最近奔驰哭成了市场热点：
前几天伟哥写的一篇《青龙湖惨案》很受关注，对比上周和这周，其他自媒体刷阅读的软文，说实话的文章总是有影响的。
如果你买了青龙湖的房子，很可能过几年要在房顶哭了。今天聊几分钟实话：为什么伟哥这么不看好这个区域？
为什么伟哥会写这种怼区域的文章呢？这里的确全北京绝无仅有！
这个地方具备了所有购房禁忌点：很少见到这样一个区域：短期不好，长远也不好的。
1：两区城乡结合部，未来供应的土地将惊人。
全北京有一个悲催的定律——两区结合部的发展肯定比较差，哪怕是东西城。
青龙湖分成两部分，分别是丰台与房山，一个算是城区一个算是郊区，整体区域应该分成丰台王佐镇25.3平方公里,还有房山区的96平方公里。合计大约121平方公里。这是什么概念？相当于2个北京二环内。
这个地方已经出让的土地多，以后将要出让的土地更多，所以在30年内不存在稀缺的可能性。区域特产就是房子。
所以区域发展就出现了一个悖论，如果区域发展不好，那么供应量就不会大，如果区域发展好了，一级开发商就会更有资金和意愿供应井喷的土地。
更关键的是，一级开发商不是国企，到底有多少实力推动区域内利好落地？
2：区域内，规划利好不能支撑区域发展，国际会都已经15年！
区域已经发展18年：
早在2000年，丰台区王佐镇政府与东方集团等公司共同注资成立北京新鸿基盛城置业集团有限公司，对项目土地进行一级开发，2002年底和2003年初，项目总体规划和详细规划获得北京市规划委批复，随着项目正式启动。
目前区域内的最大规划利好集中在文化会都、中央民族大学、人大附丰台，基本落地在丰台，区域一级开发商打造区域的目标是田园郊野新城。乐高乐园在房山区域。 坨里组团，属于房山青龙湖的西部区域。
如果供应一些田园别墅项目，对于市场来说，还是有成功可能性的，但区域内将有大量的刚需住宅入市。这就带来了巨大的规划不匹配问题。目前区域内主要是靠近人大附丰台的区域有所发展。
2009年青龙湖郊野休闲社区正式变更为青龙湖国际会都项目。青龙湖郊野休闲社区项目是以休闲产业为主导，集特色旅游、会议会展、文化娱乐、现代商务和教育医疗为一体的国际化高标准生态旅游度假新城区。项目更名为青龙湖国际文化会都后.
第一期为2009年到2012年，主要完成建设会展设施以吸引国际文化组织和机构入驻；第二期为2013年到2016年，基本完成项目建设内容，保持项目顺利运营及发展；第三期为2016年以后，持续软件开发，不断完善管理。截至目前，第一阶段的建设计划仅完成一座美高美酒店，并未有其他设施建成。2014年世界种子大会在该酒店举办，此外并无任何国际文化组织和机构入驻。
而且对比雁栖湖等已经成型的会展区域，青龙湖已经错过发展机会。未来的概念很难支撑2个东西城的发展。
3：区域内的基础配套
按照地铁规划图，这个区域将在可以看得见的10年内，没有地铁，靠近都没有。这就带来了一个巨大的交通问题。从基本交通规划看，区域甚至不如平谷这些地方。而大兴的六环外也有轨道交通规划。如果从交通看，青龙湖的房山部分甚至不如廊坊现在1万单价的区域到北京的便捷程度。
4：区域内当下现状，8年后有多少房子？
区域内最近几年已经供应了10宗地块，简单计算一下，土地中的纯限竞房住宅面积是68.59万平米，简单的计算一下，也就是大约能供应7000套住宅，叠加之前区域内的存量，未来2年要卖掉8000套以上，其中大约有一半4000套是小户型。
因为是限竞房，按照正常的节奏大约在7-8年后，才能再上市，在其他区域这问题不大，因为一般购房者本来也不是炒房的。但注意了！这个区域未来8年，如果稍微发展发展，供应量就会再来几万套。
5：这个地方有什么发展的可能性？
说了不好，这个区域还要什么价值？伟哥有几个建议
这可能也不是一个半个开发商能解决的问题，区域内开发商林立，从产品看，也各有特点，但这些都不够。
核心还是引入真正优质的教育，如果区域内能真落地西城或者海淀几个货真价实的中小学，那么按照目前的市场价格还是有意义的。
另外，没有地铁，必须开发商舍得花钱永久开通地铁接驳车。
另外，开发商必须先做配套，先完善商业，否则购房者只能一直哭了。
最后，只能祈祷，一级开企业多花点钱，少卖点地，否则这个地方对于现在拿地的开发商来说是泥潭，对于被忽悠买了房的购房者来说，很可能8年后是个更大的坑。
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