【MAINAR 原创 知了】
相对于首付、贷款、户内装修等这些二手房交易中的“大”问题而言，原房东把户口迁出是一个可能会被忽视的“小事儿”，看似不大的问题，如果没有在合同阶段约定清楚双方的权利责任，很有可能会给后续带来很多麻烦事。 先看两个关于户口的真实案例。
案例一：汤粉，罗先生
在2014年3月购买的二环边上的某高档小区一套180平米的四居室，但是房屋交付后对方的户口一直未迁出，他现在想了解这算不算违约，应该如何追偿，有没有打官司的必要。
2年前罗先生夫妻买第一套房子的时候还没有要孩子的打算，一直也没有上心落户的事情。而原房东则希望能在今年把孩子上学的事情落实后再把户口迁出。双方为此事已经沟通过对此，但是原房东不太配合。
两年的时间都过去了，罗先市和太太真是有“耐心”。现在的问题是原房东明确知道自己违约了，而且一意孤行要将违约进行到底，口头沟通已经完全没有作用了。
罗先生将合同给到我们，研究后找到了突破口——
合同第六条，户籍登记及工商注册的具体约定中，只规定了出卖人应于办理完毕权属转移登记手续后66个工作日内迁出。但是并没有约定如果未迁出应该如何赔偿。
合同第八条，违约责任的具体约定，则规定了双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方应该按照成交价格的每日0.05%想守约方支付违约金。这就找到了操作依据。
所以我们建议罗先生向法院提起诉讼，要求对方按照合同约定迁出户口并进行赔偿。此事拖到现在，用法律武器捍卫自己的权益是最好的选择也是唯一的选择了。
案例二：好朋友，黄先生
黄先生老家在宿迁（也是东哥的老家），娶了北京姑娘在新街口附近买了一套二手的小一居，过上了幸福的小日子，几年过去收入渐高准备换个大点的两居，所以要把这个一居卖掉，在交易过程中查出房子的落户人不是黄先生一家，户口是黄先生之前的房东的。
黄先生几经周折还是联系上了之前的房东，想方设法让对方把户口迁出了，不仅多花了钱，也搭上了更多的时间和精力。
要怪也只能说之前买房子的时候没注意户口的问题，所以才把这个事儿一直留到了再次交易中。可见房屋交易无小事，合同约定无小事。
以上两个案例，可以看出原房东是否把户口迁出是常被大家忽略的问题，看看几份合同分别是对户籍问题怎么约定的（别问我合同怎么来的，网友都是活雷锋）。
合同怎么写的？
合同一：建委提供的标准版
第十条 权属转移登记
（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起_xx 日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付 xxxxx 元的违约金；逾期超过_xx 日未迁出的，自逾期超过_xx 日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之 xxxx 的违约金。
合同二：A中介公司
第九条 权属转移登记
（三）出卖人应当在该房屋所有权转移之日起 _15 日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款 5%的违约金；逾期超过_15 日未迁出的，自逾期超过_15 日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之 五 的违约金。
*该公司合同条款与建委提供的标准版接近，对长期不履行迁出户口迁出的出卖人约束性大。
合同三：B中介公司
第九条 权属转移登记
（四）甲方应当在该房屋所有权转移之日起 10 日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款的 10% 违约金，并继续履行全部户口迁出义务。
*只有一次性的赔偿约定，户口未迁出时间长，买房人能获得的赔偿少。
总之，现在的合同和两年前罗先生用的相比已经做了更加详细清楚的约定，当然具体到不同中介公司，在条款上还是有区别的。在此提醒大家，除了做好合同约定外，还是尽可能提前向当地派出所查询清楚，尽量不出现这样的问题。
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