业主大会筹备实战经验:

兰州昶荣·水岸华庭业主大会筹备实战经验:
       双过半很苛刻，特别是开发商占据着大量面积导致很不容易过半。
       应能联系到80%以上业主才可确定业主大会的具体日期（最好是90%），否则不要贸然行动,而白白浪费业主的热情：
1.在示范性选票上用红笔填好样例，并照片上传在群里，同时邻居们现场相互沟通指导，可大大减少废票。
2.大选当天，安排热心邻居，发动群众力量带上委托书扫楼、同时电话通知要身份证号码。
3.多安排邻居分组扫楼，多安排邻居分组电话通知，充分发挥人多力量大的优势。
4.把热心邻居单独加群，进行组织，随叫随到，有求必应。/
5.面积争议：出具产权证、出具完税证明、缴纳维修基金发票、物业管理|费发票.应在大选前的《选举办法》、《表决规则》中写明对于面积争议筹备组必须在大会前的1个月提前书面通知让开发商提供产权证（注意留下开发商签收的凭据），否则开发商占有的人防、库房、地下车库、幼儿园等不能计入专有部分面积,要注意区分占有并不等于拥有的区别。比如：
   对于本小区管理区域内有产权归属争议的车库、车位、摊位、商铺、幼儿园、活动室、会所、物业办公室、门房值班室、库房、公厕、人防等，产权主张人若在大会时间的3日之前仍无法向筹备组提供有效的产权证，将不得计入确定业主投票权数的专有部分面积和小区总建筑面积，并视为自愿放弃投票权。
6.建立业主通讯录，通过挨家挨户等级手机号和QQ号码，并存入手机中，把QQ和微信推荐的邻居好友们都加入QQ群和微信群,争取入群率在80%以上。
7.大会前的15天公示期间，应挨家挨户发放委托书，并做最后的摸底和动员工作。
8.被物业收买的那些业主，或者观点中庸的，绝对不能进入委员候选人,以防未来的业委会被分化成2派。
9.为了保证委员足额双过半，应该设置2名候补委员，同时多设2人候选人提名，这样选票上应选的最大人数可为委员数+候补委员数之和。比如本来9选7委员，就变成了11选9（7委员+2候补）了。否则，往往导致候补委员无法双过半，导致选不出候补。差额比例不应低于20%，但也不应大于30%，这样差额人数一般为2人，可以保证选票不被过于分散，最大程度保证双过半。
  建议：委员人数5-7人最佳，否则人数太多的话，以后业委会开会时难以召集齐。
10.《选举办法》、《表决规则》中应允许同时可书面征求意见和集中讨论这两种业主大会会议的形式，而且会议的期限（特别是截止日期）不能限制的太短，而且明确注明没双过半时可延期。在大会公告通知中，也不要写大会期限和截止日期。这样就可以作为以后向街道申请延期的规章依据了。
11.选票印制数量应适当多于票权数，应该《选举办法》、《表决规则》中规定，投票人填错选票后，可持旧票重新申领选票填写，旧票当场作废。丢失或损毁选票的，也可持有效证件和情况说明承诺书重新申领选票填写。
12.对于街道和社区的不合理指示，筹备组应要求他们留下字据并签字，否则应当依法拒绝执行，并向上级部门投诉。
13.每次张贴的公示（可复印），应当盖上社区印章，并留存一份归档，张贴现场也一定要拍照留存，以防以后备案时被挑刺找茬，导致难以备案。
14.投票当天，应对投票情况进行登记，在封入投票袋之前，一定要拍照或复印一份留存，以便于继续联系其他未投票的业主。
15.备案时，应该材料尽可能少，过程描述尽可能简单，否则以后容易被挑刺。

   兰州水岸华庭业委会主任:李汉文