房地产：建议买入一二线白马股

　评论一、新开工同比继续下滑。5 月单月房地产新开工18391 万平米,同比下降4.6％,单月新开工降幅较4 月收窄10个百分点,累计开工降幅略有上升,同比下降4.3％。尽管降息开启了新的调控周期,房地产公司对未来市场的预期也将随之有所好转,但目前房地产公司资金链仍然紧张,单次降息对缓解资金压力的作用有限,而后续支持普通商品房供给相关政策落实并见效也需要一定周期;同时,在限购大背景下政策放松对需求的释放作用有限,开发商也不会因此大幅调整开工计划,我们维持年初新开工下滑12.2％的判断。
　　二、投资增速低位徘徊。5 月单月房地产投资增速18.2％,较4 月上升9 个百分点,但累计投资增速仍维持在18.5％的较低水平。5 月投资回升符合季节规律,5 月单月投资占1-5 月累计投资的28.7％,该比值在09-11 年平均为28.6％。1-5 月保障房完成投资3895 亿元,占比17.5％,保障房开工率46.4％,基本建成206 万套。去年保障房投资前低后高,未来保障房的投资贡献同比将有所下降,同时商品房的新开工预计仍将维持负增长,维持全年投资增长16.1％的判断。
　　从支出法和收入法分别考虑,房地产投资 1 个百分点的变化会对GDP 增长产生0.07 和0.01 个百分点的影响,在判断12 年房地产投资增速下滑11.8 个百分点基础上,GDP 增速会回落0.93 个百分点,即单从地产这一因素分析,12 年GDP 会由11 年的9.2％回落至8.3％。虽然政府为全年经济增长确定了较低的增长目标,也采取了基建投资对冲地产投资的下滑, 但本次降息已经印证了政府对经济下滑的担忧,可以确定地产的政策环境已经见底。
　　三、销售降幅继续收窄: 1-5 月商品房销售面积和销售额分别为同比下降12.4％和9.1％;单月同比下降9.3％和0.7％,环比上升15.3％和20.3％。5 月商品房销售均价6187 元/平米,环比回升4.4％,我们认为这主要是结构性原因,根据我们1-5 月对全国43 个重点城市的跟踪,一线城市销售面积环比上升32％,二、三线分别环比上升22％和27％。
　　分地区看,5 月中部地区销售额环比上升29.8％,东、西部分别上升20％和14％。但东部地区销售仍占绝对优势,比重达60.6％。
　　四、资金来源增速仍处于历史低位:1-5 月房地产投资资金来源为34171 亿元,同比增长5.7％,增速回升0.6 个百分点,但仍处于历史第四低位。
　　从资金来源分析,1-5 月国内贷款、自筹资金和定金预收款分别同比上升8.5％、16.3％和-4％,占比较4 月分别下降1.2％、上升0.7 和0.5％。未来,降息后流动性的释放将使得企业融资环境改善,但预计企业仍将采取以价换量策略,未来国内贷款和定金预收款将有所回升,缓解企业资金压力。
　　投资策略:本次降息再次印证了我们从年初以来坚持的投资逻辑,并且也将开启地产企业融资成本下降的周期。但仅就本次降息而言,对需求的释放,对企业资金成本的改善都是有限的,投资和开工的下滑趋势短期难以改善,后续仍需促进普通商品房供给相关政策逐步落实。未来政策面、基本面都有继续改善空间,维持二月份以来对地产股反转周期的判断,建议买入一二线白马股,推荐保利地产,招商地产,金地集团,万科,中南建设,阳光城,北京城建,鲁商置业,荣盛发展。

国金证券