超越美国黑石商业地产运作不是梦

商务部中国企业走出去研究中心顾问

中国省政府企业第一整合专家  吴东华

写于2012年10月30日星期二  我的博客

2010年，美国黑石接手美银美林旗下亚洲房地产基金价值20亿美元的资产项目，2012年，黑石又从德国投资基金SEK和Invesco手中分别买下新加坡的一处房产和日本大阪的仓库。2009年，黑石与浦东新区金融合作，设立“百仕通中华发展投资基金”，募集50亿元人民币资金，以浦东及上海周边投资为重点。两周前，黑石募集133亿美元，用于亚洲房地产投资，最近购了商业经营的上海华敏帝豪大夏。过去两年黑石亚洲区增加三分之一的人手了，到今年三季度，黑石全球房地产基金BREP VII管理的股权市值超过500亿美元，近200亿美元投资亚洲房地产，美国黑石并非做地产升值的买家，而是做亚洲商业地产最大运作家。

第一，把别人买不起的商厦，整个以极低价格买下来，通过分拆成小单元高价出售，不动任何脑筋就轻松获利。

第二，有的商厦没有能力装修，银行不贷款，黑石以极低价格买下重新装修后，人流量上升，资产质量上升，有利于高价出售。

第三，有的地产开发商因资金链断裂，只好大甩卖，这成为黑石的食物，黑石以极低的现金支付，以市场价缓慢出售、分批出售。

李嘉诚曾经在香港回归大陆前房价暴跌时大量买进，只租不卖，等到回归大陆稳定后，大批离港海外人员回港后，楼价大涨时，只卖不租，李嘉诚通过香港政治变迁豪赚了一把地产。

现在的黑石不肯做私募股权投资，那是为别人做嫁衣，不如自己投资房地产包装后高价脱手容易成功，速度快，对于PE上市的时间长、市盈率低、成功率低，没有意义。黑石在印度进行企业投资和商业地产投资，其中后者回报率以两位数增长。

国际酒店管理在中国正步入衰退，黑石的房地产运作只能算物业管理，还谈不上商业管理，如果既能进行地产管理，又能进行商业管理，做到地产管理和商业管理的统一者整合者，那么这种商业兴旺的房地产在出售时，不仅在商业上有溢价有品牌，而且能提高房地产的价值，这种地产商业一起运作的经营模式还没有看到。这个挑战难度大，只要看看中国百货商厦跨区域经营凶多吉少、购物中心太多难获利、家电零售大卖场租金大涨经营亏损，就知道大的经营中心获利还相当困难。那么，如何来做一个大的商业中心经营后的出售者呢？

第一，家电零售业租金高、利润率低，可以形成家电、家具装潢、时尚新潮等产品的综合经营。这样，把新买房者的家具、家电、装潢、时尚新潮等一网打尽。

第二，购物中心要有特色，以点带面，不能平均用力。用两三个楼面主攻一个行业，采取独立店中店模式拉动人气，一半地方对品牌产品招商，正是这个特色是行业最全面的，所以才有吸引力，顾客自然潮涌而来，顺便把其它楼面、其它产品顺便买走。但是现在的购物中心、百货商厦没有特色，形不成“点”的聚焦，结果是千篇一律，最后只好比拼地理位置市口、人流是否集中、同行密疏程度、品牌影响力，所以我们看到百货商厦跨省跨地域经营大多数败下阵来，显然是经营缺乏特色造成平庸的结局。

综上所述，笔者认为，地产商业运作通过以点带面打造成功的购物中心、百货商厦跨地域经营成功不是梦，对于现存的超级购物中心，也无非是吃喝玩乐，规模比常见的大卖场更大而已，但并没有特色。所以，特色是商业经营的灵魂，有了特色就有灵魂，那么地产商业经营就成功了，高价脱手大型购物中心就容易了，这方面中国到目前为止还是一块白板。一旦找到商业特色以点带面，那么超越美国黑石地产商业运作就不是梦了。