干货：土地类不良资产尽调与估值18要点

来源：小叶不良资产

土地类不良资产尽调与估值18要点：

1.实控人

首先知道“对手是谁”，明确“实控人”的身份及背景

判断大股东、法代是“实控人”、“合伙人”，或仅为幕后操盘人的“白手套”

 

2.占用人

若案外人占用且租赁情况不详，对占用人进行深度调查、暗访，调查程度与债务人等同

明确占用人背景，是否与债务人关联，是否有利害关系，分析其需求，评估其“对抗程度”

 

3.完整抵押

建议查清地块四至，比对全部有证、无证地上建筑物数量、面积等

 

4.红线内外

是否有其他影响使用的因素

例如红线外“五通”未达；地上“高压线”；地下“天然气管道”（需进一步评估迁改方案）

 

5.各类规划

了解地块有关各级、各类规划，确认最新规划信息

 

6.旧改潜力

若在改造范围，进一步明确改造模式及进程，是否仍在标图建库等信息

若不在，可评估改造潜力，了解当地最新“工改工”鼓励政策、申请流程、计收地价，进一步评估改造潜力

若买家计划“工改居、工改商”的，比对该镇街“工业保护线”后审慎评估

 

7.闲置风险

对于空地类/未验收项目，明确该地块是否被认定为闲置土地，超期未动工的，并非一定会被认定，即使是“闲置土地”，进一步了解闲置原因（政府原因还是业主原因）

 

8.欠出让金

虽已办证，但土地出让金、滞纳金、税费未缴齐，曾经有些地方政府为了便于招商引资或其他需求，有过此类方式

 

9.买家资格

涉及主体资格、经营项目、投资强度、税额贡献等一系列因素

 

10.集体土地

集体建设用地上无建筑物的，土地抵押无效

有些地市可以抵押集体建设用地上的房产，房产抵押后土地一并抵押，有些地市不予办理抵押

有些地市法院很少处置集体房产，有些地市拍卖成交率很高

11.公益设施

例如东莞市虎门镇某尽调项目，其关联项目的土地登记用途为“商业用地”，房屋用来做民办学校，被法院认定为公益性事业单位，抵押无效

 

12.分割转让

从项目退出的角度，可了解当地M0新兴产业用地、M1一类工业用地、C65科研设计用地分割转让的最新政策

 

13.附加价值

除了基础的土地及房产，有些项目还有价值点可挖

例如：领先水平的“软硬件设备”构筑物、附着物；稀缺性的“特许经营许可”无形资产

 

14.处置方式

纾困盘活，还是挂网拍卖

处置方向的不同，决定估值思路的不同，尽调侧重、估值结果更是不同

 

15.税费部分

在“流动性差区域”，建议评估时将“买卖双方”税费因素考虑在内

 

16.流动性差

若“被组包”流动性差区域的项目，不建议按成本法，能锁定买家的按买家出价，否则按预期用途估值，例如工业厂房做仓库、货车停车场

 

17.工程款

在建工程抵押的，建议了解欠工程款数额及是否优先受偿情况

 

18.另案首封

了解其债权类型、真实性，评估后续方案与处置期限，“涉刑案”、“涉军产”、“涉权贵”、“涉群访”的，审慎估计