旺铺稀少，成功的旺铺操作经验往往很难复制，但失败的商铺却总有很多共同之处。
蔚蓝认为，从失败中总结经验教训，可以帮助我们避开死铺。
1死于远郊商铺
现在很多商铺包装手法一流，售价过高，远超实际价值。
远郊住宅商铺既不容易预测未来的小区入住量，又无法预测周边租金，对投资眼光的考验极其严格。
2死于面积太大
大商铺的租客，大多卖的是单品价格高的产品（或服务），一般为享受型消费，并非生活必需品。
当经济不景气的时候，社区大商铺租客生意会先垮，小商铺租客反而不容易受影响。
45㎡以下的社区商铺是比较安全的，对抗电商或者经济下行冲击更容易。同等地段的大商铺空置率会更高。
3死于门面太窄
面宽小，进深大的商铺，很容易变成死铺，不少死铺的深度是宽度的好几倍。
一般商铺开间进深比在1:2-3:10之间，3:5最有利于经营。
商铺的主要价值在于露出来的面宽，进深越大越不值钱。
例如，一个面积为90㎡的大进深商铺，如果前后分割出租，前面20㎡租2万元/月，后面70㎡租给隔壁餐馆做后厨，租金可能1万元/月都租不到。
4死于社区太小
社区户数低于2000户（大概相当于8栋高层）的小社区，入住人口太少，总消费额有限，无法供养需要高流量的社区小商铺。
如果小区周边又没有小区外的居民路过补充人流量，商铺的投资价值就会再次被挤压。
5死于豪宅商铺
很多人认为有钱人的钱更好赚，其实未必。
豪宅的容积率低，小区人口少。
人口太少，会导致社区商铺无法完成大流量高频次低消费。
对于高消费生意来说，虽然豪宅业主消费能力强，但大多业主往往又不会选择在小区完成高端消费。
最重要的是，豪宅商铺直接对标豪宅的售价，价格过高，实际价值往往还比不上大社区商铺。
6死于单面人流
商铺只有单面有人流量经过，另外一面人少或者完全无人经过（比如断头路）。
少一面人流，商铺的投资价值会直接被腰斩，甚至直接变成死铺。
这种商铺，开发商折扣也并不会很多，完全不值得入手。
下图为保利观塘社区商铺，商铺前面是一条断头路，转角商铺的价值几近被腰斩。
7死于台阶太多
5步以上的台阶，每一步台阶都是通往死铺的道路。
5步台阶看似不起眼，却会成为天堑，直接斩断商铺投资价值。
顾客进店消费，需要走上走下，非常影响消费舒适度。
很多顾客看到台阶太多的商铺，暗地里就会打消进店的念头。
5步以下的台阶，如果台阶上有空地，可以在大台阶布置休息桌椅或当做商品展台，弱化台阶的缺点（需要确认是否合规）。
春上南滨大台阶商铺（后文会专门介绍这两个商铺）
8死于商铺遮挡
一览无遗、可直行达到的商铺最好。
商铺与人流主干道之间有绿化带、花坛、消防栓、隔离栏或者街道树木阻隔或者遮挡。
阻隔使消费者不愿意绕过障碍进店，遮挡遮蔽消费者的视野。
阻隔和遮挡越严重，商铺价值越低。
本文为商铺进阶6部曲中的第3部上篇，未完待续。
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