在时代转换的时候,在老指标不管用的时候,要不要诞生一些新的指标?指标就是衡量,给我们决策或者是看清楚形势找到一个其他角度。创造美好生活,对于房地产行业来说任重而道远。我认为,中城联盟企业家,在座的诸位,我们要沿着十九大的精神,做好我们应该做的工作,使中国梦得以充分平衡地满足人民的美好生活。
我不是做开发的,来看整个开发商的群体,我好像是又站在外面的角度。我认为这个群体有两个特点比较明显:
第一个就是骄傲。我觉得这个骄傲非常有理由。在各行各业里面,如果你的企业年度经营规模能做到 1000 亿左右,这是非常了不起的事情,很多企业是无法企及的。在房地产行业,你做到千亿的规模可能只是一个大公司的门槛,连前 10 都排不上。当然这个群体也在推动整个中国一些公益事业的发展,所以也非常有理由骄傲。
▲开发商们风光背后的「焦虑」,你看到了吗
第二个是焦虑。很多行业都在谈发展和变化,房地产行业谈转型的就更多了。我想大企业有大企业的焦虑,今天大的开发商已经超过了 5000 亿,这是一个很难想像的状况,小企业也在谈小企业的状况。我们有理由骄傲一把,因为这是一个很特殊的产业。我自己的判断,从1994年房改到今天,过去这么多年,整个房改行业实际上是「去市场化」的过程。当然这个去也不是全去,只是去一半,这一半去到哪里了?哪些是非市场的,哪些还是市场的,在非市场里面我们能做一些什么事情,这都是我们未来面对的很多不确定性。
开发商是一个非常擅长在模糊状态下做决策的群体。去年我们还在讲租赁崛起,认为这是趋势性的,今年长租公寓已经变成一个红海了,很多企业 100 万套、200万套。在不确定性的过程当中,我们总是要去寻找确定性的方向。所以今天就我的一些认识,给大家分享我所认为线上化在未来相对确定的状况。从这几个方面来看:
▲现代人把更多时间放在了线上
第一,房地产这个领域是全国这么多大行业里面,正在最后一个完成消费线上移民的过程,几乎是最后一个大规模做线上移民的。
从时间的长度,今天消费者线上的时间已经超过了线下的消费时间,把越来越多的时间花费在了线上,比如在线下看房子的时间其实已经低于线上的时间了。换句话说,今天线上 + 线下的时间组合,我们发现效率更高,体验更好,这种尝试也变得更加多。
给大家分享一下我们自己的数据,链家每一张成交的背后大概是 1.2 万个 PV,这 1.2 万个 PV 会在线下成交一张单子。北京链家是 1.7 万个 PV ,线下成交一张单子,全行业的平均水平是 3 万个PV成交一张单子。今天我们汇聚了行业第一批线上的重度用户,未来我们估计会成长到 3000 个PV对应下面一个交易,所以我觉得消费者完成线上移民的这个趋势还会非常明显。
▲用户在线上多维度、深度参与
第二,线上发生的不是单向的,是多维的,是足够深度的一种参与。
消费者今天越来越深度地参与到其中。我们注意到,从整个线上的内容来看,今天正在从 PGC(专业机构的内容)到 UGC(用户原创内容)的过程当中,这是全方位、全生命周期、全视角的参与。我们今天的单子里面,大概每 10 张单子有 5 张是由线上消费者跟经纪人深度参与之后发生的交易,并且这种参与的时间越来越快,越来越多。
链家的数据显示,大概 90% 的用户用链家 APP。几乎很少有用户不通过线上交互,因为 10 个里面有 9 个用 APP,重要的是这 9 个人里面,有 7 个人,就是 90% 用 APP 的用户中有 80% 的人先用 APP,再去线下发生交互。
▲链家有80%的交易是从线上发起的
所以这种商机的发起,实际上超过 80% 的比例是从线上发起的。我们可以看到,大部分业主自己在线上写房评,跟我们开发商一样,很多 C 端的业主自己去线上 DI 这种工作,交易里面的 10 张单子,有 3 张是业主自己在上面有很深交互,所以这也是一个非常明确的趋势。
第三,目前线上整个行业的渗透率都不够。
我们统计全口径 UV,就是我们的用户到底有多少,我们看了看大概是 2000 万左右,中国有 10 亿网民,渗透率大概是 2% 左右,这可能是刚刚开始,我估计大概会到 20% 左右。这种情况,我们应该会覆盖到线上 2亿 的用户群体,核心就是因为今天我们覆盖消费者的生命周期是比较短的。
目前发生在 APP 大概率的事件,还是覆盖到交易环节,大概覆盖了 3 到 6 个月的生命周期,这个我们觉得是比较短的。随着这种交互越来越深之后,消费者正在从交易本身向居住和更多的环节里面延展。
▲内容营销,创造消费者需求
链家的线上从前几年开始做了一些内容频道,现在的 PV 里面大概 11% 来自于内容,跟交易没直接关系一些内容。一年前的时候大概只有 2%,这方面的成长远远超出了我们的想像。所以我觉得,这是一个很大的方向。
在互联网用户的覆盖度从 2% 到 20% 的变化阶段,房地产类目也处于线上用户的覆盖期。我们看到澳洲和英国的一些线上平台,互联网用户的覆盖度大概都在 30% 左右的规模。同时我们可以看到,未来会越来越多全流程的覆盖,今天的交易是这种情况,居住也将是这种情况,包括租赁,现在自如已经全流程都在线上实现了,而且有大量的消费者在居住自如之前前,没有经过线下、完全在线上完成整个服务过程,这是一个很大的方向。
第四,房地产这个行业可能是最后一个完成数据电子化的。
现在这个行业数据电子化的其实是非常弱的,中国这么大的产业,很少能看到为这个行业服务的 SaaS 平台,这是一个非常有意思的现象。餐饮行业有各种各样的 SaaS 平台,而我们这个行业数据电子化的各个维度都做得不够。从政府的基础数据要电子化,包括开发商,今天大家都处在一个个信息孤岛的状态。开发商说链家现在很大,有的开发商一年 5000 亿的 GMV,未来可能到 1 万亿,但是今天到 1 万亿,相对于已经超过 200 万亿的存量资产来说还是不够大,只是一个个小的孤岛组合起来,虽然拼起来规模比较大,但就每一个孤岛来说还是原来那样。
▲数据中心的数量是衡量科技公司提供云计算服务能力的重要指标之一。云计算已经成为各行各业的「水电煤」,成为「互联网+」的基础设施,而数据中心则是云服务背后的刚性保障。目前中国 BAT(百度、阿里巴巴、腾讯)三家互联网巨头所拥有的数据中心服务器数量之和,还不及美国亚马逊一家公司的一半。
链接最新的数据显示,大概有 2.2 个 PB 的数据规模,即便如此,也就支持了我们每一笔交易背后的 1.2 万个 PV。我们每一个房子上面的数字规模大概是兆级的,这个我觉得都是远远不够的。如果想找到每一样交易背后的数据规模大概在 3 万 PV 的话,我估计这个数据规模,像我们这种平台要到 EB 当量的状态才可以。
所以我觉得,对开发商这个群体来说,未来需要数据的电子化,线上化,这是一个非常大的趋势,最终就是让你更懂消费者。我们今天的数据,大概 70% 用户的线上画像跟线下表现出来的特征是吻合的,这个数据在一年前大概是 30%。
数据的产生是一种「黑洞」,会产生极大的能量。在很多不确定性的状态下,我们在寻找确定性,未来整个行业的线上化应该是非常大的,或者是非常确定的趋势。
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