房地产已经进入了存量时代

人均住房面积50平方米，已经达到发达国家的水平；

广义库存建筑面积（已修好+正在修）达38亿平方米，按照平均每套100平方米来算，有将近3800万套库存房；

14亿人口已经是天花板了，生育率下跌趋势已经不可逆，未来人口只会越来越少；

常住人口城镇化率64.72%，最多还有5%的增加空间；

大规模货币化棚改已经到头了；

种种数据和趋势都已经表明，房地产已经进入了存量时代，也称之为“黑铁时代”。

房价有涨有跌，仍是最好的投资产品

如果问过去二十年最好的投资产品是什么，相信所有人的回答一定是房子。但未来十年最好的投资产品会是什么呢？不错，仍然是房子。

只是，买房投资的逻辑变了。

以前整个楼市都在普涨，闭着眼买都是对的。

以后，楼市的两级分化将会越来越大，睁大眼睛也不一定能够买得正确。

最底层的原因是赋予房子稀缺性的逻辑变了。

在住房需求增速远远超过建设速度的时候，在房子与教育资源绑定的时候，价高者得是房价飞速上涨的支撑基础。

但是，随着供大于求的现状和资源松绑的趋势持续发生，买房投资的难度也呈直线上升。

楼市目前的租售比是非常低的，因此，投资主要的变现逻辑还是低买高卖。

要想低买高卖，就得从其他方面寻找房子的稀缺性，如地段、品牌、物业、业主群体素质等等，多个方面综合考虑才能形成最后的投资建议。

不过，即使房地产进入存量时代，房子的居住属性、保质期等特殊原因，决定其仍是未来十年最好的投资产品。

现在没房的人有吗？肯定有，但是很少了。

如果，这个时候对没房的人说，我送你一套房，只是这套房在一个县城郊区，买个菜都要开二十分钟摩托；小区里面入住率比较低，只有5%左右，晚上一栋楼可能就亮着一盏灯，这样的房子你要吗？

我相信，只需要简单考虑一下，你的回答一定是斩钉截铁地说，“不要！”

这也是为什么鹤岗3万一套的房子，仍然还剩那么多的原因。

至少笔者身边很多人，都在老家县城买了一套房了，空着。

他们缺房吗？缺，缺一套深圳的房子而已。

而现在，很多的城市慢慢放开了限购限售政策，细心观察你会发现，这些城市基本都是在一线城市上班的人的老家。

之所以要放开，说得不好听一点，就是在疯狂收割最后一波韭菜。

“反正老家都放开政策了，又这么划算，干脆再买一套吧！”一旦形成了这样的思维，就变成了被收割的最后一波韭菜。

疫情当下，只有现金才是最好的资产。

只要子弹还在手里，就一直有抄底的机会。

但是，在抄底信号还没有出来的时候，就把子弹打光了，只会站在半山腰！

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