国务院专家：未来一年房地产市场将大幅调整

预计未来一段时期商品房销售面积将持续回落，三季度销售面积同比降幅将会加大，预计到9月底或10月份，商品房累计销售面积将出现负增长。

预计从四季度开始，房地产开发企业将感受到资金紧张的压力，并会因此而放缓开发进度，投资增速将开始回落，2011年上半年，房地产开发投资增速将回落到15%以下。

一、未来一年房地产市场将大幅调整

2009年四季度以来，针对部分城市房价上涨过快等问题，国家出台了一系列调控政策，特别是4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》正式出台，从坚决遏制不合理住房需求、增加住房有效供给等方面采取了一系列政策措施。目前来看，这些调控政策对房地产市场已产生较大影响。1—6月，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1—5月回落7.1个百分点，比1—4月回落17.4个百分点。其中，6月份全国商品房销售面积较去年同月减少了302万平方米，下降3.2%。房地产市场周期波动规律表明，销量变化是房地产市场调整的领先指标，在销量下降3—6个月后，房地产投资和房价也将随之出现调整。如果现行调控政策一直持续，预计2010年下半年到2011年上半年房地产市场将出现与2008年相似的大幅调整状况。

《通知》出台后，由于对二套房开始实行严格的信贷政策，这不仅会打压投资投机性需求，客观上也影响了数量更为庞大的改善型需求，受此影响，预计未来一段时期商品房销售面积将持续回落，三季度销售面积同比降幅将会加大，预计到9月底或10月份，商品房累计销售面积将出现负增长。

房地产开发投资状况主要受房地产开发企业资金来源情况的影响，对房地产开发企业信贷和融资等方面的控制意味着其对外融资难度在加大，商品房销售面积的回落则预示着房地产开发企业通过市场销售获取资金短期内也并不乐观，综合考虑两方面影响，预计从四季度开始，房地产开发企业将感受到资金紧张的压力，并会因此而放缓开发进度，投资增速将开始回落，2011年上半年，房地产开发投资增速将回落到15%以下。

商品房价格的变化主要取决于市场供求形势和房地产开发企业的资金状况，只有在市场供大于求、房地产开发企业资金比较紧张的情况下，商品房(新房)价格才可能出现实质性的调整。今年前几个月，房地产市场供求总体处于紧平衡状态，而2009年商品房销量的大幅增长和价格的明显上涨则使开发商的资金状况处于历史最高水平，这也是为什么调控政策出台后，虽然销量下降，但新房价格仍继续上涨的主要原因。由于目前新开工面积快速增长，销售面积在快速回落，受此影响，从下半年开始，市场供求形势将开始发生变化，短期内房地产开发投资的增加和资金来源的减少预示着开发商在四季度将开始感受到资金紧张的压力，这也预示着新房价格的实质性调整将出现在四季度，2011年上半年价格调整压力将可能进一步加大。