商铺十年返本的套路，确实在金融与数学方面，把普通人智商按在地上摩擦。

首先，买商铺是一项投资行为，这一行为是奔着回报去的。商铺的回报一般来说，一是租金回报，二是资产增值，看起来是两块，但实际是一个东西。商铺的租金水平决定了他的售价。

举个例子，一套100㎡的商铺月租金是每平方100元，月租金为1万，年租金12万，那么他的每年的租金单价是1200元每平，而他的售价，在不考虑交易成本的情况下，就等于1200*15=1.8万每平，这套100㎡的商铺，大概市场价在180万左右。

而如果过了两年，周边的月租金涨到120每平，每年的租金就有14.4万，那么他的售价就会涨到120*12*15=216万。

如果一套100㎡的商铺售价180万元，隐含的假定是，月租金水平100每平。当租金涨到150每平的时候，每年的租金收入就有100㎡*150元*12月=18万，这时年租金回报就有10%了，而这时候的房价应该是多少呢？18万*15年=270万。如果你买到一个年回报10%商铺，就意味着，买到的那一刻就产生了50%的溢价，也就是相当于你按市场价打7折捡了一便宜。

但是真的捡到便宜了？还是某大的？竟然7折？

如果18年回本，就相当于年化收益5.5%，那何必买铺呢？出租出售都费劲，直接去银行理财不好吗？如果10年回本呢，相当于年化收益10%，真的香！！许多做实业的老板哭晕在老板椅上，那还开什么公司呀，直接买铺不好吗？

要知道，零售业都被电商冲击成这种鬼像了，还有商铺能做到10%的年化回报，还10年？10年前，我调查的租金最贵的市场和商圈，在5年前基本都被价格腰斩。2014年开始，银行的不良贷款开始快速攀升，各种抵押物被陆续摆上拍卖架。

到了2016年，住宅一波暴涨，让银行解了围，剩下的商用房却越积越多，脱不了手。所以2014年以后，多数银行对商业用房都是，一朝被蛇咬，十年怕井绳。租不出去，就卖不出去，没法变现的抵押物要着有什么样。

明摆着兑现不了的事，承诺他干什么？不是傻就是坏。

或者应该说听进去的人傻，说出来的人坏。