《物权法》《物业管理条例》都规定，业主在物业管理活动中，有权监督物业服务企业履行物业服务合同。实践中，业主一般通过业主委员会这一类似“代理人”的角色[1]行使该项监督权。但在特殊情形下，现行法律也允许业主直接行权。本文通过对相关法律及规范文件的梳理，总结出一些业主直接监督物[2]业服务合同的事项（或条件）和路径，希望对相关利益群体进行类似司法实践能有所裨益。
一、业主监督物业服务合同的规范依据
（一）《物权法》
第78条 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
（二）《物业管理条例》
第6条第2款 业主在物业管理活动中，享有下列权利：（七）监督物业服务企业履行物业服务合同。
（三）《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）
第2条 符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
第3条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
二、业主监督物业服务合同的方式
《物权法》《物业管理条例》都赋予业主监督物业服务企业履行物业服务合同的权利。实践中，业主监督物业服务合同有直接和间接两种方式。所谓直接监督，是指由业主自己直接以权利人身份，对物业服务企业履行物业服务合同中的不符合法律规定、合同约定及行业管理的行为，提出相关意见和建议[3]，乃至最后提起诉讼。直接监督的事项既有业主专有部分权益，也包括共有及共同管理权利。而间接监督则主要由类似“代理人”身份的业主委员会来行使。一般行权的程序是，先由业主共同组成的业主大会形成决议，再授权业主委员执行。间接监督的事项均与业主共有和共同管理权利的重大事项相关。
日常生活中，间接监督较为常见。对于直接监督，由于物业服务合同的履行关乎到建筑区划（小区）内业主及物业使用人生活起居、食用住行的方方面面，与广大业主的切身利益息息相关，出于维护业主及物业使用人的生活和社区秩序之稳定，《物权法》《物业管理条例》对业主直接行使监督权则规定了极为严苛的条件限制，尤其在诉讼主体资格限制方面。但在司法实践，也不乏业主直接以原告身份，起诉物业服务合同的案例。
如在审理来宾市大地景苑小区11名业主状告业委会和物业公司的物业合同纠纷案中，广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院（2016）桂1302民初2358号民事判决、来宾市中级人民法院（2017）桂13民终191号民事判决在审查“朱连江等十一人的诉讼主体是否适格的问题”时均认定：虽然签订《物业服务合同》的当事人为业主委员会和物业公司，但业主是物业服务内容的接受者及服务费的承担者，即业主为合同最终权利义务的承受人，是合同利害关系人，业主有权以原告身份提起诉讼。朱连江等人作为小区的业主，提起本案诉讼主体适格。
三、业主直接监督物业服务合同主要事项
根据《物权法》《物业管理条例》等规定，业主监督物业服务合同的主要事项如下：
（一）选聘和解聘物业服务企业、决定物业服务合同的签订与解除
物业服务合同在性质上属于委托合同，委托合同是以当事人的相互信任为基础的，而这种信任关系属于主观信念的范畴，具有一定程度的任意性，法律对此并不加以严格的限制。易言之，委托合同是以双方信任为存在的条件，如果一方不守信用，失信于另一方，继续履行合同已无必要，法律赋予了双方当事人的权利，即只要一方想终止合同，就可以随时解除合同，而且不须有任何的理由。为此，《合同法》第411条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”根据该条规定，委托合同的当事人双方均享有任意解除权，可以任意终止合同。但因物业服务合同的履行关乎到建筑区划（小区）内业主及物业使用人生活起居、食用住行的方方面面，与广大业主的切身利益息息相关，若在解除合同的问题上过于草率，必将影响业主及物业使用人的生活和社区秩序的稳定。基于此，《物权法》[4]、《物业管理条例》[5]对业主方的任意解除权进行了程序上的严格限制：要求应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。即未经法定程序，业主或业主委员会无权解除物业服务合同。
实践中，业主这一权利主要由业主委员会行使。但考虑到业主是物业服务合同最终权利义务承受人。相对于业主，业主委员会只具有类似“代理人”的法律地位。法律并不排斥在一定条件下，由业主直接对物业服务合同行使解除权。
实际上，有地方规范文件明文规定，业主可在以下几种特殊情况下直接提起诉讼，对物业服务合同行使监督的权利：
1. 物业管理区域内，未成立业主大会或业主决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责
《上海住宅物业管理规定》第13条第2款规定，一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。但只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
对此，《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》（苏高法审委〔2009〕36号）（以下简称《江苏高院审理物业服务合同纠纷若干意见》）也有类似规定。[6]
2. 业主委员会怠于起诉、应诉或明确表示不提起诉讼或情况紧急不立即提起诉讼将会使有直接利害关系的业主或全体业主的共同权益受到难以弥补的损害
业主委员会怠于起诉、应诉的
《江苏高院审理物业服务合同纠纷若干意见》）第14条第2款规定，在维护业主全体利益，业主委员会具有诉讼主体资格。但是，业主委员会怠于起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼的，经专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主同意的业主可以自己的名义起诉、应诉或者作为第三人参加诉讼，业主大会议事规则或管理规约另有约定的除外。
