作者：北京国枫律师事务所 李晋
近年以来，随着城镇化进程的加快推进、以及国家对房地产市场调控政策的逐渐深入，促使商品房交易市场持续火爆，二手房交易更是水涨船高，涉及二手房交易的经济纠纷也日益增多，争议的焦点往往与房屋买卖合同的效力息息相关。
在二手房交易中，出售方未取得房屋权属证书而将房屋出售给下一手的情况非常普遍。出售方未取得房屋权属证书的原因，多是由于出售方在向开发商购买一手物业后，房产证办证手续还没有完成，出售方基于自身的需要而将房屋出售给下一手。出售方在没有取得权属证书情况下与买受人签订房屋买卖合同，后续一方当事人以此主张房屋买卖合同无效的，能否得到法院支持？本文拟从上述未取得房屋权属证书的房屋买卖合同效力问题入手，梳理近年的经典裁判案例，以期能为二手房买家防范交易风险提供一定参考。
一、案例介绍
1.原告陆某诉被告顾小某房屋买卖合同纠纷案
审理法院：上海市松江区人民法院，案号：（2009）松民一（民）初字第6228号
基本案情：原告于2009年11月诉至法院，称原、被告同系上海市松江区泗泾镇某村村民，双方于2009年10月19日签订房屋买卖合同，约定将原告所有的位于上海市松江区泗泾镇某甲室（以下简称某甲室）房屋与被告所有的位于上海市松江区泗泾镇某乙室（以下简称某乙室）房屋相互置换，由于面积差异，原告需向被告支付差价人民币（以下币种同）450,000元，某甲室房屋、某乙室房屋均未取得房屋权属证书。合同签订后，原告向被告支付预付款30,000元，并替被告支付了被告拖欠三年的物业管理费2,076元、有线电视费156元。然而2009年10月30日，原告被告知因被告顾小某债务缠身，某乙室房屋已被法院查封。原告认为被告在签订合同时故意隐瞒了该情况，存在欺诈，导致原告在重大误解的情况下签订合同，故诉至法院要求判令：一、撤销原、被告签订的房屋买卖合同；二、被告向原告返还预付款30,000元、物业费2,076元、有线电视费156元。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为要求确认原、被告签订的房屋买卖合同无效。
法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，未依法登记取得权属证明的房地产不得转让。本案中，原、被告将尚未取得权属证明的系争房屋互易的行为违反了法律的相关规定，应属无效。据此，松江区人民法院于2010年2月作出了确认原、被告于2009年10月19日签订的《房屋买卖合同》无效的一审判决。
2.原告刘艳诉被告赵秋平、于艳昭房屋买卖合同纠纷案
一审法院：北京市通州区人民法院，案号：（2014）通民初字第02120号；
二审法院：北京市第三中级人民法院，案号：（2014）三中民终字第08238号
基本案情：原告于2013年12月起诉至一审法院，称其于2009年8月4日与北京亚通房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，购买了位于北京市通州区梨园镇魏家坟村久居雅园×号房屋。2012年7月22日，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告将上述房屋出售给被告，价款为82万元。因当时房屋尚未办理产权登记手续，双方约定在原告取得房屋产权证书后90日内办理产权过户手续，并在合同中明确载明该房屋所有权证证号为：京房售证字（2009）218号。为保障被告的权益，双方约定原告应在收到被告支付的40万元楼款后于2012年8月22日前将房屋交付给被告。双方约定合同履行过程中，如因政策原因需缴纳新的税费则由被告缴纳。2013年4月20日，原告从开发商处获取了房产证，即告知了被告，并要求两被告支付剩余房款一并办理房屋过户手续。但被告称“国五条”出台后产生的新税费应由原告承担。双方反复交涉后，被告拒不履行合同，也拒不办理过户和支付房屋剩余售房款。2013年5月25日，原告以短信方式告知被告，称因被告违约，故与其解除合同。原告认为，被告故意违约，并以自己的行为表明其拒不履行合同，致使合同目的无法实现，原告依法通知两被告解除合同符合法律规定，双方之间签订的合同也已解除。现原告诉至法院，要求判令解除其与两被告之间签订的房屋买卖合同；判令两被告腾退占用的上述房屋并赔偿原告刘艳损失35000元；诉讼费由两被告负担。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与两被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该案中，原、被告在合同履行过程中产生争议系因国家政策调控导致税费增加，双方虽对新增加的税费承担问题未能达成一致意见，但新增加的税费对当事人的履约能力并不构成严重影响，在两被告明确要求继续履行合同的情况下，该合同理应继续履行。原告要求解除双方签订的房屋买卖合同并要求两被告腾退房屋、赔偿损失的请求，于法无据，不予支持。据此，一审法院于2014年4月作出了驳回原告诉讼请求的一审判决。
判决后，原告不服，上诉至二审法院，认为其在出售涉诉房屋时，涉诉房屋未取得产权证，违反了《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项等相关规定，因此双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属无效，故请求撤销原审判决，发回重审。被告同意原审判决。
二审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。虽然涉诉房屋在签订合同时未取得房屋权属证书，但并不能就此认定房屋买卖合同无效。现涉诉房屋已经取得产权，可以办理过户手续，该合同并不符合依法应认定为无效的条件，故上诉人（原审原告）上诉理由不能成立，原审判决并无不当，依法应予维持。
二、案例评析
在司法实践中，对未取得房屋权属证书的房屋买卖合同有效性认定是在逐步转变的。在《物权法》实施以前，法院在遇到类似纠纷时，往往依据《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项关于“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”这一规定，判决房屋买卖合同无效。
2007年10月1日，《物权法》开始施行，其第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。依据该项规定，司法实践中开始逐步将合同行为与物权行为区分开来，对于导致不动产物权变动的原因行为，即设立、变更、转让不动产物权的合同是否有效，严格依照《合同法》的相关规定进行判断，而不以不动产是否已经办理物权登记为标准进行判断。不动产物权登记与否不是合同签订的必要条件，亦非是影响合同效力的因素。
2009年5月13日，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）正式施行，该解释第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定。”依照该规定，并非违反所有的强制性规定都导致合同无效，只有在违反效力性强制性规定才导致合同无效。该规定的施行，在很大程度上弱化了《合同法》第五十二条第（五）项在司法实践中的应用，为判断违反强制性规定的合同效力提供了明确的指引，使违反强制性规定的无效合同的范围得到限制，保护了民事交易主体的意思自治。
但是，对于判断一项规定究竟是属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定则仍未形成统一的判断标准，司法审判人员往往根据自己的法律认识进行判断，从而导致同案不同判的情况时有发生。在上述案例1、2中，松江区人民法院和北京市第三中级人民法院对《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定就作出了不同的认定，并据此作出截然相反的两个裁判结果。
2012年5月，最高人民法院公布了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，该司法解释第三条明确规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。
综上，对未取得房屋权属证书的房屋买卖合同效力的认定，已经从纯粹的法律规则逻辑推理上升到司法政策选择与价值判断上来。此种情形下，认定房屋买卖合同的有效性，更加符合合同自由和诚实信用原则，有利于实现权利各方权益的平衡，也有利于维护公平交易的市场秩序。当下司法实践中，出售人在没有取得权属证书情况下与买受人签订房屋买卖合同，一方当事人主张房屋买卖合同无效的，法院不予支持；房屋出售人在合同履行期限届满时仍未取得房屋产权证，致使房屋不能办理产权过户登记手续的，应承担相应的违约责任，这一司法裁判标准已逐步趋于统一。
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