如何规范业主委员会选聘物业

   住宅小区业主委员会成立后，意味着前期物业管理服务结束，开启由业主大会自主选择物业管理企业的工作。

   照理说，自由恋爱总比包办婚姻好。由业主大会自主选择的物业管家比业主在购买房屋以前，由开发商代为选择的前期物业管理企业更容易被业主接受。但不少物业住宅小区，或是新成立业主委员会，或是业主委员会换届后选择了新的物业管理企业，小区反倒不“太平了”，原本一个温馨和谐的小区矛盾重重。

究其原因，问题主要出在业主委员会在选聘物业管理企业的程序规范与操作公平方面。一是一些业主委员会对选聘物业管理企业的相关法规不熟悉，未严格按照规定的程序操作；二是也有部分业主委员会带着个人私心，不按照公平、公开、公正的三公原则办事。

业主大会如何选聘物业管理企业，相关法规早有明确规定。新近通过人大修订的《上海市住宅物业管理规定》作了更加具体的规范，大家有必要在这方面进行进一步学习探讨。

一、选聘物业管理企业必须按照政府相关法规规范操作。

业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会选聘物业管理企业的行为需要经过业主大会的授权，严格按照规定程序规范操作。其操作程序主要包括以下三个方面，续聘还是另聘？选聘物业的方案，是维持现有标准还是制定新的标准？是采用政府平台公开选聘还是由业主委员会自行组织协议选聘？因为这三个问题都是需要由业主大会决定的。

1、选聘与另聘是首要程序

依据新修订的《上海市住宅物业管理规定》（下称条例）第四十三条规定，“物业服务合同期限届满的三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，做出续聘或另聘物业管理企业的决定，并将决定书面告知物业管理企业。业主大会决定续聘且物业管理企业接受的，业主委员会与物业管理企业重新签订物业服务合同”。业主委员会成立后，针对物业服务合同已经到期或即将到期，业主委员会应召开业主大会，对是续聘原物业管理企业还是另聘物业管理企业问题进行征询并形成决议。

如业主大会同意续聘原物业管理企业的，业主委员会依照续聘条件与原物业管理企业订立新的物业服务合同。如业主大会决定另聘物业管理企业或者物业管理企业不接受续聘的，业主委员会再启动选聘物业管理企业的程序。

2、另聘物业管理企业首推公开招标

对如何选聘服务企业，《条例》第三十五条规定：“选聘物业管理企业前，业主委员会应当拟定选聘方案，选聘方案应当包括拟选物业管理企业的资质，管理实绩要求，物业服务内容与收费标准，物业服务合同期限和选聘方式等内容”。

业主委员会应针对小区的客观条件，在充分听取业主意见的基础上，对物业服务标准提出要求。标准包括三个方面：一是对物业管理企业的要求。如企业的资质等级、企业的业绩等。目前物业管理企业的资质分为一级、二级、三级。级数越低，等级越高。政府对物业管理企业的管理资质与承接物业管理的规模也有限制，依据国家建设部《物业管理企业资质管理办法》规定：“一级资质物业管理企业可以承接各种物业管理项目；二级资质物业管理企业可以承接30万平方米以下的住宅与8万平方米以下的非住宅物业管理项目；三级资质物业管理企业可以承接20万平方米以下的住宅与5万平方米以下的非住宅物业管理项目”。物业管理企业的管理业绩一般包括企业的管理规模、管理项目的业态、企业与企业管理项目的获奖情况等。

二是对物业服务内容及标准的要求。物业服务内容包括综合服务、维修服务、公共区域卫生服务、公共区域秩序服务、公共区域绿化服务、共用设备设施的维修保养服务以及与物业服务相近相关的其他服务。物业服务的范围与内容可以参考上海市住宅分等服务收费所罗列标准。选聘方案也可以对物业服务的收费标准提出要求。

