截止到2016年末，全国物业管理面积为185.1亿平米（2016年全国物业管理面积根据2015年全国物业管理面积与2016年全国商品房竣工面积之和推算得出）尽管行业整体集中度依旧偏低，但百强房企市场占有率延续上升态势。16年百强企业管理面积总值达到54.50亿平米，占全国物业管理面积的29.44%，较15年提升1.02个百分点，行业集中度进一步提升。16年百强企业管理面积均值为2725万方，同比增长15.40%，连续三年复合增长率达到25.6%。TOP10企业市场占有率快速提升至10.18%，较上年提高2.54个百分点，强者恒强态势持续加剧，在管项目数量均值为166个，同比增长7.59%，呈持续增长趋势。
全国物业管理面积（亿平米）及百强企业市场占有率
数据来源：公开资料，智研咨询整理
数据来源：公开资料整理
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城市布局方面，百强企业在一线城市管理项目占比为21%，二线城市管理项目占比最高达到44%，三四线城市占比达到35%，百强企业在稳固一线城市市场份额的同时，逐步把拓展重点转向二线城市，抢占市场高地；三四线城市的快速发展带。
指标名称 | 单位 | 服务规模TOP10 | 百强企业 | 倍数 |
管理面积均值 | 万平方米 | 19915.07 | 2725.09 | 7.31 |
进入城市均值 | 个 | 112 | 28 | 4 |
项目数量均值 | 个 | 1058 | 166 | 6.37 |
单个城市管理面积均值 | 万平方米 | 177.18 | 97.32 | 1.82 |
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从物业管理项目类型上来看，依旧以住宅项目为主，16年百强企业住宅项目物业管理面积39.90亿平米，同比增长12.55%，占比达到73.21%。其他类型还包括办公、工业、商业等类型。从百强企业进入城市数量均值和单位城市项目均数看，13-16年总体呈现上升趋势。2016年百强企业进入城市均值为28，单位城市项目5.93，较15年分布增加1个和0.22个，单个项目面积均值达到16.43万平方米，较2015年增长7.39%，城市项目均值与项目面积均值实现双提升，物业公司业务范围进一步拓展，城市深耕成效显著。
百强物业管理项目结构分布
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百强物业公司进入城市及项目数均值
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TOP10物业管理企业经营情况
序号 | 单位名称 | 物业管理规模 | 进入省份 | 社区数 |
1 | 万科物业发展有限公司 | 3.6亿平米 | 65个城市 | 1000 |
2 | 绿城物业服务集团有限公司 | 1.05亿平米 | 23个省99个城市 | -- |
3 | 广东碧桂园物业服务股份有限公司 | 2亿平米 | 28个城市 | 500 |
4 | 长城物业集团股份有限公司 | 1.5亿平米 | 31个省80个城市 | 700 |
5 | 保利物业管理有限公司 | 1亿平米 | 60个城市 | 400 |
6 | 中海物业集团有限公司 | 1亿平米 | 52个城市 | 489 |
7 | 彩生活服务集团有限公司 | 3.95亿平米 | 209个城市，新加坡 | 2339 |
8 | 金科物业服务集团有限公司 | 1.6亿平米 | 70多个城市 | -- |
9 | 深圳市金地物业管理有限公司 | 0.8亿平方米 | 52座城市 | 250 |
10 | 龙湖物业服务集团有限公司 | 0.41亿平米 | 25个城市 | -- |
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TOP10物业管理企业市场占有率
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TOP10与百强企业复合增速
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截止到2016年TOP10企业市场占有率仅为10.18%，与15年相比增长2.54个百分点，13-16年TOP10企业市场占有率年复合增速达到20.4%。超过百强企业同期年复合增长率4.65个百分点。在管面积能够直接反应企业真实的业务水平和市场地位，伴随着资本的进入以及技术的不断更新，行业优胜劣汰加剧，13-16年TOP10企业在管面积复合增速达到20.5%，超过百强企业同期年复合增长率4.65个百分点。相比百强企业，优势企业在地域扩张方面具有巨大的领先优势，其经营能力、发展潜力在百强企业乃至整个行业中均位于前列。物业服务优势企业凭借良好的口碑和专业能力、较高的市场满意度和忠诚度，以及丰富的资源和广泛的区域分布。
