客户位于广州中心区物业出售的全程委托代理律师，时至2017年1月上旬，整个交易完成，借此介绍一下房产全程陪售业务以及就律师诉讼业务与非诉讼业务的分家与否问题。
文 | 陈桂平律师
来源 | 陈桂平律师的法律博客
（首发于“民商投融资联盟”微信公众号）
所谓房产全程陪售法律服务，实际上就是律师作为业主的代理人，代表业主完成房产出售的整个交易，这种代理区别于一般房产交易文件的审查、拟定以及修订，也区别于房产交易发生纠纷时的诉讼委托，可以说是前述两大类的结合，既包括正常的交易推进，也包括发生纠纷时的诉讼委托代理。
实际上，这种律师法律服务在境外，包括毗邻深圳的香港来说，并不陌生，比如在境外或者香港，房地产经纪方仅是作为房源的发放者，而交易的推进以及法律文件、纠纷的处理全部由律师完成。
那么具体来说，律师可以办理的事项包括哪些呢？从大的范围来说，包括签署、修订相关交易文件（比如定金托管协议、房产买卖合同、资金监管协议、银行按揭贷款协议等）、房产查册、递交过户、物业交接验收；也包括购房主体资格审查、代发催款律师函、代理诉讼、代理交易价格的谈判、代理诉讼过程的委托、代理收取定金（含首付款、按揭款、交楼押金等等），也就说，实际上律师的权限可以涵盖目前国内可以见到的房地产经纪公司的全部服务内容，那么，为何律师能有这么大的权限，实际上很简单，国内有种神器叫做“公证委托”，所谓公证委托在房地产交易中委托给律师的权限，可以扩大到涉及业主人身属性的内容，比如代签交易文件、递件过户、或者申请税费减免。
房产全程陪售，实际上对应的概念为房产全程陪购法律服务，实际上是一个交易的两端，法律服务内容方面是对应的。在全国律师协会业务指引里，早就有相关文件出台，比如2013年8月19日发布的《中华全国律师协会律师办理二手房买卖合同业务操作指引》，该指引中详述了有关律师提供二手房买卖合同法律服务的内容和范围。
但是为何此方面的业务指引早已公布，但是境内的二手房交易市场或者物业交易（包括一手房、写字楼、酒店公寓等）却极少见到律师的身影，见得最多反而是律师同行们经常呐喊的代理了多少房产交易纠纷，在笔者看来，所谓代理了多少房产交易纠纷仅是律师作为房产交易全程法律服务的一个阶段而已。至于为何房产交易未发生诉讼的情况难以见到律师的身影，笔者认为有以下几个原因：
（1）观念问题。这种观念问题分两端，一端是客户，另一端是律师。就客户端而言，许多客户包括老百姓认为，律师就是打官司的，即使在现在也是如此，甚至有高学历的朋友问我开庭时用不用戴假发（我开玩笑回应，港产律政剧看多了），而对于不少客户来说，没发生纠纷又有房地产经纪方在服务，没必要花多一笔律师费。但是不少真发生纠纷时找律师也是亡羊补牢，甚至于花的律师费成本远高于在交易之初就委托律师介入，对于多数房产交易的双方甚至于房地产经纪方来说，房产交易过程的法律风险点以及风险的系数并不熟悉，包括在交易不顺利的情况下转入诉讼时是否占有主动地位也不得而知，在没有律师介入的交易演变为诉讼时，实际上很多条款的约定、款项的收取或者支出等等均是存在瑕疵的。当然有些专业炒房者认为其比律师熟悉，事实并非真熟悉，所谓熟悉并不能仅局限于交易的流程或者税费、房价的预测，更在于法律风险的把控，熟悉相关的法律法规以及政策。
另一端是律师，律师这个职业功能一方面是提供法律服务，另一方面也是需要告知社会大众律师能提供什么法律服务。不管是律师也好，律所也好，包括房地产业务的专业所或者强所，在房产交易的全程法律服务中的推进力度是不足的，甚至乎认为这种业务属于“中介业务”，似乎在此类同行的观念里中介业务属于低端业务。在笔者看来，如果是这么定位的话，要么是入门不深，要么是孤陋寡闻甚至乎还没搞清楚律所的行业属性。房产交易的全程法律服务从交易的标的额来说，并不亚于中小型甚至大型的投融资交易，比如就国内一线城市来说，房产交易少则几百万，多则上亿，多少投融资交易的金额是大于这种房产交易的？且基于房产交易属于民生问题，因此交易的数量、频率远高于所谓高大上的投融资交易。