三是物业服务收费的方式的要求。依照物业服务收费管理的相关规定，收费方式包括包干制与酬金制二种。包干制为闭口价格，物业管理企业所收取的物业服务费由物业包干使用，盈亏由物业管理企业享有或承担。实行包干制度应针对物业的不同业态、不同的服务内容制定对应的服务标准。酬金制为预收制，物业管理企业按照约定标准所收取的费用暂由物业公司保管与按照约定使用，除约定酬金不变外，费用按实结算，物业管理企业与业主按照结算成本多退少补。

为规范物业服务招标，上海市房屋土地资源管理局设立了统一的招标平台，业主委员会应当通过政府物业管理平台公开招标，由管理平台抽取的专家对应标的物业管理企业提供的物业服务方案进行评审，推选性价比高的物业管理企业。

公开招标形式由于由政府平台的支持与第三方的介入，经过专业人士的评审，其结果客观公正，容易被业主接受，也解决了因业主委员会成员业务不熟；精力不够；遇到分歧，业主不容易统一的矛盾，是政府引导物业招标的首先做法。

3、协议选聘有严格程序

《条例》第三十六条明确：“选聘物业管理企业的，应当通过本市统一的物业管理招标平台公开招标，但业主大会决定继续聘用原物业管理企业或者业主大会决定采用协议选聘等其他方式的除外”。

根据条例精神，通过政府平台招标不是唯一做法。除了公开招标外，业主大会也可以采取协议招标的办法，但协议招标有其严格的程序。

首先，业主委员会应当统一意见，对决定不实行公开招标的原因进行充分讨论，并形成业主委员会决议。其次业主委员会要将决定不进行公开招标的原因和协议选聘的方案进行公示，在充分听取业主意见的基础上，召开业主大会进行表决，取得有效授权并形成业主大会决议，后才能启用协议选聘程序。

协议招标一般不被业主委员会采用，因为物业服务是团体消费行为，不借助外部力量很难达到高度统一，容易引起诟病，为物业服务合同执行留下隐患，用协议招标的程序复杂，要多召开一次业主大会，时间拖得也较长，操作难度大。但物业管理是业主自主管理的形式，通过协议选聘物业管理企业是业主的权力，在法律上是允许的，包括业主自主管理。

二、选聘物业管理企业必须遵守公开、公平、公正的原则

业主委员会是业主大会的执行机构，在业主大会授权下开展工作。业主大会代表全体业主的意志，这个意志是客观形成的。由于住宅小区的毗邻异产特点，物业服务遵循的是少数服从多数的团体消费形式。业主大会一旦形成决议，将对全体业主产生约束力。所以业主大会的任何决定都必须在公平、公开、公正的基础上形成。选聘物业管理企业是业主大会的重要内容，必须遵循三公原则。

1、三公原则是选聘物业管理企业的基础

所谓公平是指要让应标企业有公平竞争的机会，采用公开招标的形式让符合条件的物业管理企业参与竞标。

为保障选聘工作的公平，业主委员会应在充分听取业主意见的基础上制定统一的选聘方案。按照《条列》规定，就选聘物业管理企业的资质等级、管理实绩；物业服务内容与收费标准；物业服务合同期限和选聘方式等内容提出统一的要求，由竞标企业按照同一要求进行响应。

物业服务是一种商品交换行为，业主花钱购买物业服务，物业管理企业用劳动产品交换物业服务费，这是一种等价有偿的公平交易。由于购买物业服务是一种团体消费，不象个体消费可以由消费者个人喜好进行选择。决定选择哪家物业管理企业是全体业主决定，不是由业主委员会决定。为体现公平，业主委员会不能对参加竞标的企业发表任何贬褒与倾向性意见，干扰业主的自主选择。

所谓公开即选聘物业管理企业的活动必须阳光操作。首先无论是决定选聘还是另聘；决定选聘物业管理企业的方案；决定公开招聘还是协议招标的招聘方式，凡是要召开业主大会，必须将会议内容提前15天公示，让业主有充分的知情权，在此基础上再进行投票表决。

