房地产回不到过去了

叶檀    2015-09-01

中原地产市场研究部统计数据显示，截止8月25日，北上广深、南京、天津、杭州、大连、重庆、吉林十大城市合计土地出让金年内3953亿元。

这是降温的数据，截止到8月25日，十大典型城市合计土地出让金年内为3953亿元，而在2014年同期，这一数值高达5802.6亿元，同比跌幅32％。预计今年这十大城市土地出让金可能达到6年来最低点，同比跌幅超40％。

总量在下降，显示市场在紧缩。三四线城市此前推地多，新区多，存销比上升，现在即使大规模推地，如惊弓之鸟的开发商胃口也有限。从上市公司报表上看，房企净利润率增长率从2012年就开始下降了，2014年净利润率平均只有12%—15%，今年上半年，36家开发商净利润下降到9.12%的历史最低位，比制造业略好，没人愿意大规模扩张。

开发商纷纷退出或转型，今年证大集团、江中地产、海德股份、高新发展、浙江广厦和莱茵置业宣布退出地产业；全国性大房企如绿地积极运营“大消费、大金融、大基建”三大业务；万科转型服务链条方向包括物业管理、物流地产、出租公寓、教育营地和海外业务；万达向金融、文化、旅游等转型，一句话，开发商不想玩重的了，要玩轻资产。总体投资与房地产数据的下降，反应了这一大趋势，这一趋势是不可逆的。

房地产暴利时代的终结，意味着产业链与服务链的开始，在轻资产化的背景下是链条的重新整合。五六年前，商业地产规模够大、够炫就能吸引客户纷至沓来，现在形势急转直下，昨天还受追捧的K歌房，明天就被弃如敝屣。

令人关注的是，单位价格在上涨，显示局部市场仍然火热，开发商为了避险，挤到几个核心城市的点上，推高了当地房地产价格，反而加剧了未来的风险。

中原地产推出一线城市的住宅土地数据，2015年供应的土地均价为14432元/平方米，同比2014年的11679元/平方米涨幅高达23.6%。土地价格上涨也推动楼面价的持续上涨，从一线城市的楼面价成交情况看，2015年平均楼面价高达8921元/平方米，同比2014年全年的7631元涨幅高达16.9%。上海易居房地产研究院监测的数据显示，7月10大房企商品房成交均价为12688元/平方米，环比上升3.7%，同比上升18.3%，创近四年以来新高。二季度以来,随着市场逐渐回暖，商品房价格震荡上行。

面粉价格如此之高，无怪乎融创中国的孙宏斌感叹，就是卖到每平米10万也赚不到钱。

房地产暴利时代一去不复返，现在进入合理利润区间，并且，目前的合理利润也得在残酷的竞争中获得。

开发商聚集到一线城市避险，虽然一线城市资源丰富、人口集聚，但随着房地产价格节节上升，隐性风险也在上升，再好质地的资产，价格如果偏离中间值太高，都不算好资产，根据当地的消费能力、真实财富的中位值确定一个城市的拿地价格，是开发商规避风险的当务之急。

各个城市各展神通，以特色吸引不同人群进入以建立基础消费群体，如三亚、大理等地，打的是旅游牌，希望成为高净值人群的第二居所。而北京等地则在分流功能与人群，吸引成为高端宜居城市，而深圳、杭州作为中国的民营经济与创新之者，必须以活力吸引年轻人。上海，主打的是金融牌。

地方政府大规模廉价推地是落后而不理性的，他们需要做的是让土地价格够高，在单位面积上产生尽可能多的财富。而对于开发商而言，只有一个避险地的时候，那个地方的风险定会飙升。转型，内控，加强品牌识别，甚至学会偶尔休息，很重要。