业主委员会明确表示不提起诉讼或者情况紧急不立即提起诉讼将会使有直接利害关系的业主或全体业主的共同权益受到难以弥补的损害
《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第2条规定，涉及全体业主共同利益的事项，由业主委员会作为原告进行诉讼。但具有本意见第10条至第13条规定的情形之一，有直接利害关系的业主可以书面请求业主委员会向人民法院提起诉讼；业主委员会明确表示不提起诉讼，或者自收到请求之日起六十日内未提起诉讼，或者情况紧急、不立即提起诉讼将会使有直接利害关系的业主或全体业主的共同权益受到难以弥补的损害的，有直接利害关系的业主在不增加其他业主义务或负担的前提下可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。
3. 物业服务合同期限届满后，物业服务人继续提供物业服务，专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主没有提出异议的，应认定双方成立了不定期的物业服务合同
《江苏高院审理物业服务合同纠纷若干意见》第4条规定：“物业服务合同期限届满后，物业服务人继续提供物业服务，专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主没有提出异议的，应当认定双方成立了不定期的物业服务合同。原物业服务合同当事人可以随时解除该合同，但是应当给对方必要的准备时间。”《上海市住宅物业管理管理规定》第46条第3款[7]对此也有相似规定。
（二）请求确认物业服务合同或者相关合同条款无效
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，符合下列情形之一，业主有权请求确认合同或者合同相关条款无效：
物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同[8]；
物业服务合同中免除物业服务企业责任、重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。[9]
事实上，业主有权确认服务合同无效的情形远不止司法解释规定上述两款情形。如前所述，在广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院审理的该市大地景苑小区11名业主请求判决确认柳州致上物业服务有限公司来宾分公司与小区业委会续签的《物业服务合同》无效纠纷案中，业主主张合同无效的理由是：大地景苑小区业委会未召开业主大会直接与物业服务公司签订的《物业服务合同》违反法律规定。[10]
笔者认为，从物业服务的接受者及服务费的承担者是具体的单个业主，物业服务合同的最终权利义务的承受人是具体的单个业主这一原理出发，只要业主委员会与物业服务企业签订的物业合同侵害业主合法权益时，单个业主便有权以原告身份起诉请求确认物业服务合同无效。
（三）要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的
物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对此，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条有明确规定。
四、结束语
综上所述，《物权法》《物业管理条例》均规定，在物业管理活动中，业主有权监督物业服务企业履行物业服务合同。实践中，业主这一权利的一般通过业主委员会（执行业主大会决议）这一间接方式行使，但考虑到业主才是物业服务合同权利义务的最终承受人，现行法律也允许业主在特定条件下直接行使该项监督权。
[1] 广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院（2016）桂1302民初2358号民事判决：柳州致上物业服务有限公司来宾分公司、朱连江等11人确认物业服务合同无效案。
[2] 相对于通过业主委员会方式而言。
[3] 《上海住宅物业管理规定》第12条规定，业主在物业管理活动中，有权提议召开业主大会会议、业主小组会议，并就物业管理的有关事项提出建议，并监督监督物业服务企业履行物业服务合同。
[4] 物权法》第12条第3款规定：“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”
[5] 《物业管理条例》第12条。
[6] 该意见第14条第3款规定：为维护全体业主利益，没有成立业主委员会的，由全体业主起诉、应诉。
[7] 《上海市住宅物业管理管理规定》第46条第3款：“物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前三个月书面告知对方。”之规定，视为原合同权利义务延续，非成立不定期物业服务合同。
[8] 借鉴了《建筑法》第28条：“禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人，禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。”的立法主旨。
[9] 笔者认为，这一司法解释的主旨，实际是《合同法》第40条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”立法精神，在物业服务合同中的延续或强调。
[10] 广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院（2016）桂1302民初2358号民事判决。
联系客服
