草根房地产投资实战秘笈: “以租代买“空手套白狼的房地产交易

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草根房地产投资实战秘笈： “以租代买“空手套白狼的房地产交易

本系列所介绍的方法只针对住宅用的二手房，并不涉及在售期房。适合本方法的二手房一般具有以下特点：

位于交通便利地段，利于出租出售

房东希望尽快卖出此房，交易方式较灵活

假设有一套合适的房源X带出租，租金为2000元，房产售价为50万元。你可以与房东协商达成“以租代售”协议，约定每月房租为2200元，该租金用于冲抵房款，协议3年，3年以后一次性补缴剩余房款。并且约定，你首先交3000元为保证金，同样可抵扣房款。但若放弃购买则不退定金。（案例租售比例按照1：250配比。）

签订一份这样的协议之后，可以根据具体情况将房源进行简单的硬件软件升级，使租金增加，然后将房源转租出去。由于升级后的租金大于原租金，可以使投资者每个月带来正现金流。在租房时所需的押金和月租，都可以由新的租客承担。

以房源X为例，之前的家具较破旧，经过简单粉刷与设计，使房间整体呈现时尚与宽敞感，使租客愿意投入更多租金。而另外一种升级的方式就是分隔，时间的分隔，空间的分隔，使房源的时空利用率提高。整体来说，这种方法几乎是零资金占用，在整个过程中风险较小，而且可以获得正向现金流。

假设保守估计，经过升级后，租金收入变为2500每月（随着时间，实际租金可能上涨更多），则每月你的正向现金流为：

2,500-2,200=300元

那么这3年中总共收入为：

300*36=10,800元

三年以后，如果你决定购买此处房产，那么此时你缴纳的预付款为：

3,000+2,200*36=82,200元

剩余需要缴纳的补足款项为：

500,000-82,200=417,800元

不足的房款部分可以用信用贷款或抵押贷款等组合融资，基本可以把用于买房的投资都抽调出来。如果你决定不购买此处房产，那么此时，你可以将房源转卖出去，并在原价基础上进行定量加价。

按照近年来全国房地产价格增减率来看，年均增长约8%-10%。以北京为例，从2006年到2014年间，中国八大中心城区的住房同质价格年化复合增长率为14.79%。若按照保守估计增长8%，则房价在三年内从50万的价格增长到62万：

500,000*(1+8%*3)=620,000元

考虑到房地产流通差的问题，如果希望早点转卖成功，可以选择略低于市场价的九五折卖出:

620,000 * 95% = 589,000元

那么三年后的房地产一次性总收益为：95折卖价 – 剩余房款

589,000 -417,800 = 171,200元

三年内的净收益为：房产总收益 + 房产正现金流

171,200 + 10,800 = 182,000元

在这个时候，细心的读者可能会有疑问，“在算净收益的时候，为什么我这三年付的抵扣款没有扣出来啊？”但是如果再细心一点，你会发现，这三年来的抵扣款其实都被租金所得所覆盖了，你根本并没有投入真实的金钱。而当你卖出的时候，你这三年的抵扣款却又实实在在的变成了现金到自己手中。

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