二手房交易时除少量全款购房以外，大多数买家是要用贷款购房的。实践中大部分贷款申请都比较顺利，但凡事总有例外。如果在二手房交易时，碰到买家的贷款申请没被银行批准怎么办？
这个问题很多卖家在签约并没认真想过，一旦发生这样的情况后，很多卖家的想法是这样的：“既然贷款没通过，要么买方拿全款出来继续履行，要么赔我违约金，然后解除合同我另卖他人！”可实际上，往往二手房买卖合同的条款并不支持卖家的这种主张！
如果卖家在签约时没有特别要求，中介提供出的合同文本对于贷款问题通常的约定大致是这样的“买方向一家银行申请贷款未得批准或未足额获批，买方可以再向其它银行申请贷款，直到贷款批准为止，期间产生的费用由买家承担”。这个条款含义是这样的：“向一家银行贷款没被批准，不代表向其他银行申请也不会被批准，所以如果第一次贷款申请被银行拒了，那就换家银行来第二次，如果第二还被拒，再换家银行来第三次.......至于可以申请多少次，理论上有多少银行就可能有多少次！
提示：需要说明一下，银行不批贷的原因有的是因为买家的资质或信用有问题，也有的纯粹是银行内部原因，比如额度比较紧之类的。所以确实可能存在在这家银行申请没批，换家银行就批了的可能。如果是购房人真的有一些上失信名单之类的硬伤，那就没什么说的了，到哪儿也批不了。如果不是硬伤而是资质或额度稍有问题，不同银行尺度不同，有时中介也会承诺帮着”想办法“。
实践中很多卖家签约时实际并没有注意这个”一直贷下去“的条款，脑子里对贷款时间的的感觉一般停留在交易时口头上听到的中介介绍的一次贷款需要的大致时间。实践中大部分交易的贷款也确实是顺利的，所以这个问题也就不存了。但是当贷款不顺利时，矛盾就出来了。
很多人卖房是等着钱急用的，有的是要继续买房形成了连环交易，卖房的人可能也急等着拿到钱去履行他买房的交易。一旦贷款出现意外不顺利无法按原计划的时间拿到贷款，买家的选择通常很明确“继续向一下家银行贷款，哪怕有时候是因为买家自身资质问题，贷款获批的可能性很低，买家可能仍会要走换银行申请贷款的程序拖时间让着急的卖家让步。
卖家当然和买家的想法不一样，一般配合第一次贷款都没问题，可当第一次贷款不成，卖家发现还要再继续两次、三次的时候，很多卖家就不愿意配合了，因为这种状态也经常发生纠纷和诉讼。
但是如果卖家签约时没留心，签订的是我前面说的那种”一直贷下去“的条款，出了事儿就难办了。我经常能碰到有卖家因买家一次贷款不成、急于用款想解约的。可是拿过来合同一看，只能告诉他按合同约定一次贷款不成，卖方有义务继续配合办理贷款，除非有确实的证据证明”买家的资质有硬伤，在任何银行都不可能获批“。
发生这种状况的时候，卖家说”我也急着用钱“、“这种约定我当初不知道、他们没告诉我”、”当初说好的只要多少天就能拿贷款“......这类的说法基本是没法推翻书面条款的，毕竟文字就在那里，你的签字也在那里！
卖家怎么防止发生这种风险呢？
事先预防其实并不难：如果卖家对贷款支付时间有较强期待，最好要求在合同中明确贷款次数限制或贷款时间限制，比如“贷款最多不超过两次”、”第一次贷款不成要在多少天内将贷款手续提交到第二家银行“、“多长时间内卖方不能收到贷款买家有义务自筹款项支付余款”等这类限制性约定。如果事先有这类明确约定，买家即使一时无法贷款，也可以通过其它方式先解决卖家的问题，买家实在没办法解决，至少卖家依合同到法院起诉能轻松胜诉！
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