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广外校友言法
2018年6月7日
作者：姗珊两字不一样
我在以前曾提过，合同审查这一工作，必定会逐渐得到改进，工作感悟也必定会有所变化，在今天之前，我已经针对合同审查工作撰写过两片总结文章：
现在随着工作增多，要审查合同，不能再花费过多时间一一研究相关法律条例。提前知悉审查合同的风险点，可以快速审查合同。例如审查有关房地产的项目销售代理合同，可以参照以下清单表格内容快速核查重点条款：
| 序号 | 风险点 | 风险点说明 |
| 1 | 项目销售代理概况 | 1、拟销售项目的位置、面积、五证办理情况，是否取得预售许可证等情况，是否将项目土地或建筑用于融资抵押。 2、项目销售代理是否属于独家代理（非常重要！），若代理机构实力较强可以约定独家代理，若实力较弱或市场环境较差则可约定非独家代理，以便在销售不理想时及时补充销售力量。 |
| 2 | 代理销售的期限及目标 | 1、建议明确代理销售的期限，一般约定为1年，若项目较小亦可根据实际情况约定销售期限。 2、可根据项目当地的实际情况制定销售目标，以销售完成一定比例作为考核标准。 |
| 3 | 代理机构的日常费用及佣金计算、支付 | 1、代理机构驻场后一般由甲方提供初期运营费用，待销售产生佣金后直接予以扣除。 2、销售佣金的计算方式一般按实际销售价格按照提点计取，提点模式下还存在两种计价方式，一种是未超过一定区间的按照固定点数提取佣金，另一种是超过一定价格区间则按照固定点数提取佣金加溢价部分2/8分成的方式计取佣金。 3、建议明确佣金的支付日期，以及按揭情况下的结算支付方式、比例，抵账房屋的销售佣金按照每套固定价格的方式计取佣金。 |
| 4 | 退场机制及考核 | 1、连续两个考核周期未达到约定比例的，乙方应当退场并将资料无偿移交给甲方。 2、合同期满乙方的销售任务未达到约定比例的，甲方有权不予结算佣金。 |
| 5 | 甲方权利及义务 | 1、甲方有权对乙方实施的事项有监督权、知情权，并随时对不符合约定的行为要求予以及时纠正。 2、甲方应当保证项目销售的合法性，各种证件齐全，产权清晰。 3、应当委派一名对接人专职负责与乙方对接具体事宜，同时明确甲方的授权范围。 4、明确销售案场、销售道具、推广支持、活动支持、拓客车辆及物料的支持由何方负责，费用由何方承担。 5、对乙方提供的策划、推广、销售方案予以认可并由乙方负责实施。 |
| 6 | 乙方权利及义务 | 1、乙方负责提供销售团队、推广跟踪、活动配合、拓客人员的费用、策划方案、推广方案、销售方案的制定等。 2、不得对外作超出合同及补充协议外的承诺，不得实施有损本项目销售及品牌的任何行为，若因乙方的不当行为对甲方造成任何损害，则甲方有权要求乙方予以赔偿。 3、乙方应当按照销售计划、销售任务执行销售任务，乙方针对本项目制作的营销、策划、推广、销售方案应于每月的固定期限拷贝给甲方，且甲方享有完全的知识产权，乙方不得另行向甲方主张其他的任何权利。 |
| 7 | 保密及知识产权 | 1、因项目房产销售事项涉及商业秘密事项，故应当约定相应的销售价格、销售策略、销售过程属于保密内容，未经甲方许可或法定事由不得提前公开。 2、建议约定在销售代理过程中形成的知识产权的归属并将源文件定期拷贝给甲方，以及约定在报告的形成过程中或提交的报告不得侵犯任何第三方的知识产权，否则应当承担违约责任。 |
| 8 | 违约责任 | 1、应当明确约定不按照本协议约定履行合同应承担的违约责任。 2、同时应当约定提前终止或解除合同情形的处理，是否需要承担违约责任。 |
有人称这种审查合同的方法为“风险清单比对法”，我认为参照这种表格修改合同，确实提高了效率，于是便又总结了多个合同审查清单的内容，如其中包含的借贷合同风险审查清单：
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