另外，律师提供房产交易的全程法律服务，是涵盖了交易过程中的非诉法律服务和可能的诉讼代理业务，其离不开对交易本身流程的了解、交易文件的专业评估以及诉讼时的代理思路，也就说在该类法律服务中，律师的技术含量并不低，何况全国律师协会都出了业务指引，难道说全国律协这么大体量智囊团比不上若干同行的个人？
第三，抛开该类业务来说，律师本身也是专业服务的中介机构，比如IPO业务中或者涉及投标业务的法律服务，多少是明确提及律师属于第三方中介机构，其实中介这词本身是中性的，也不知道为何在现实中逐渐变味，说到底也是人为的给它涂上色彩。
第四，即使是大型的投融资交易或者股权模式下的土地交易，律师在提供相关交易模式或者交易文件的法律服务时，也是类似房产交易，本质上无区别，仅是载体不一样而已，既然如此，又何必人为的去给某类业务定性。
（2）律师介入“先天不足”。所谓先天不足，是基于目前国内的房产交易居间服务是由房地产经纪方“一条龙完成”，包括房源的把控、房地产交易环节的跟进以及部分资金的托管等等。但是律师，本身因为不具有房源的把控，所以自然也就不是第一时间接触房产交易的买卖双方。也就说，房地产经纪方提供房地产交易的服务是在“房源”这个条件下顺水推舟而生的。
（3）律师介入“后天不努力”。不管是网络还是微博、微信圈，目前见得多的是律师代理房产交易诉讼，而不是房产交易非诉法律服务。原因主要有几个，一方面是律师本身仅是熟悉诉讼的代理，但是不完全了解甚至熟悉交易的环节，所谓熟悉交易的环节是通过诉讼代理类似案件后反推出来的“熟悉”。而真正的熟悉，应该是“亲临现场”，包括多跑房产交易登记中心了解交易指南、多看相关房产主管部门的政策文件、交易所需填具的表格、税务局有关房产交易的特殊规定、办理房地产交易的公证部门等等，为何多数律师没有从事房地产经纪方的熟悉房产交易的环节以及税费问题，原因只有一个，人家熟能生巧，天天干类似的活，不熟悉才怪。
在国内，笔者认为，即使律师作为房地产交易的代理方，也抢不了房地产经纪方的饭碗，理由很简单，目前房地产交易市场的主要服务方还是房地产经纪方，且基于律师的精力以及观念问题，不像境外律师类型区分的细化以及服务的成熟，所以律师在提供房地产交易全程服务的角色只能说以后会逐步变重，至少在短时间内不太可能。何况，房地产交易的房源提供者主要是房地产经纪方。那么律师在提供此类服务时相对于房地产经纪方的优势在于：
1、律师的角色不同于房地产经纪方。房地产经纪方在提供房产交易中的重点是促成交易。而律师则是把控风险以及评估在演变为诉讼时是否保护客户的利益甚至客户是否占主导地位，如果是买卖双方均有律师的，则交易最终形成的一致意见将是利益平衡而非倾向某一方，且基于交易文件是由律师谈判的结果，因此，对于违约后果的考量将是房产买卖双方的重点，即任何一方在动起违约念头时都会三思而后行。
2、律师在交易过程中同步进行了证据保留。任何交易都可能由“和气”变成“斗气”最后伤了“财气”。律师除了对交易条款、交易节点的把控外，更会主动的对交易过程中的证据进行保留，且无缝衔接。简单来说，比如一旦交易一方逾期，则律师自然的会跟客户沟通，是否采取进一步的措施。而对于房地产经纪方来说，其基于是双边代理，即“代表卖方”又代表“买方”，其地位有时是尴尬的。
