商业地产自住宅限购以来，市场热度有增无减。开发过度的同时，给后期的经营带来挑战，商业地产的行业特征也逐渐清晰。商业地产属长线盈利的投资品，市场培育期较长，前期存在较大的融资风险；产业链复杂，要求专业整合度高。所以商业地产从定位、设计、招商、运营四个环节更需要整合型、专业型外脑来做支撑，准确预判市场，为未来的商业项目把脉，诊断。
首先要认清宏观经济市场对商业地产的影响。从需求上来看，目前一线城市需求压力增大，上海北京占据前二；二线城市中重庆成都异军突起，商业需求明显；一些排名靠后的二线城市主要是城镇劳动人口数量制了整体消费市场的发展。从供给上来看，部分二线城市面临供给压力，成都、武汉、南京排名前三；一线城市核心供应普遍有限。高涨的供求关系催生了中国购物中心的建设狂潮。2013年全球新建购物中心面积达10万平方米以上的城市，前十名中有九个城市来自于中国。
快速的增量正在填补需求的巨大缺口，可以从优质零售物业的空置率看得出来。目前绝大多数优质零售物业的空置率维持在10%以下，但未来巨大的新增供应量和电子商务的竞争已经开始冲击运营商。从2014年第4季度的数据可以看出，一线城市的优质品牌和对新增商业用地的控制，空置率基本得到较好控制，平均租金约为二线城市的两倍。二线城市受前期土地持续供应的影响，空置率长期维持在14~15%的高位，是一线城市的三倍。三线城市的租金收益和空置率都较低。商用物业的开发尚缺乏相对理想的资产回报。
未来一线城市商业项目抗风险能力强，部分城市存在风险。部分二线城市商业风险较高，未来投资活跃度走低。由于未来投资需求的转移，三线城市量升成为必然趋势，也给其抗风险能力带来挑战。从零售商的信心指数分析，其总体属上升趋势，品牌零售商与大型房企联手布局一二线，中小品牌深耕本土市场，布局三四线，零售商的战略布局也在逐渐清晰。业态上来说，餐饮业态自2013年大规模业态调整以来的热捧业态，2014年第三季度以来，培训型业务陆续进驻购物中心，形成新人流增长点。
实体零售商的市场份额持续被电商分流，电商销售额增长迅速。很多品牌寻求线上线下互动营销，买手店的线上销售几乎达到总营业额的10%，今年Zara、CalvinKlein等快时尚品牌也开设了线上销售业务。在2014年第三季度，网络购物在社会销售品零售份额中提前突破10%。零售品牌线上线下销售比例出现小幅增长，线上占比约为3.4%。零售商扩张门店意愿明显下降。
市场存在风险，且零售市场物业收益率走势明显下滑，已经由2007年的10%下滑到现在的6%。但从目前商业地产开发商最青睐城市排名和零售商最青睐城市排名中可以看到，零售商与商业地产开发商的投资步伐基本一致。商业地产已经由分散式投资逐渐聚焦到优质、有潜力的城市区域，例如经济发展具备一定规模，零售品牌尚未发展充分，如南京、青岛、无锡、济南等。
同时商业地产以国家政策为风向标，未来3-5年的商业格局逐渐清晰。例如在十八大将新型城镇化确定为未来10至20年中国经济增长的重要引擎后，社区购物中心将迎来发展的契机。新型城镇化规划出炉，1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，利好布局三四线的商超和百货。其它区域发展如京津冀一体化，也会带来拉动商业地产转型，分化北京五环内外的商业项目等市场反馈。
从城市商业地产发展水平上来说，根据未来城市城镇化水平，第三产业占比等因素来判断未来趋势：1、一二线城市传统商圈缺乏创新、主题类同，升级整改成为新热点；2、三四线城市虽有市场机会，但消费客群过于稳定，高端消费分流，产品将多以生活化、平价式为主；3、社区商业存在较大市场机会，将成为引领未来商业市场的重头戏；4、地产行业整体下行，产生不良资产，面临升级改造，归还城市商业服务设施功能；5、商业地产O2O从消费终端到地产开发，自下而上渗透，数据化、科技化将成为商业地产的标配；6、商业地产资本化，储备优质资产，为未来企业发展储存原动力。
商业地产的全生命周期内，商业已经不是解决定位、设计、招商、运营四个环节不出错的问题。而是要更多关注市场大势，认清宏观经济市场对商业地产的影响及供求关系。关注商业的空置率与租金的发展趋势，品牌零售商的信心指数及业态变化。对于电商影响，需要以合作的心态去面对挑战，才能最终共赢。目前的商业地产才刚刚从婴儿期度过，大量的信息需要用互联网思维重新梳理，业态、主力店为大的传统模式正在改变。宏观经济、政策风向、满足消费需求的方式正在发生变化，重新审视商业地产的成功要素将成为2015年最重要的工作。
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