黄瑜 | 中国物业管理行业现状与未来趋势
5月25日，中国指数研究院西南分院在重庆解放碑威斯汀大酒店，隆重召开“战略转型·科技创新·凝聚资本”——2017西南物业行业现状与未来趋势交流会。
本次交流会邀请了中指院常务副院长、重庆物协会长以及五十余位品牌物业企业高管亲临会场，齐聚一堂，通过主题演讲、经验分享、交流晚宴等环节，进行头脑风暴、思维碰撞，共同探讨物业行业发展现状与未来趋势，进一步扩展和挖掘西南区域物业行业潜力，把握发展机遇。
交流会上，中国房地产TOP10演讲组办公室主任、中国指数研究院常务副院长黄瑜女士做了“中国物业管理行业现状与未来趋势”主题演讲。基于行业大数据及代表性案例，黄院长从行业发展现在、行业未来发展趋势及对西南物业行业的期许三个方面做了精彩发言。
在黄院长看来，当前我国物业行业发展现状可总结为：企业规模持续扩张，行业集中度大幅提升；积极对接资本市场，加速企业转型升级；互联网概念持续深化，平台输出效应显著三点。
扩大规模方面，怎么做？成效如何？黄院长总结了根据企业不同情况可采取借助开发商、市场化、兼并收购等路径实现，谈及兼并收购时，黄院长指出兼并收购依然是物业服务百强企业管理规模迅速扩大的有效手段，但是潜在标的企业对于自身价值的重新认识，收购变得没有想象中容易。同时，根据初步测算，2016年百强企业的管理面积可达60亿平方米，占全国物业管理面积的比重达到32%左右，行业集中度大幅提升。
对接资本市场方面，黄院长从时间维度对物业企业在香港主板、新三板、国内A股市场的进程进行了清晰梳理，根据市盈率、募集资金额、上市物企数等变化，充分体现越来越多的物业企业加速了对资本的对接。香港主板已有5家上市公司，浦江物业有望成为第6家登陆企业；新三板物业市场已有48家企业成功上市，其中2017年至5月24日新添11家；国内A股碧桂园物业、南都物业分别于2016年6月22日和8月31日披露招股说明书，共同冲刺，IPO进入倒计时。
黄院长提到当前我们西南区域物业服务企业如嘉宝股份、天骄爱生活、新大正物业等已经登录新三板，对接了资本市场，但在香港主板、国内A股市场方面暂没动作，可以积极借鉴学习其它区域相关物业企业，加速对接资本市场，进而加速企业转型升级。
黄院长强调物业服务企业新三板上市具有多项益处，在资本层面能拓宽企业资金来源，不仅能定向融资筹集大量资金，也能提升金融机构对企业的信心，更容易得到商业银行贷款；在公司治理成面能主动或被动的提高公司治理和规范化运作水平，除此之外，未来可以通过IPO直接转板或被上市公司收购实现曲线转板或直接对接创业板。
互联网平台方面，黄院长指出现在平台的输出不仅是扩大管理面积、扩大人群，而是确实已经带来了收益。现在平台输出的方式多种多样，其实并不建议每个企业都去做技术平台的开发，而是通过一些和大的企业进行合作。
在过去2、3年里，有些互联网概念落实还不够，但现在产品与服务已经不断迭代升级了，如睿服务、一应云智慧平台、彩之云。平台在运营效果明显，覆盖面迅速攀升，注册用户及活跃度飞速上涨。总结来说，过去许多概念现在正一步一步实现，并给企业带来了收益，如彩之云平台的E维修、E理财，盈利成效增长明显。
黄院长表示，西南区域物业企业应抓住本轮行业大发展机遇，充分利用区域在居住面积、销售面积上量的优势，发展壮大。中国指数研究院，一方面将整合自身平台房地产、物业及金融机构的资源，充分发挥给房地产上市公司、物业上市公司提供第三方专业服务的经验，为更多意向上市的房企、物业企业提供相关服务。另一方面也希望通过这个平台把大家的资源进行有效整合，特别是在一些新技术应用方面，大家有机会合作共赢，帮助大家提高效率。
黄院长提到，希望物业企业跟着行业发展，把握发展机会，最终实现行业、企业、人价值提升。目前，中国指数研究院正在开展2017年的物业百强研究，黄院长寄语未来十年，物业服务会受到广泛尊重，价值得到充分体现。
结合当前行业现状，黄院长对未来发展趋势进行了预判，整个物业管理行业仍然大有可为，全国物业面积超过100亿平方米，而百强管理面积不到50亿平方米，考虑到现有存量与未来增量，保守看可扩展空间超100亿平方米，如果物业企业不去争取将面临淘汰境遇。
中国物业管理行业现状与未来趋势
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