这是观观咨询的第2个案例
从2018年起，我们尝试了新玩法，希望通过实战咨询的方式，每周真刀真枪地完成一个家庭的买房咨询。我会选出一个典型的、来自学员的问题，然后公布出来。请大家和我一起帮他出谋划策，我也会参与、点评大家的回答，最终给出我的方案。
关键词：二娃、已有两套、稳健配置、突破千万
上周的问题是：
本人，80后，体制内, 月入2万，爱人外企，月入2万+,2个娃，6岁和1岁,首套住房浦东内环边6楼的无学区老破小，目前市值350左右，夫妻双方纯公积金贷款，男方主贷，剩余贷款38万。2015年购入二套浦东内环内学区老破小，目前市值约450万，女方主贷商贷140万，月还9000+。
目前公积金余额10万。xfd额度58万。xyk20万。
问题：
1. 如不考虑孩子就读问题，浦东内环内老破小学区房是否值得长期持有？
2. 目前形势，非学区老破小是否应该尽早抛售？还是办理抵押贷款再买？
3. 如置换建议哪个区域？
4. 杠杆多少合适？
5. 如jlh，男方公积金作为主贷，是否可做首套？
问题公布后，我后台收到了同学们的机智回答，我很感慨同学的专业能力。我特意挑选了三位同学的留言，并做点评。
@丁汉俊同学的答复
观观老师好，我来回答本周问题：
一：考虑到该家庭已经被限购，并且今年行情低迷，成交量少，不适合卖出房产置换，所以启动资金不多。如果还想新添置房产的话，建议jlh，腾出一张房票。（最好是能有首套首贷的房票）
二：金杨地区老公房40w公积金提前还款，再抵押，350万市值可以抵押出175万左右。
三：新增房产不上产证名字的那人，立即办理xyd，如果工作稳定，流水正常的话，可以办理100万的授信额度，加上抵押的175万，可以有275万作为启动资金。
四：如果有首套首贷资格，可以考虑购入600~700万的中外环内二手次新。
五：如果没有首套首贷的资格，建议购入内环内450万的普通住宅。
观：丁同学的建议中肯，目前静淡市出货不易，截断抵押是个不错的思路。
@Qiao
回答问题～
1.如果两人都是上海户口，房产都是单独产权，需提前还款掉那套有公积金欠款的，因欠款小，然后过户给另一方，通过JLH来获取购房资格
2.如果有一套联名房产，先还掉这套的欠款，然后过户给另一方，通过JLH来获取一个购房资格
3.有了购房资格后，且有一套红本在手了，通过抵押获得首付款，如是350W那一套，可得到200W左右的资金。第二套，首付5成加上税费，可购买300多万的标的。如果是500W的那套，则可获得300W左右的资金，根据自己的月供承受能力选择匹配的标的
4.合作买，个人觉得在用尽自己的资源后再考虑
观：真爱大法是永恒的主题。
@羽辰
综合考虑建议～
A 公积金贷款的六楼公房可以还清贷款 出售，商贷的那套学区房贷款太少 还贷后重新抵押可以六到七成，在350w左右 二套和抵押利率差别不大，再加上之前的卖房款应该现金有 近六百万了，二套贷没价值 全款选购优质资产再抵押。（不用lh用足房票换优质资产放大杠杆）
B 六楼老公房不出售，还清公积金贷款然后抵押。学区房可以二抵或者还清商贷重新抵押。房产过户到一方名下，lh后另一方继续购房。预算根据需求具体情况杠杆用足。
C 如上抵押房产提取资金，合作购房代持要控制风险 及不可控因素。
观：都回答在点子上。
请这三位同学后台与个人微信号（ID:moducaiguan1）联系，提供回答问题的对话栏截图，领取现金奖励。
以下是我的答复：
该同学的问题是广大一线新移民的心声，已有住房的二娃家庭白领如何增加资产配置，保护自己。我的建议是应进一步加大房产配置，再新购或者置换更大的一套上海住宅，将资产规模突破千万。
财务分析
从该家庭的资产负债结构来看，该家庭的负债率不高，只有30%左右。
并且该家庭每月收入4万，目前月供仅有9000，还款能力还有很大潜力。考虑到夫妻双方收入稳健，年龄较轻，都在事业上升期，应采取进取中结合稳健的资产配置方案。
操作策略
首先不建议卖掉房产2的学区老破小。虽然我不看好学区房的未来走势（主要是政策风险），但是考虑到该家庭是二娃家庭，学区需求是刚性要求。
而且该家庭是在浦东，当地教学竞争激烈，优质私立小学不多，主要依靠公立小学解决学位问题，我建议保留房产2。未来5年内，上海的学区政策不会有大变化，足够支撑到二娃上学了。二娃上学后，尽快卖出学区房。
