【案情回放】
2001年12月10日，东莞市规划局颁发给广东省东莞市城区房地产开发公司〈下称开发公司〉开发公司拆许字〈2001〉第5号房屋拆迁许可证，开发公司获准对丰浩江等21人所有的东纵大道18号24间商铺房屋进行拆迁。开发公司提出的拆迁补偿方案为：
〈1〉作价补偿，按拆迁建筑面积一次性现金补偿，补偿金额按评估价计算；
〔2〉产权调换，以拆迁现有商铺的建筑面积与该地新建商铺之比1：0.6的标准进行产权调换，互不补偿差额。
但经多次协商，开发公司与本案各原告未能达成拆迁补偿安置协议。2002年4月，开发公司向东莞市规划局申请行政裁决，被申请人为本案各原告及韩柳琼、黄旭超等23人。经开发公司委托，华联公司于2002年5月20日对需要拆迁的商铺房屋作了资产评估报告。评估结论是:拟拆迁的物业商铺评估均价每平方米5194.61元，仓库评估均价每平方米3480元。2002年8月20日，东莞市规划局就房屋拆迁补偿纠纷召集拆迁人与被拆迁人公开举行听证会。8月30日，东莞市规划局作出了拆迁裁决。丰浩江等21人不服行政裁决遂诉至法院，诉称被告上述裁决所依据的《评估报告》在委托主体、适用条件和范围、适用程序等方面适用法律错误，且《评估报告》的相关内容和鉴定人身份等没有经过原告质证，其裁决结果损害了原告的合法权益，请求撤销被告的房屋拆迁行政裁决。东莞市中院经过审理驳回了原告的诉讼请求。最后，案件经过广东省高院审理，支持了原告的诉讼理由和主张，撤销了东莞市规划局的行政裁决。
【关键证据】
房屋拆迁行政案件中，如何正确对待拆迁房屋的资产评估报告？东莞市规划局采纳华联公司作出的《评估报告》作为其行政裁决依据时，应当対作出该《评估报告》评估人员的资格、评估程序等事项进行审查。人事部和国有资产管理局联合发布的《注册资产评估师执业资格制度暂行规定》第24条规定:“资产评估机构接受委托承接的评估项目，其项目负责人只能由注册资产评估师担任，评估报告至少由两位注册资产评估师签署方为有效。”本案《评估报告》中签署姓名的评估人员为张瑞明和肖晓康，但只有张瑞明具有注册评估师资格，肖晓康不具有注册评估师资格。根据上述规定，该《评估报告》无效。《评估报告》将涉案房屋分为商铺和仓库分别予以评估的理由，是因为委托评估的开发公司所提供的资料将涉案房屋已先区分为商铺和仓库。作为注册资产评估师的张瑞明，评估时未对委托方开发公司提供的资料进行审核，就直接采纳，违反了财政部发布的《中国注册资产评估师职业道德规范》第18条“注册资产评估师应对客户委托评估的资产进行勘查，并对客户提供的有关资料进行审核”的规定。而且，丰浩江等人持有的《房屋所有权证》对涉案房屋均作了“铺位”字样的记载，华联公司没有提供有关证据和法律依据证明“铺位”可以理解为商铺和仓库，故在《评估报告》中将涉案房屋区分为商铺和仓库两部分，缺乏依据，不能采信。此外，华联公司介绍《评估报告》中采用的租金标准，是通过询问涉案房屋周围有关人员后确定的，但评估人张瑞明却不能提供证据对此予以明，故华联公司采用该租金标准证据不足。由于作出《评估报告》的两位评估人员中有一位不具备法定评估资格，且评估人员既未对委托‘方房地产开发公司提供的资料进行审核，亦未能依法取证证明其所采纳的租金标准的依据，在程序上存在严重违法。东莞市规划局在未依法对该《评估报告》的上述事项进行审查的情况下，即采纳其作为行政裁决的依据，应认定为裁决的证据不足，依法应予撤销。《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第62条规定:“对被告在行政程序中采纳的鉴定结论，原告或者第三人提出证据证明有下列情形之一的，人民法院不予采纳：鉴定人不具备鉴定资格；鉴定程序严重违法……”据此，东莞中院采纳该（评估报告》中的评估结论不妥，属适用法律错误;同时，原审法院以该《评估报告》作为认定被诉行政裁决合法的定案根据，属认定事实不清。
【举证指导】
什么情况下拆迁房屋资产评估报告才能具有法律效力？
城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,对其房地产市场价格进行的评估。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的，可以通过委托评估确定。
拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。
对于资产评估的程序，《注册资产评估师执业资格制度有关规定》第14条明确规定:资产评估机构接受委托承接的资产评估项目，其项目负责人只能由注册资产评估师担任，评估报告至少由二位注册资产评估师签署方为有效。
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