夕照寺附近某酒店，立体停车库。
“一次性投20万，一年后取回本金，年收益率24%……”接到这样的电话，老程有点动心了。对方许诺给他的是——投资立体车库建设项目。
近两年，本市的立体车库建设态势蓬勃，也吸引了不少社会资本入场。其中，有的公司还“另辟蹊径”，以建设车库为名向社会公众募集资金，并许诺高额回报。这种投资靠谱吗？记者实地调查，发现一些与公司宣传不匹配的地方。要投资建设立体车库，您还真得留点儿心。
现场说明
20多位大爷大妈 坐得满满当当
今年53岁的老程，是一名普通的公司职工，平时喜欢倒腾点理财的他，从没有接触过如此高额回报的投资项目。“拿我的钱去建立体车库，一年收益率24%，这靠谱吗？”虽然老程心里还打着鼓，但业务员在电话里一再推荐车位的稀缺性和高价值，老程最终有点心动，同意去参加公司的项目说明会。
说明会当天，记者跟随老程来到了电话中所称的这家资产管理公司，它的隔壁是业务员所称“同为一家”的车库建设公司。在说明会现场，有20多位大爷大妈前来聆听，房间坐得满满当当，大部分人看起来比老程还要年长一些。
会上，讲解员并未透露项目投资的细节，仅仅介绍了立体车库项目的建设情况，还列举了一些案例来说明车位投资的价值。但记者发现，讲解员所举的“高价车位”成交案例，全都来源于平面车位，并未涉及立体车位。
在随后的一对一环节，不少人都和老程一样留下与业务员沟通。“到底该怎么投呢？”在老程的询问下，业务员拿来了一份“基金投资委托管理合同”。合同写着，该资产管理公司会把投资人的20万投入到一款私募基金中去，该私募基金专项定投车库建设公司的项目，资产管理公司每月固定返给投资人4000元，算下来年收益率是24%。一年后合同到期，投资人可以取回本金，也可以继续签新合同。此外，业务员承诺公司不会收取委托资金的资产管理费。
“为什么收益率这么高？”老程问了他一直想问的问题。业务员表示，公司会拿这20万元建三个立体车位，然后用三个车位的停车费补给投资者，另外还有广告收入。
实地考察
广告难寻 停车费也不多
凭着停车费和广告，能覆盖这么高的收益率吗？记者前往说明会重点介绍的夕照寺附近某酒店车库。在该酒店的停车场，记者确实发现了挂有车库建设公司标志的立体车库。车库总共有62个车位，停放率并不高。而除了一幅车库建设公司自己的宣传广告，没有见到其他商业广告。记者随后又前往多处项目所在地，确实都能看到实体车库，但仍然没有看到任何的商业广告。
广告难以保证，停车费又有多少呢？酒店方的停车管理人员表示，车位外租的月租金是500元，租用者一年一交，但租的人并不算多，只有不到20人。剩下的车位，除了少数几个用做客人的临时停车位外，大多作为本单位员工的内部车位使用，每月只收象征性的50元。在其他项目所在地，停车收费价格差距不大，其中小区车库的车位租金还会更低一些。
拿停车费较高的酒店项目来算，每个车位的月租金500元，即使如业务员所称拿三个车位的停车费作为回报，也只有1500元。更何况，无论是酒店还是小区的车库，停车费并非全归建设方所有，其中还要刨除土地方自留的一部分，因此三个车位所得停车费还不到1500元，与公司每月承诺返给投资人的4000元差距很大。
拿来担保的实体车位 其实还没建
事实上，对于停车费能不能覆盖收益，老程并没想那么多。他坦言，之所以会对投资项目心动，除了高收益率，还因为公司所承诺的一项实物担保。“公司会拿一个立体车位来担保我的20万。”老程说道。
在与业务员一对一交流时，老程也问到了担保问题，业务员表示，老程的这笔投资会用来建金蝉里19、20号楼小院的立体车库，公司担保的也是这个建设项目中的一个车位。
“那到底车库是建了还是没建呢？”老程问道。
业务员表示，现在还没建，但手续都已经办齐全了，就差开工了。
为了确认，记者来到了金蝉里19、20号楼小院，询问了多名业主，但没有一人知道小区要建立体车库的事，物业也并未入户或贴出通知来征求业主意见。
记者随后咨询了物业经理，对方表示，物业确实与建设方签订了立体车库的建设合同，而询问业主意见一事则刚刚开始，还没有大范围进行。
物业并非小区的土地产权方，未经小区业主同意就签订这样的车库建设合同，本身就有违规嫌疑。此外据经理介绍，该物业与小区签订的服务合同只剩三四年就会到期，并不能覆盖其与车库建设方所签的合同年限。
即使不谈合同的有效性，物业经理表示，他更担心的是车库开建之后的问题。该小院要建的立体车库紧挨小院东墙，东墙的另一侧就是垡头三区北院的两栋居民楼。“车库运行会有噪音问题，我们也怕那边的居民投诉，最后车库建不成。”
经理的担心并非杞人忧天，据小区业主介绍，几年之前，在小院东墙边就曾经想建一个立体车库，但因为隔壁院居民投诉“车库太高，侵犯到了个人隐私”，最终也没能建起来。
综合各种因素，金蝉里小院建设立体车库的实际情况，与“手续齐全，只等开建”也有一定距离。
业内分析
投资者必须明确机械式立体车库只是特种设备
记者所看到的实体车库，有的采用了升降横移技术，有的采用了垂直循环技术，但本质上都属于机械式立体车库。在北京静态交通业商会会长于化龙看来，机械式立体车库中的车位相较于平面车位，有一个更为复杂的问题：产权难以界定。
“按照目前的政策，机械式立体车库并非被认做建筑，而是特种设备。立体车库建设方拥有的只是设备的产权，设备产权与土地方的土地产权相加，才可以称做是车位。但这个概念，对行业没有深度了解的人是形成不了的。车库建设方直接宣传‘担保车位’，很容易混淆概念。通俗点说，建设方能担保的只是设备的铁架子，离开土地什么都不是。”
事实上，业务员除了给老程提供合同，还另外拿了一个担保函，担保函的文字表述也与宣传所称“直接担保车位”有区别，写的是担保“车位建设运营中的销售和租赁等收入”。于化龙表示，这种说法也容易让人误解：“一般来说，建设方和土地方对停车收入是有分成的。这种担保，要么应该写明只担保建设方所获的收入部分，要么应该写明土地方同意将他那份收入也作为担保。”而记者在询问后得知，金蝉里小院物业经理并不知道车位被担保一事。
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