该家庭名下已有二套房，房票方面需要进一步优化。房产1还清38万贷款后，所有房产过户至女方名下，然后男方真爱大法净身出户后获得房票。
贷票方面由于夫妻都已上过征信，已用尽。不过不用担心，目前上海的金融创新速度很快，市场上已经有银行推出了3+3.5（成数）的融资产品，即3成按揭部分，3.5成dy贷款。目前该产品已有试单成功，尚未大规模推广，不过至2018年年中，这样的产品一定会成为市场主流的。
针对该家庭的情况，我给出两个解决方案，分别是稳健型的方案1和进取型的方案2。
方案1：
房产1还清38万贷款，截断后做dy贷，可获得175万资金，启动资金约在137万。137万再结合我刚才说的3+3.5融资产品，可以买入总价361万左右的房产3。除去房产2、房产3的租金和夫妻公积金，每月4万收入，还掉新增月供2.68万和已有房产2的月供0.9万后，大约可以剩下1.8万的生活开支。
该方案下，家庭拥有3套房产，总资产接近1200万，自住一套老破小，另2套收租，收支稳健。等到下一轮大涨后，该家庭净资产够得上一线中产准入门槛。
方案2：
卖掉房产1，获得312万资金后，可以买入总价823万的房产3。除去房产2的租金和夫妻公积金，每月4万收入，还掉新增月供3.62万和已有房产2的月供0.9万，每月生活开支只有0.55万，对生活压力较大。对策是一方面是尽快增加收入，另一方面只能通过流动性管理，使用幸运卡和幸运贷的方式保证2年月供。该方案对实操要求比较高。
该方案下，家庭拥有2套房产，总资产已超过1200万。自住一套刚改800万住房，一套收租。投资自住两相宜。
综合来看，方案1更加稳健，适合该家庭新手现状。我建议首选此方案。如果选择方案2，需要进一步测算优化现金流。
买入时机
目前市场比较平淡。在方案2下，房产1虽然是6楼，但属于刚需盘流动性较好，可以高挂着卖，先卖后买。上海今年不会有暴涨机会，买入操作可以在今年下半年或者明年上半年启动。目前可以在上海慢慢淘笋。
板块选择
方案1，300多万的可选的上车盘很少，我建议在青浦区徐泾西至赵巷这一段、江桥、浦江、泗泾这些地方找单价4-5万左右的2002年以后的一房。这些地方的一房流动性好，涨幅快、容易变现。
方案2，因需要兼顾自住和上学，建议在浦东三林、北蔡一带淘笋，价格上800万笋度会好很多。
福利来了！
为了便于同学们更好地学习，我把本次咨询计算过程全部制作成EXCEL，里面包括了较为复杂的贷款月供计算公式。
同学们可以在魔都财观公号对话栏直接回复“#Z02试算”，即可获得观观咨询完整版计算结果。
本次咨询得到了上海信贷专家天方老师的鼎力相助。同学们有需要的话，后台联系观观个人微信，索要联系方式。另外文中名词解释部分，请洽观观询问。
本周的问题是：
观观好，本人90后单身女生，刚刚10月份首套首贷在深圳入手了一套42.5平的小户型，房子总价170万，贷款133万，月供7500元，房子租金3100元。
我在北京工作2年，税后年薪12万左右，现信用卡剩余额度20万，无信用贷，无剩余本金。预计2年后可以拿到北京工作居住证，如果政策不变，到时可以在北京再入一套。
深圳小房子刚刚收房完毕，想做房产长线投资。但是感觉起点太低，下一套不知道如何买入，没有头绪。请观观帮忙支支招，感谢~
目前我的线下咨询服务收费价格是数千元起，提供房产规划、信贷优化、选筹指导等一揽子综合知识服务。为了回馈同学们一直以来的支持，特意在线上每周为大家提供一次免费解答，机会十分难得。在不涉及个人隐私的前提下，提问的背景信息控制在200字以内，越详细越好，具体可以参考上周问题，提问方式也是个人微信私聊。
我精选问题的标准有几个，一是具有典型性、普适性，适合广大同学；二是经济效益，提问者可以通过现金奖励的方式，提高问题被选中的概率，奖励是考虑因素的一部分但不完全是。所有的现金奖励请通过加个人微信转账（非红包）方式提供。如问题被采纳，我会暂时收下保管。这部分资金，我一分不留，最终将全部转给参与回答问题的同学作为奖励。
回答问题的同学，你会发现在帮助别人解决问题的同时，你自己也会对问题有更深入地思考、分析，会带给你新的知识。另外还有机会获得一部分收入。
又有认知，又能赚钱。世界上就有这么好的事情发生。
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