很多被拆迁人会遇到这样的困境:总是觉得拆迁方在征收土地、房屋的时候,给出的补偿标准低,不合理,但是自己又不知道怎么去谈。
比如前两天,就遇到这样一位当事人张先生,他们家在县城里的一栋房子正遇到拆迁,土地是买的国有土地,在九几年自建了三层小楼,一楼是铺面,有180平,二三层是住房,面积360平,周边商铺的市场价在一万多,住宅在五千左右,简单算一算,货币补偿应该有300万元以上,可是,征收办给的全部补偿加起来不到180万元,与张先生的心理预期差距较大。
内心不平衡的张先生决定去找征收办谈一谈,可是,由于张先生对征地拆迁法律知识了解比较少,面对征收办的工作人员,说不出个所以然来,于是,对方态度强硬地回复:补偿就这么多,一分钱都不会再加了,如果不签字,时间到了就强拆。
受了一肚子气的张先生垂头丧气的回了家,虽然心有不甘,但是再也没有勇气去找征收办谈判,于是打电话找到爱土律师团,希望律师介入为他争取公平、合理的补偿。
为什么张先生明明占着理,却在拆迁谈判中处于明显的下风,没谈成还受了窝囊气呢?
我们有一句话俗话叫做说话到位,事半功倍。我国城镇化已经推进了相当长的一段时间,征地拆迁各项程序已经十分成熟,如何与被征收人进行谈判,拆迁方已经积累了很多方法和套路,而被拆迁人基本都是第一次拆迁,大多都是门外汉,如果没有充分的准备、过硬的依据,清晰的思路和专业人士的指导,谈判失败就是在所难免的事情。
在我们承办了大量征地拆迁案件之后,我们总结了以下几点与拆迁方谈判的经验,供各位参考:
一、找准谈判时机,赢得谈判先机
做什么事情,都讲究一个时机,拆迁谈判更是如此。拆迁刚刚开始,拆迁方都还没有启动谈判签约程序,您上去就要跟人谈,未免太过猴急。拆迁进行到收尾阶段,该签的都签差不多了,就剩下您们最后几户,您空口白话去谈,已没有实际意义。
所以,在遇到拆迁征收的时候,首先要做的不是冲上去谈判,而是要了解拆迁征收的基本程序,结合拆迁方的工作进展,先搞清楚您们这里的拆迁已经进行到什么阶段,找准与拆迁方谈判的时机。
爱土律师团认为,拆迁方积极主动找您谈的时候,就是最佳的谈判时机。一般来说,拆迁方的工作人员会主动找您谈两到三次,被拆迁人要利用这两到三次的谈判机会,做好铺垫,提出诉求,达成合意。
爱土律师团提醒您:除非您已经决定接受拆迁方给您的补偿方案,否则,任何时候,您主动找拆迁方谈,都是不明智的。
二、建立合理的补偿预期,树立明确的谈判目标
有一些被拆迁人,对自己的土地、房屋值多少钱心理没谱,而是根据别人的态度来评判自己的土地、房屋的价值,拆迁方态度宽松一点,就水涨船高乱要价,而一旦对方态度强硬,就大气都不敢出一口,这是一种投机者的心态,是根本错误的。
征地拆迁中,使房屋被征收群众的居住条件有所改善,原有生活水平不降低,这是一条基准线。被拆迁人可以根据这一原则,来评估自己的房屋被拆迁之后,如果换房,要换多大的房子,如果货币补偿,要补偿多少钱才合适,并围绕这样一个目标来展开与拆迁方的谈判。
如果您确实不知道自己的土地、房屋应该怎么补偿才算合理,可以致电爱土律师团,我们的拆迁律师可以根据各地的政策和办案经验,先帮您做一个初步的评估,让您做到心中有数。
好了,时间有限,今天我们就先讲到这里,明天,我们继续给大家讲拆迁谈判的技巧,欢迎持续关注爱土拆迁左锐,愿每一位被征收人都能够获得公平、合理的补偿,我们明天再见。关注我的头条号,学习更多征地拆迁知识。
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