3、律师在提供法律服务时是以诉讼结果的评估来作为非诉讼交易文件的拟定前提。这点需要说明的是，同一个房产交易中，是由同一个律师或者律师团队为房产交易的一方提供法律服务，这样的优势在于，即使房产交易进入诉讼，对于律师来说也非常清晰有关交易文件的内容以及证据的证明力。而目前律师在代理房产纠纷时，本身都是中后期介入的，因此导致诉讼代理中可能出现被动局面。也就是说，部分房产交易纠纷的败诉可能是律师的水平问题，也更可能是交易本身存在“硬伤”。
4、律师在提供法律服务时，更会主动的告知客户需要的注意事项，且根据交易的推进而主动告知客户委托的进展。任何交易在委托律师时，律师都有义务告知其交易存在问题或者法律风险，从而给客户提供相应的解决方案，最终由客户做决定。同时，律师的工作要求建立相应的工作记录或者档案，因此，对于律师的执业要求来说，也必须主动告知客户的进展，尤其对于部分房产交易的款项是由律师代收的情况下更是如此，如何使得客户放心、安心，这点始终贯穿在任何律师的法律服务中。
如同以往，笔者始终认为律师的诉讼与非诉讼是不分家的。这种不分家，并非是所有业务类型的不分家，而是指，在提供某一类法律服务时，诉讼与非诉的业务应该是定位一个“上下游”或者“产业链”的关系。举例来说，在IPO业务中，非诉讼律师可能自己的律师证都“落灰”了（其实多数纯非诉讼业务的律师都差不多），但是在IPO业务中也可能涉及诉讼业务，且是跟此类非诉业务相衔接的，而IPO业务过程中也可能涉及相关的刑事犯罪问题，因此，最专业化 服务应该是该业务领域中的诉讼与非诉讼的代理。又比如，资产证券化业务、基金业务，资产证券化或者基金业务就非诉阶段来说，是交易架构的设计或者交易条款的拟定，但是当其涉及监管规则或者投资者纠纷时，又可能会演变成诉讼，那么对于纯粹提供非诉讼服务的律师来说，其拟定的交易架构或者交易条款，是否经得起诉讼的考量，或许对他们来说，自己也不清楚，而这个任务只能交给另一批从事此类诉讼的律师。而对于从事此类诉讼业务的律师来说，其理所当然的需要了解非诉阶段的条款内容和交易架构，从而设计相应的诉讼思路，在代理较多的类似诉讼纠纷后，可以将诉讼中出现的问题提前在提供非诉讼服务阶段中进行处理或者避免，对于客户来说，其最想知道的是万一发生纠纷的情况，其是否占据主动或者有利地位。
国内目前律所管理或者发展中，天天讨论的估计就是到底走“专业化”的路线还是走“综合性”的路线？其实，笔者认为，这两者本身不冲突，所谓专业化应该是一类业务的“产业链专业服务”，否则也仅是在某个环节或者某个阶段的专业化，而且，基于律师各类业务交叉或者客户需求非单一的情况下，即使是专业化突出的律所，也应该考虑专业律所内部的“综合性”。而综合性的律所，本身也可能是各律师团队的“专业化”。
因此，律师的诉讼与非诉讼并不应该分家，而律所的“专业化”与“综合性”也非一定冲突。人为去切割，是从自身业务服务出发，而非从客户服务体验去考量，律师也好，律所也罢，毕竟是第三方专业服务个人或者机构，任何时候都是应该客户为先，毕竟客户不是上帝，是情人，因为上帝会原谅你，情人可未必，过分“自重”最终将可能被客户抛弃。
再者，国内的律师并非如同香港的律师区分为事务律师以及大律师，对于香港来说，事务律师和大律师的业务分工以及服务功能鲜明，从而也可以使得其更加集中精力去研究其服务范围内的业务，但是，国内，至少律师目前并非做此类区分，国内律师的服务本来就是可能是“综合性”下的“专业”，也可能是“专业化”后的“综合”。
所以，还是那句老话，很难相信一个没有诉讼经验的律师给客户出的交易文件在发生纠纷时会发生什么结果，也难以想象一个从事诉讼的律师不知道怎么设计相关的交易文件。
因此，诉讼是根基，非诉是提升，非诉提升后又有利于加强根基。
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