商业用房无实体墙分割销售和权属登记5地市规定

1．于经营性商业用房无实体墙分割销售和权属登记遗留问题的理意见杭房局 [2005] 15号

2. 广州市国土资源和房屋管理局印发关于规范商业用房分割登记意见的通知(穗国房字〔2013〕1380号)

3. 浙江省建设厅 建房发[2005]122号

4.上海关于商场和办公楼分割转让问题的通知[2004]19号

5.关于进一步明确非住宅分割销售及权属登记有关事宜的通知渝国土房管〔2014〕117号

 

 

1.关于经营性商业用房无实体墙分割

销售和权属登记遗留问题的处理意见

杭房局 [2005] 15号

近几年，我市房地产开发企业相继开发建设了一批大开间经营性商业用房，并将其中一部分以无实体墙分割形式分户销售给购房者，目前，开发商和购房者均要求办理该部分房屋分户的产权登记手续。为妥善解决该部分经营性商业用房无实体墙分割销售和权属登记历史遗留问题，现提出处理意见如下：

　　一、原经规划部门批准为大开间的经营性商业用房（不含农贸市场等配套用房），房地产开发企业以无实体墙分割销售并申请房屋权属登记的，应当先将分割设计方案报经建委、规划、消防、商贸等主管部门批准，房产管理部门凭相关部门的批准文件等材料予以办理权属登记，并在《房屋所有权证》附记栏中标注“无实体墙分割房屋，不得增加和改变维护结构”。

二、房地产开发企业和买受人必须在房屋转让协议中明确经营性商业用房系无实体墙分割、未经批准不得擅自再分割或增加、改变维护结构的相关情况。

房屋转让合同中未明确的，双方可以签订补充协议或在房屋交接书中予以明确，房产管理部门根据双方的补充协议或交接书意见按转移登记的有关规定办理权属登记手续，并在《房屋所有权证》附记栏中标注“无实体墙分割房屋，不得增加和改变维护结构”。

　　三、对经营性商业用房无实体墙分割和权属登记遗留问题的处理以2004年1月1日前经批准建设并以实际发生预（销）的大型独立商业用房为范围，其它类型房产仍以实际原始批建标示为准。

　                       杭 州 市 建 设 委 员 会

杭 州 市 规 划 局

杭 州 市 贸 易 局

杭州市公安局消防支队

杭 州 市 房 产 管 理 局

二00五年二月五

 

 

2.广州市国土资源和房屋管理局

印发关于规范商业用房分割登记意见的通知

(穗国房字〔2013〕1380号)

从化、增城市国土房管局，各区分局，市房地产交易登记中心：

　　为进一步规范商业用房分割登记工作，有效防范行政风险，根据《房屋登记办法》、《广州市城市规划条例》、《建设工程消防监督管理规定》、《房地产登记技术规程》等有关规定，结合本市实际，我局制定了《关于规范商业用房分割登记的意见》，现予印发，请遵照执行。

　　特此通知。

广州市国土资源和房屋管理局

2013年12月26日

　　    《关于规范商业用房分割登记的意见》

　　为进一步规范商业用房分割登记工作，现根据《房屋登记办法》、《广州市城市规划条例》、《建设工程消防监督管理规定》、《房地产登记技术规程》，制定本意见：

　　一、未取得房地产权证的商业用房的分割预售和预告登记

　　此类商业用房的分割预售应按《城市商品房预售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《广东省商品房预售管理条例》的规定执行。

　　二、已取得房地产权证的商业用房的分割登记

　　（一）商业用房办理分割登记的条件。

　　1.已取得房地产权证的商场、市场、办公楼等商业用房，原未按规划许可的间隔分单元办证的，可直接按原规划间隔办理分割登记 。

商业用房必须办理分割登记后方可进行分割销售

商铺不得擅自分割出售，产权式商铺更不能打着升值或投资回报的承诺进行推广销售。

广州市国土房管局《关于规范商业用房分割登记及交易监管的意见》（以下简称《意见》）。其中明文规定，已初始登记的商业用房必须办理分割登记后方可进行分割销售。

　 《意见》规定，已取得房地产权证的商业用房的分割登记，首先要具有固定界限并可以独立使用。商业用房应当按照基本单元进行登记。基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋或者特定空间。商业用房的固定界限可以是固定的围护物或明确的界址点闭合形成的界线。

这也意味着，今后将禁止开发商以虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。

 

　　

3.浙江省建设厅 建房发[2005]122号

各市、县（市、区）建委（建设局）、房地产管理局（处）：

为保护房屋权利人的合法权利，规范房屋权属登记行为，根据建设部《城市房地产转让管理规定》等有关规定，经征求省公安厅、国土资源厅、卫生厅等有关部门的意见，结合我省实际，现就商业、办公用房权属单元分割转让权属登记问题通知如下：

一、商业、办公用房转让应当以权属单元为转让标的。权属单元是指经有关管理部门批准建造，符合房屋权属登记条件，一般应具备封闭、永久、固定维护结构为四至界限的幢、层、套（间）等基本单位。

对于因规划设计、结构安全及消防等原因无法封闭、建立固定维护结构的商场、市场等内部开放空间，分割处必须有永久性的固定界标。

二、房地产开发企业和房屋所有权人不得擅自将商业、办公用房权属单元分割预（销）售或转让。经相关职能部门认定的保护建筑，不得将权属单位分割转让。

三、已经取得房屋权属证书的商业、办公用房，需要将权属单元分割转让的，应当符合本《通知》的规定，并经规划、建设、土地、消防等有关管理部门同意后方可实施。其中对原批准的消防许可内容进行改动的，应报原许可的公安消防机构进行核准，否则，无需报公安消防机构审批（不同）。

