存量房买卖网签，即用房管部门设立的交易信息系统（以下简称“网签系统”）线上记载存量房买卖主体、标的物、价款等信息，在线下生成与上述信息一致的、交由当事人双方签字或盖章的买卖合同书，并将上述信息记载于房管部门掌控的楼盘表及房产交易档案。大体而言，网签包括三个环节：一是线上记载买卖信息的网上签约，二是当事人在线下签署买卖合同书，三是房管部门在特定载体上显现和保存签约信息的网上备案。
虽然在行政的强力推动下，网签买卖在全国范围内会得到大力普及，但是少有规范性法律文件对网签的法律效力进行规定，由此造成的理论与实践的争议主要有：
一、房屋买卖合同何时成立？
网签的环节既有网上签约，又有线下签约，其成立买卖合同的功能设计相当明显。这两个签约环节的核心内容是一致的，当事人需凭借网上签约的信息凭证以及所签署的买卖合同书办理过户登记。问题在于，房屋买卖合同到底何时成立？
（一）信息表有法律效力吗？
当事人在完成网签的第一步就是要填写和签署包括身份信息、房屋权属和性质、土地使用权状况、抵押和租赁情况、成交价款、签约密码等信息的信息表，并将信息表及相关证明材料提交房管部门。由于信息表包括买卖合同的主要条款，当事人填写并签署信心表，说明当事人确有买卖的意图，并经过慎重思考达成了合意。也就是说，填写和签署信息表的行为是有法律意义的双方行为。
不仅如此，签署信息表的直接目的是提交房管部门以引发网签，为了确保网签的稳定性和可信度，该合意行为一定有法律约束力，不仅当事人一方不能擅自变更或撤回，房管部门也要充分尊重，要确保网上签约的信息与信息表的内容相符。就此而言，当事人签署的信息表不能归为没有约束力的意向书、草签协议、初步协议之类双方行为。
（二）信息表是预约吗？
签署信息表的结果，是成立了有法律约束力的合同。从交易顺序上看，签署信息表是网上签约的引子，当然更是线下签约的前奏。如果把签署合同书看成买卖合同成立的标志，那仅从交易顺序上看，签署信息表的法律效果，只宜是成立了以将来成立买卖合同为目的的预约合同。但这一定位并不妥当，因为预约合同总体上有延缓法律效力发生、规范本约订立前的行为、合法地规避要式要件或要物要件、建立临时法律约束等功能，而签署信息表与上述功能无一吻合，不能归为预约合同。
既然信息表的签署能成立合同，但在存量房买卖过程中又不是成立预约合同，其适当的法律效果就是成立买卖合同。这一结论符合合同成立的标准，即信息表包括了买卖合同的主要条款，当事人填写并签署，足以表明他们就房屋买卖达成确定的合意，买卖合同由此成立。
二、线上与线下合同：以何为准？
就同一存量房，相同的买卖双方先后成立内容不同的买卖合同，如先完成网签（线上合同），再签署在价款等方面与网签信息有异的买卖合同书（线下合同）时，如何解决此种矛盾？
首先，当事人在签署信息表成立买卖合同后申请网签，客观上就是对买卖合意的确认。而且，网签系统外在于买卖双方，由房管部门控制，安全性更高，其中的信息不会因载体毁损而灭失，任一方当事人也不可能任意修改。再者，网上签约信息还生成买卖合同书，当事人签署该合同书，也起着确认网签交易的作用。正是在上述环节的推进中，信息表、线上合同和线下合同的内容保持了一致性，它们相互印证，强有力地证明了当事人真实的买卖合意。
虽然网签使得存量房买卖合同不证自明地体现了当事人的真实合意，但不妨碍被证伪，一旦证伪成立，非网签合同就要浮出水面，成为真实合意的载体。
在网签合同与非网签合同的内容不一致时，只有能证明网签合同的内容的确不符合当事人的真实意思，如为了避税故意写低成交价款，才能采信非网签合同，否则就应以网签合同为准。相比而言，完成上述反证责任的难度不小，这样能提示当事人谨慎行事，力争网签信息与真实合意保持一致，从而有助于维护网签的确定性，牢固夯实其在存量房交易市场和监管领域的基础地位，使贷款、税收等切实有据。
从实践情况来看，网签的推行，既有效降低了一房数卖等市场失信风险，还有效提升了主管部门的市场监管能力。从中央到地方都纷纷推行网签，住房和城乡建设部更于2016年4月提出要网签全覆盖。在行政的强力推动下，网签买卖在全国范围内势必成为存量房交易市场的最基本形态。通过对网签涉及的相关法律问题进行分析，明确买卖合同的成立时间和网签合同的效力，有助于我们深入把握这一新型交易形态的深刻内涵，为以后更高位阶的法律文件出台奠定基础。
编排/王淼
责编/张洁 微信号：zhengbeiqing0726
联系客服
