高楼大厦,作为城市化的显著特征,在当下的城市建筑中,不仅是中心地段的办公楼越建越高,一些高层住宅也遍布在城市的各个角落。高层住宅由于其视野开阔、少蚊虫滋扰而受到购房者的欢迎,在供求作用下,价格也有不断攀升之势。
买高层住宅,住高层住宅,成为我们这几代“新城市人”的普遍选择。那么,在实际居住过程中,或者稍久远的时间,大家就真的喜欢住高层吗?
对于这个问题,没有调查就没有发言权,看法先摆在一边。不过,此前有一些跟着潮流趋势购买了高层住宅的人,时不时吐露出“怨言”,一些有经济条件的人,甚至果断从高层住宅搬回了低层住宅。
最近几年,低层住宅销售越来越火热,价格也不低,为什么越来越多的人宁愿放弃高层住宅,而选择密度更低的低层住宅呢?
(一)买高层贵、住高层难!
1.高层更贵
在谈论房价的时候,我们很多只看到某房子多少钱一平米,却忽视了内在的性价比。买过房的人都知道,同样是1万元/平米,买高层住宅的100平米,与低层住宅的100平米可不是一回事。主要症结就出现在这个得房率上,二三十层的高层住宅得房率普遍在75%上下,有的甚至更低,但6-7层的低层住宅得房率起码在85%以上,有的还能达到90%,如果换算成套内面积单价的话,高层住宅起码比低层住宅高10-15%。
2.住高层难
单位土地面积上,高层住宅要比低层住宅容纳多得多的人,低层住宅,一般以一梯两户形式存在,整个单元也不过12-14户人家,30-40口人。但30层的高层住宅一个单元有4*30=120户,对应的居住人口是300-400人,几乎是多层住宅的10倍,可电梯就多出一部。对于那些上班族、孩子上学家庭来说,高峰期等电梯就是一个麻烦事。
此外,住高层住宅还面临一个问题,那就是停车位往往不足,按照现在的经济发展水平,目前车位都不足的小区,以后停车会更难。所以,我们经常可以看到一些高层住户下班后在小区周围到处找车位停车。
(二)这两类人群不太适合高层住宅。
如果说年轻人年富力强,遇到停水、停电,可以宅在家里几天,但对老年人和小孩就不适合了。
有一位同事家住在25楼,这两天突然遇到停电,这下可苦了他们家,孩子还在上小学5年级,放学后,索性让孩子背着书包爬楼梯到家。第二天还没来电,但孩子也不愿意爬楼梯了,没有办法,只能陪孩子住了一晚宾馆。
实际上,对于老年人来说也不愿意住高层住宅,按照传统观念,他们觉得需要住楼层低的房子,说是“接地气”,遇到电梯停摆,3、5层问题不大,再高就吃不消了。特别是住习惯了平房的农村老人,恐高理由也好,不习惯原因也罢,反正一百个不愿意。
(三)相比低层住宅,高层住宅更不保值!
房子的价值,自然不是那些钢筋水泥土,而是房子下面的土地。高层住宅所占的面积相对较小,随着高层住宅越来越多,高层住宅也更不保值。东北财经大学周天勇教授曾列了“8条”高层住宅的“不是”,其中直言不讳道:未来几十层高的住宅价值将一落千丈!为什么这么说呢?起码有3大原因。
1.维护成本高
根据《商品房销售管理办法》规定,屋面防水工程、房间和外墙面的防渗漏、有防水要求的卫生间等保修期为5年,电气管线、给排水管道、设备安装保修期为2年,事实上,现在我们不少高层小区已过了开发商的保修期,比如像电梯、防水等常见的毛病都需用到买房时缴纳的维修基金,但也折腾不了几次,即便是品牌开发商开发的楼盘,也不过是时间延长些罢了,终究有用完的时候,彼时再让各家业主出钱维修该有多难?
2.拆迁成本高
过去平房、多层住宅拆迁后,原址上差不多也盖上了二三十层的高层住宅,现在都已经是几十层的住宅,要盖多高才能覆盖成本?有业内人士说,要比现在高度高一倍才合算,所以有开发商直言:未来高层住宅拆迁几无可能!即便技术上可行,但也赔付不起。
3.消防救援难度大
不少高层住宅小区有两个消防难题,一是由于人口密度大,小区内的空地上、走道上都停有车辆,一旦发生火灾,难以及时达到相关楼栋。二是楼层太高影响到救援效果,一般而言,消防车高度加水枪高度大概在85米,当然,这是理想状态下,相关报道的数据显示,一般救援高度也就在17-22层楼之间,更高就难了。而且,对于这种超高层消防设备,很多城市达不到,有的话,也没几台,那么多高楼,要有几个小区同时有火情咋弄呢。
(四)有专家表示,未来高层住宅将成贫民区!
对于高层住宅的未来发展,有一些专家也并不看好。清华大学建筑学院尹稚教授曾表示,“30年前美国建造的一批高层住宅,现在成了让人胆战心惊的贫民收容所”。无独有偶,北大朱国钟教授还为此专门做了一个实验,综合了房龄、供给、房价以及城市发展等因子,推算出:“以后我们也会出现大面积的贫民区,将聚集在现在的高层建筑区里”。
专家们能看到的问题,国家自然早有防范。在住建部和国家发改委最新联合发布的《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》中明确,今后要严格限制高楼建设,其中提到100米以上的建筑要经过充分论证,要与城市消防救援能力相匹配。特别提到中小城市新建高层建筑要严格控制,县城更要以多层住宅为主。可以看到,即便在大城市,如果按照层高3米算,超过33层的住宅就达100米以上了,审批将从严。
高层住宅建造被削减,其实展示了“高层住宅让位于低层住宅”的城市住房发展趋势,这是很明确的事。
总结一下:高层住宅的一些弊端,加上这次疫情,让一些人意识到住低层住宅带来的舒适度,或是他们从高层住宅搬回到低层住宅的重要原因。不过,城市好地段的低层住宅相对稀缺,即便有,价格也不菲,并不是想买就能买的。笔者认为,如果经济能力能达到,从保值的角度看,买低层比买高层住宅更具优势。对此,你说呢?
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