对一些比较特殊内容，如决定不聘请物业公司而采取自业主自治管理；不进行公开招标而采取协议招标形式，业主委员会要充分听取业主的意见，在公示中要详细说明原委，取得业主的充分理解。

为避免打着召开大会的幌子进行暗箱操作，政府建有统一的物业服务招标平台，由该平台向社会公开发布信息，有专业人士帮助组织招标与评标也是一种有效的监督方法。

所谓公正即选聘物业管理企业要有统一的评定标准，评定标准包括应标方案的性价比，即在满足同一服务需求前提下的价格比较。物业服务不能简单地看价格，要研究服务方案的合理性，不能满足服务需求的低价是没有意义的。如监控服务，要做到24小时不断岗，1个岗位需要配置4名员工；又如门卫，有立岗要求的二个出入口需配置12名员工。人员费用占据物业服务费的主要部分，如人员设置不能保证，物业服务的质量就无法保障。

评标应当委托行业专业人士在业主的监督下进行，市房地资源管理局设有专家库，可以通过相关手续随机抽取。如果业主委员会自行组织评标，应当选择懂得政策法规、大公无私的业主代表，并在政府主管部门的指导监督下进行。

2、动员业主积极参与是选好物业管理企业的保障

依据《条例》第十一条第四款规定，选聘或解聘物业管理企业，应当得到“专有部分占建筑面积二分之一的业主且占人数二分之一的业主同意，方能形成决议”。对如何召开业主大会，《条例》第十七条规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征询意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域专有部分占建筑总面积过半数的业主且占人数过半数的业主参加。

由于客观条件限制，业主大会很少采用集体讨论方式，绝大多数采用书面征询意见的形式。一旦业主的参与度低，业主委员会只能采取“对已送达表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的视为同意”的做法。业主的参与度越低，业主真实意图的表达越差。一些业主事前对召开业主大会漠不关心，一旦业主大会决议形成后，一看与自己的意见相左，再站出来反对。为避免这一情况，业主委员会在召开业主大会前，除按照规定提前公示外，还要广泛发动，通过楼组长、业主代表等形式进行宣传动员。

业主委员会要严格把好业主投票关。在政府规范的《业主大会议事规则》示范文本第十条第五款规定，“已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为______。视为同意或者反对的，不适用于差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业等情形。”。在投票决定物业选聘方案等单项选择的选票，对不反馈意见的选票可视为同意或反对。在物业续聘与另聘的双项选择的选票，对不反馈意见的选票不能简单视为同意或反对，应当视为同意多数票意见。

全体业主对物业管理企业的选聘工作还要积极行使监督权。如发现业主委员会在选聘物业管理企业工作中不按照规定程序违规操作，或有其他徇私舞弊行为，可积极向政府主管部门反映，请求政府主管部门监督其改正。《条例》第四条规定，市房屋行政管理部门负责全市物业管理监督管理工作，监督内容包括对“业主大会和业主委员会的业务指导与监督管理”；《条例》第五条还规定，“区县人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区、县相关行政管理部门和单位，部署、推进、协调辖区内物业管理各项工作，并指导、监督业主大会、业主委员会的各项工作”。

对业主委员会、业主大会形成的不当决定，业主可以依法要求撤销，以维护自己的合法权益。国务院《物业管理条例》第十九条规定，“业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的，物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处，乡镇人民政府，应当限令改正或者撤销其决定，并通告全体业主”。除向政府主管部门投诉外，业主也可以直接向人民法院起诉，国务院《物业管理条例》第十二条规定，“业主大会、业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。

总之，选聘物业管理企业是业主居住生活中的大事，大家的事要靠大家去做，业主只有积极参与，认真行使权力，选聘工作才能做好。

三、选聘物业管理企业的程序

（作者单位系上海复欣物业管理有限公司）

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