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关于房地产泡沫的文章很多，有人认为泡沫严重，也有人认为没有泡沫，房价还要涨20年。其实只要有点良心，都不会否认泡沫的存在，但是有沫不一定房价就会跌，泡沫什么时候破灭是个比较难以量化的事情，个人认为房价泡沫破灭有三个指标： 1.群众进入非理性疯狂中。一般泡沫的尾期都是极度非理性的，这个时候几乎所有的媒体都会报道房价，整个社会生活中也充满这关于房价的讨论，人们兴高采烈，都认为自己赚钱了。而在价格上，会表现为一波快速的拉升，比起之前的缓慢上涨，泡沫尾声的上涨是非常迅猛的，经常涨得让你怀疑人生。 而从2016年初以来的这波上涨，就表现出了这样的特征，这波涨幅甚至比2009年4万亿刺激计划出台后，房地产从底部崛起的拉升还要迅猛。而到了现在，正处在顶部的平台期。 2.最后一波接盘者已经入场。为什么说最后一波接盘的人已经进场了呢，首先是人口的拐点来临，从一线城市看，北京去年人口增速同比下降0.8%，而上海更是在2015年就出现了人口的负增长。最重要的是，以目前一线城市的房价看，一线城市只剩下两种人，一种是永远也买不起房的人，一种是有一套房甚至是多套房的人。这个时候已经不可能有刚需来接盘了，上涨的房价已经消灭了刚需。 3.M2/GDP的拐点已经出现。这是我预测房价涨幅最重要的指标，这个指标在2008年和2014年都出现了下降，对应的也是房价的盘整期。不断释放的货币和下滑的经济增长速度推高这个比值，从2015年下半年起，这个比值和房价就剧烈上涨。而去年第三季度，这个比值达到了2.8的极限，而到了第四季度，这个比值就急剧跌到了2.0左右（我个人按照线性的计算，原本以为在8月迎来拐点，结果没有）。至于为何会下降，主要是M2的增长极其乏力，尽管央行投资了大量的现金，但是M2一直没有达到央行的目标，因为中国的企业实事上已经陷入了辜朝明所说的“资产负债表”式的衰退，企业都不愿意贷款投资。对应的是固定资产投资中的私人部分，增速急剧下降，甚至是负增长。 目前看来，房地产泡沫破灭的三大条件都已经成熟，但是还有最后一根稻草，那就是货币政策的转向，这个倒不是立竿见影就在资金层面造成影响，最主要的还是对人们心理预期的扭转。房地产泡沫不是股市泡沫，股市泡沫可以在货币宽松期破灭，因为只要泡沫足够高，风吹草动都可以引起崩盘。而房地产泡沫都只在货币紧缩期破灭，人们的耐受力会更高，而且流动性太差。如果不出意外，只要经济没有出现断崖式下跌，央行可能在3月下旬就正式提高基础利率。 最后，无论你们怎么看待这篇文章，我已经看到了那些注定悲剧人群的模样，很多人可能会在这场盛宴中套上一代人，彻底沦为城市底层。我也不想叫醒谁，因为我早已嘶哑了喉咙。