【基本案情】
2010年10月，某市住房和城乡建设委员会、市房地产监察大队接到反映，称某小区业主委员会的成立和物业公司的更换违反法律规定。市房地产监察大队对有关人员进行了询问调查，认定该小区业主委员会在没有召集业主大会的情况下，选聘物业公司从事该小区物业服务的行为，违反了《安徽省物业管理条例》第55条第1款的规定，并于2010年10月22日向该小区业主委员会作出责令停止违法行为通知书，责令其“2010年10月26日前改正上述行为并停止违规行为，补办召开全体业主大会公开选聘新的物业公司手续”。某小区业主委员会不服提出行政复议申请。
【审查结果】
行政复议机关认为，市房地产监察大队作出的责令停止违法行为的行政处罚，执法主体不适格，且事实不清、证据不足，适用法律错误，决定予以撤销。
【焦点评析】
一、本案执法主体不适格，市房地产监察大队不具有行政处罚主体资格
本案中，市房地产监察大队系独立设置事业单位，属市住房和城乡建设委员会领导，主要职责是“负责区域内城市房地产法律、法规、规章执行情况的监督检查及接受委托对违法违章行为实施行政处罚等工作”。根据《安徽省物业管理条例》第5条第2款的规定：“设区的市、县（市）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。”物业管理活动的执法主体应当是作为市房地产行政主管部门的市住房和城乡建设委员会，市房地产监察大队依法只能受市住房和城乡建设委员会委托从事相关执法活动。本案中，市房地产监察大队不具有行政处罚主体资格，却以自己的名义对小区业主委员会作出行政处罚决定，行使了市住房和城乡建设委员会的职权，属超越职权行为。
二、市房地产监察大队认定事实不清，证据不足，适用法律错误
首先，小区业主大会决定选聘物业服务企业符合《物业管理条例》的有关规定。国务院2007年修订公布的《物业管理条例》第12条规定，“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”。本案中，小区业主委员会系采用书面征求意见的方式召开业主大会，且参加会议业主符合法定人数要求。市房地产监察大队在没有充分了解事实真相，缺乏必要的证据的情况下作出了处罚决定。
其次，市房地产监察大队作出行政处罚决定适用《安徽省物业管理条例》第55条第1款的规定错误。《安徽省物业管理条例》第55条第1款规定，“物业服务合同期限届满前90日，业主委员会应当召集业主大会，讨论决定物业服务企业的选聘事宜”，这一条款显然不能成为市房地产监察大队作出责令停止违法行为的决定的法定依据。
【工作启示】
一、国务院《全面推进依法行政实施纲要》明确规定行政机关在实施行政管理活动时，必须遵循合法行政准则。这就要求行政机关必须在法律授权范围内行使职权，不得越权。本案中，市房地产监察大队对小区业主委员会作出处罚决定，违反了职权法定原则。
二、行政机关在行政执法活动中，要以事实为根据，以法律为准绳，在法定权限范围内严格履行职责，确保在每个案件中体现公平正义。行政处罚法规定了查明事实再处罚的规则，强调“违法事实不清的，不得给予行政处罚”。行政处罚案件要经得起行政复议审查，最主要的是全面查清违法事实。本案中市房地产监察大队在获取违法线索后，没有对违法事实进行全面调查核实，在主要证据不足、不足以认定违法事实的情况下，适用错误的依据作出了行政处罚决定，背离了合法行政的基本要求。
（本栏案例摘自安徽省政府法制办《行政执法错案选篇》[2014]）
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