作者：国浩律师(重庆)事务所 王致勇
2017年1月22日，重庆市国土局、央行重庆营业部、市银监局、重庆市金融办联合下发渝国土房管［2017］1号文件《关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记的通知》，2017年2月1日起执行。
《通知》明确，抵押房屋不能预售，预售房屋不得抵押，市场哗然。据了解，新政的目的是为了防止再出现烂尾楼事件（晋愉地产可让政府吃尽了苦头），但又不可避免会有其他影响。浅见以为，新政影响如下：
已经取得预售许可的房屋会加价销售，以回笼资金用以解除待售房屋的抵押。也可能降价促销，同样为回笼资金，解除待售房屋的抵押。具体视开发商的资金实力而定。
缺乏资金实力的开发商倒闭或被大公司收购，地产行业集中度加强。长期看，大的开发商进一步垄断市场，对价格的控制力增强。
传统以土地和房屋融资的方式难以为继，开发商股权层面的融资及销售收入质押融资可能高企。同时，向民间融资的数额无疑会增加。再比如，对一些变现能力低的项目（如写字楼，大商业物业），办理预售许可证反而是开发商自己断掉了一条融资渠道，如何统筹安排，考验开发商的融资统筹能力。
融资渠道变窄，成本自然提升，影响房价，走势如何，需针对具体楼盘具体开发商而言，不能概论。
由单纯的地产开发公司转型为以地产为主业的金融资本公司。
已发生的开发贷款，因为开发商不能办理预售，难以回款，自然成为风险较高的贷款，要盯紧，抓紧收钱。
比如，未来销售收入质押贷款与土地抵押贷款的衔接。针对实力强的地产公司可以考虑做股权融资，同时引入担保公司作为增信措施。
民间借款，房地产投资基金等方式会对银行开发贷款带来一定冲击。
可以考虑帮助房企做一些资产证券化项目。比如，针对已经取得房屋预售许可证但需要融资的项目，可以考虑以底层资产为房屋未来销售收入进行资产证券化。这种方式对房企而言融资成本低，对投资人而言风险较低，比较适合低风险偏好的投资方。
利好，基本规避了买到烂尾房的风险，2月1日之后，老百姓买到的房子就是没有任何抵押的干干净净的房产，再也不用担心不能网签、不能交房。（这也是新政的主要目的）
在建工程抵押登记业务流程需要改变。新政之前，预售许可是在建工程抵押的前提条件，即有预售许可才可办抵押；新政之后，预售许可变成限制性条件，即有预售许可不能办抵押。
融资性担保公司面临巨大的业务机会，同时伴随高企的风险。机会在于，开发商会有大量融资解压货后续开发的资金需求，但因为不能抵押，融资大腿被砍断，需要担保公司出面增信，担保业务机会大增。但，此类业务风险巨大，考验担保公司尽职调查和风控能力。
1. 资金压力会部分传导给建筑商、进而传导给材料商、劳务商，相关纠纷增多。实际上，很多项目中，建筑方垫资的数量甚至比开发商投入的多，新政之后，垫资的建筑商将痛苦一段时间。
2. 非银金融针对开发商的贷款数量增多，纠纷相应增多。
3. 预售房制度开始松动。逐步向现房销售过渡。
政策禁止了两个行为：其一，禁止银行接受已办理预售许可的房屋作为抵押物。其二，禁止登记机关对已办预售许可的房屋抵押进行登记。
针对一，是否接受接受何种财产作为抵押物完全应该由银行独立判断。只要不违反《物权法》关于不得用于抵押的财产的规定，行政机关无权干涉。强行禁止，显得手伸得太长，上下乱摸，粗暴无理。
针对二，当事人双方已经达成的合法的抵押合意却被禁止登记，缺乏合法性基础。
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