“业委会做出的决定业主不执行”“物业公司侵占小区公共收益”“物业公司停水停电催缴物业费”“被解雇的老物业赖着不走”……民法典将这些问题吸收并纳入到民法典的高度进行解决。
郑州福泽门小区业委会主任 范长江
“业主大会、业主委员会做出的决定，物业公司、部分业主不执行的案例太多了。”郑州福泽门小区业委会主任范长江颇有感触地说，福泽门小区一楼违建现象比较严重，但拆除的时候却困难重重;小区消防通道被人当成仓库私自占用，向多部门反映也是不了了之，业委会也是束手无策。“民法典的颁布让我们看到了希望。”范长江坚信，在以后的日常管理中，业主委员将会能发挥更大的作用。
成立业委会，社区获独立法律地位
法律原文：第二百七十七条，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
解读：“业主大会、业主委员会成立的条件和程序，依照法律、法规的规定，这是个转至性的条款。”河南省社会科学院法学研究所研究员祁雪瑞认为，这里的“法律”应该指的是行政法，“法规”就是现行依据的国务院的《物业管理条例》，条例需要依照民法典进行修改，条例中与民法典不抵触的条款会保留，所以，民法典实施以后会按照新的条例运行这“两会”。
本条第二款增加了一个指导和协助的主体，就是居民委员会。原来居委会是街道办的帮手，二传手，现在有了独立的法律地位，有助于居委会在这件事情上发挥更大的作用。
“民法典增加居民委员会指导、协助成立业主大会和选举业主委员会的义务，使得居民委员会在业主大会、业主委员会的成立阶段就可以参与进来，完善了居民委员会对业主大会、业主委员会的职责范围，也使业主在设立业主大会和选举业主委员会时能获得更多的指导和协助。”郑州市祭城路街道办中南社区书记李伟杰建议，要加强社区对物业服务的监督，同时建立“三位一体”的管理机制，成立由社区、物业公司、业主委员会组成的联合管理体制;建立每周一次工作例会制度，及时沟通情况，解决小区管理中的难点问题。业主委员会、社区定期对物业公司的主要工作进行评审，有缺陷的地方及时进行改进，管理、服务工作亮点要进行广泛宣传。
业委会在社区治理中权重更大
法律原文：第二百八十条，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第二百八十六条，业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。
解读：业主大会或者业主委员会的决定对业主具有法律约束力。与之前相比，增加了“法律”两个字，而且规定业主权力的救济，只能是司法救济，不能私力救济，“这大大提高了业委会在社区治理中的权重。”
“业主大会、业主委员会做出的决定，物业公司、部分业主不执行的案例太多了。”郑州福泽门小区业委会主任范长江颇有感触地说，福泽门小区一楼违建现象比较严重，但拆除的时候却困难重重;小区消防通道被人当成仓库私自占用，向多部门反映也是不了了之，业委会也是束手无策。
“民法典的颁布让我们看到了希望。”范长江坚信，在以后的日常管理中，业主委员将会能发挥更大的作用。
“当然，业委会、业主大会的决定有时候也不一定完全合法，如果遇到侵害业主合法权益的时候，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”河南中豫律师事务所副主任刘峰杰介绍，郑州惠济区某小区虽然成立了业主委员会，但是业委会主任的配偶公然侵占和持有业委会公章，多次代表业委会私自对外签订合同，收取款项达几百万元并占为己有，导致业委会变成夫妻店，业主委员会变成某些人谋私利工具。
“针对业委会缺乏监督、损害业主利益等问题，因为现实中缺乏组织和反映渠道，普通业主往往无法获得有效救助。”河南风向标律师事务所房地产部主任魏文君认为，此次民法典对关于业委会缺乏监督、损害业主利益等问题就做出了规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
“这条规定也给下一步立法和司法实践留下了口子，就是如何预防和监督业主委员会的不作为和乱作为，应当成为下一步各地各部门指定业主委员会程序和规定细则时重点考虑的问题。”魏文君说。
物业再也不能停水停电催缴物业费
法律原文：第九百四十四条，物业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
解读：在催交物业费、上涨物业费时，有的物业公司会采取堵锁眼、泼油漆、停水、停电等手段。“本条是新增加的内容，最大可能地避免物业服务企业采取简单粗暴的方式催逼物业费，可以说比较实用，但是还没有涵盖全部现实情况。”祁雪瑞认为，不过民事审判法官有比较大的自由裁量权，将来还可以出司法解释，两方面补救。
魏文君介绍，在实际生活中，一些物业服务合同中，会明确约定如果业主不按期缴纳物业费，物业服务人有权采取停水电气的方式来催收物业费。但是在司法实践中，即便物业服务合同有此类约定，但是此类条款损害了公民的基本生活条件，违反了公序良俗，在合同履行上存在瑕疵，属于无效条款。
小区公共收益明确归全体业主所有
法律原文：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后，属于业主共有。
解读：“这是新增加的内容，对小区的公共收益归属做了明确，有助于小区各方回归本位，化解矛盾。”范长江认为，前提是现在的物业管理模式“包干制”需要改变，不然就明显违法了，更需要物业行业的自律，回归服务本质，把权利和权益归还业主。
“该条款实际上是一个爆炸性条款，在施行后必然会引发物业服务企业和业主之间的矛盾之争。”刘峰杰认为，很多物业企业都在公共部分收益上下功夫，以此来弥补亏空。该规定对此进行细化规定以后，针对该部分的纠纷就会慢慢浮出水面，这就给物业服务企业提出了新的挑战，是积极应对主动公开公共收益赢得业主支持，还是消极备战等待业主纷纷起诉。
“但该条款中‘合理成本’到底如何算，却没有详细说明，在后期实践中，有可能出现新的纠纷。”紫荆山南路街道办社区治理办公室副主任吕卫华提出疑惑，“希望接下来的司法解释中能够这这一点进行明确。”
老物业被解聘再也不能赖着不走
法律原文：第九百四十九条：物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的，应当赔偿损失。
解读：“在我们辖区日常工作中，换物业常常成为小区矛盾焦点。”祭城路街道办物业科办公室主任张海文介绍，民法典则解决了新物业进不来、老物业赖着不走的问题，民法典为我们提供了法律支撑。
现实中目前很少对这样的事情开出罚单。终其原因就在于违法认定和实施处罚的属于房管和城管执法局两个不同部门，给执法工作造成了很多难度。此次民法典明确了拒不退出物业区域的老物业不但不能继续收取物业费，还将承担给业主造成的其他损失，这是一大进步。
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