经行政管理部门同意将权属单元分割转让的，房屋所有权人应当在分割建设工程竣工验收后，持有关部门审核同意的书面资料向房地产权属登记机构办理房地产变更登记手续。经房地产权属登记机构变更登记的，房屋所有权人方可进行转让。

四、商业、办公用房批准预售后、初始登记前，需要将权属单元分割预售的，房地产开发企业需提供权属单元分割的具体方案，经建设、规划、消防、卫生等相关部门提出意见后，持相关部门的同意意见的书面材料重新向房产行政主管部门办理预售审批的变更手续。

五、权属单元分割后，需经测绘单位进行变更测量，确定套房面积及公摊面积。

六、按照上述规定办理权属单元分割转让的商业、办公用房，房地产权属登记机构可按规定办理房屋权属登记手续。

七、商业、办公用房的权属单元分割转让，还应当执行国家、省和当地市、县（市）房地产转让的规定。

商业、办公用房的权属单元分割转让后，应当执行国家、省和当地市、县（市）物业管理的规定。

八、各市、县（市）可根据本《通知》精神，结合当地具体实际，制定本地区的具体规定。

浙江省建设厅

二○○五年五月二十六日

 

4.上海关于商场和办公楼分割转让问题的通知[2004]19号

（2004年1月9日上海市房屋土地资源管理局、上海市建设和管理委员会沪房地资权[2004]19号发布）

各区县房地局、建委:

为进一步维护本市房地产交易市场秩序，保障房地产交易安全，现就商场、办公楼分割转让问题通知如下：

一、商场、办公楼转让应当以权属单元为转让标的。权属单元是指经有关管理部门批准建造，符合房屋权属四致、商场、办公楼批准预售后、初始登记前，需要将权属单元分割预售的，房地产开发企业应当征得建设、消防、卫生等管理部门批准；商场需要将权属单元分割预售的，房地产开发企业还应当征得商业主管部门的同意。经行政管理部门批准或者同意后，房地产开发企业向规划管理部门办理变更设计手续。

登记条件，具有封闭、永久、固定维护结构为四至界限的幢、层、套（间）等基本单位。 规划管理部门核准设计变更的，房地产开发企业应当持有关部门的批准文件重新向房地产行政主管部门办理预售审批的变更手续。

二、房地产开发企业和房地产权利人不得擅自将权属单元分割转让。用于商场、办公楼的优秀保护建筑不得将权属单元分割转让。

三、已经取得房地产权证书的商场、办公楼需要将权属单元分割转让且不变动主体承重结构的，房地产权利人应当事先向建设、消防、卫生等管理部门按规定办理相关手续；变动主体承重结构的，房地产权利人应当按新建工程的有关要求，经规划、建设、消防、卫生等管理部门审批（核）后方可实施。商场需要将权属单元分割转让的，房地产权利人还应当事先征得商业主管部门的同意。

经行政管理部门同意将权属单元分割转让的，房地产权利人应当在分割建设工程竣工验收后，持有关部门的批准文件向房地产登记机构办理房地产变更登记手续。经房地产登记机构核准变更登记的，房地产权利人方可进行转让。

五、商场、办公楼的权属单元分割转让，应当执行国家和本市房地产转让的规定。

商场、办公楼的权属单元分割转让后，应当执行国家和本市物业管理的规定。

六、本通知自文发之日起执行。

特此通知。

二○○四年一月九日

 

5.关于进一步明确非住宅分割销售及权属

登记有关事宜的通知渝国土房管〔2014〕117号

各区县（自治县）国土房管局（房管局）、土地房屋权属登记中心（房交所）：

为规范房地产开发企业和房屋产权人对非住宅的分割销售及权属登记，保护购房者合法权益，维护房地产市场秩序，根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》、《重庆市土地房屋权属登记条例》的相关规定和市政府第37次常务会议纪要精神，现将有关事宜通知如下：

一、对已竣工验收的非住宅需再次进行分割变更的，由当地房地产登记管理部门牵头受理开发企业或房屋产权人申请，开发企业或房屋产权人向登记管理部门提交分割图等相关资料，由房地产登记管理部门召集规划、建委、消防、公安（门牌号编制）等部门对分割图进行审查批准。

经审查批准后，开发企业或房屋产权人需要进行实际分隔的，由开发企业或房屋产权人按照批准的图纸进行分割施工，施工完成由建委会同规划、消防等部门进行验收。验收完成后，由建委出具《房屋竣工验收备案证》，房地产登记管理部门根据批准分割图纸、分割测绘报告和《房屋竣工验收备案证》等材料办理分割后的房地产权证。房屋所有人可根据分割后的房地产权证转让分割后的房屋。

审查批准后企业或房屋产权人不需要进行实际分隔的，由测绘部门根据批准图纸进行测绘，出具测绘报告，房地产登记部门依据测绘报告和批准图纸等材料办理分割后的权属登记。

二、对未办理规划竣工验收的建设项目，开发建设单位申请非住宅进行分割的，仍按照市政府办公厅《关于加强商场农贸市场办公用房权属分割行为管理的通知》（渝办发[2009]320号）文件要求，由规划部门受理申请，开发建设单位向规划部门提出分割图等相关材料，由规划部门会同建委、消防部门对分割图进行审查批准。审查批准后，开发企业按照批准分割图进行施工，并根据规划批准图纸办理相关销售手续。

三、各单位应积极加强与规划、建设等相关部门协作，加大对非住宅分割销售行为管理，及时查处非住宅擅自或违规分割销售行为，对擅自或违规分割非住宅申请登记的，不予受理。

 

重庆市国土房管局

 2014年2月13日