在美国购房不容易 隐形成本这么高！

美国房地产网站 Zillow 的最新报告显示，美国的房主们除了要负担每月的房贷，平均每年还要花上 9,080 美元从保险到税收再到维护的额外费用。

显性成本一 房款支出：65% 的中国买家选择全款支付

次贷危机后这几年，中国人在美国房产海外买家的占比已从 2007 年的 9% 增长至如今的 14%。

美国房地产经纪人协会（NAR）发布的《2017 年美国住宅型房产国际交易调查报告》显示，2016 年 4 月至 2017 年 3 月的这一年间，中国人再次成为美国房产头号海外买家，一年花掉 317 亿美元，其中 65% 的买家选择全款支付。

显性成本二 贷款： 26% 中国买家申请美国贷款

美国抵押贷款银行家协会（MBA）近期发布的一份报告显示，今年 7 月，美国的可获信贷指数上涨了 0.3% 至 179.0。这说明美国的信贷政策在一定程度上有所放松。

据汇丰银行网站信息，国外买家在美申请抵押贷款有以下几个程序：贷款预批及申请、信用核实、提交信贷记录、银行对账单和收入证明等相关资料，以及完成房产交易。除了复杂的手续，国外买家的首付比例也比较高，甚至达到 40% 以上，利率也比当地居民更高。

隐形成本不可忽视：近 40% 的首次购房者的花销超过其预算

为了让购买者对自己的承受能力有更精确的了解，Zillow 在今年早些时候推出了一项全新的月度定价工具，该工具把传统按揭计算器所忽略的房主每月在房屋上的花费全部考虑在内。

报告显示：近 40% 的首次购房者的花销超过其预算。Zillow 计算了全国最大城市地区住房的隐性成本，包括物业税、房屋保险、公用事业等，同时还包括 6 个最受欢迎的与房屋维护相关项目的花费：地毯清洁、庭院工作、排水清洁、暖通空调维修、房屋清洁和压力清洗。

在美国购房 这些隐形交易费用应该知道

由于美国各个州的法律制度有很大不同，小 M 整理了美国购房需要支付的各项交易费用。需要注意的是，每个州每个城市都会有不同，下面的费用为不完全统计，仅供参考。

1、 购房交易费用：

律师费，对于买方来说，律师费的差别非常大，特别是在纽约市，律师费比一般城市都高出很多。

交易税， 也称为 ' 物业税 ' 或简称为地税。是地方针对房地产征收的郡税、市／州税、学区税的总称。美国地产税的税率是由各个州政府决定的，也就是说，美国的税率都是不同的。一般实际所需缴纳的税额在 1%~3%，其中学区税最高，占地税的 60% 以上。例如，芝加哥市区，房价每 500 美金支付 0.75 美金。

2、申请贷款的主要费用：

如果通过贷款购房，并贷款未清，房屋本金与利息就要按月支付。拥有美国较高信用记录的贷款者所享受的 30 年固定利率，平均在 5% 左右。而没有较好信用记录的贷款者的浮动利率，均在 5%~6% 之间。

3、房屋保险 ( House Insurance )

房屋保险的作用是，在房屋受到火灾、洪水、雷击等意外事故而导致受损，如果房主购买了房屋保险，一般能获得 20 万美元的保费，每年 500 美元。如果是商用房，该保险还可以保护租金损失。

除了在购房时，需购买房屋保险，其实还应购买地震保险 ( Earthquake Insurance ) 。该保险主要包括地震、战争、核能意外、洪水灾害等，通常不被包括在大多数的保险条款之内。

4、小区费和物业费 ( Commoncharges or HOA fee )

在美国，房子都统一规划在一个小区中，所以，居民需交小区费。该费用是用来支付和维护小区公共设施。比如，路灯、公共草坪。根据小区不同的服务，大概每月在 150~300 美元不等。物业费，一般是单元房的公共设施，一般每月在 300~500 美元之间。

5、出租管理费

如果投资房产是用来出租，一般是由管理公司管理。管理费的计算方式为：8%~10% 的租价 第一个月的租金。如果是大型公寓，管理费则会少很多。

6、后续房屋出售

如果投资的房屋可快速高价出售，那么上面列举的很多种费用就可以省去，这当然是投资最好的结果了。在美国房屋销售税是由卖家负责缴纳的，也就是由投资人缴纳。投资人遇到合适的买家，决定出售房屋时就会涉及到房屋销售税。房屋销售税是由两部份构成，一部份是联邦税费，一部份是州税费。就拿加州来说，投资人如果出售房屋需要向联邦缴纳房屋总售价的 10% 的税费 ; 需要向州缴纳房屋总售价的 3.3% 的税费。

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