新都公馆物业管理服务合同

甲方：龙南市新都公馆业主委员会      
乙方：龙南市宝盛物业管理有限公司     
    根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，就甲方选聘乙方对新都公馆小区提供物业管理服务事宜，订立本合同。
    第一章 物业基本情况

第一条   物业基本情况:

物业名称：新都公馆小区；
    物业类型：商住；
    座落位置：龙南市城市社区龙海路；

物业四界范围：东至规划路；南至规划路；西至规划路；北至规划路。
    总建筑面积： 41639平方米，总户数： 294 户，店面： 47 间。
    第二章 服务内容与质量
    第二条 在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：
    1、物业共用部位的维修、养护和管理。保修期内按规定由建设单位负责保修，保修期满后的日常维护、小修（单项300元以内）由乙方负责，涉及大、中修或更新、改造时的费用由业主筹集和分摊或从依法申拨维修基金支付。

包括：房屋主体、承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）；户外门墙；公共门厅；公共楼梯间；公共走廊；通道；屋面；外立面外观等。

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。保修期限内依法应由建设单位负责保修，保修期满后的日常维护、小修（单项300元以内）由乙方负责。涉及大、中修或更新、改造时的费用由业主筹集和分摊或依法申拨小区公共维修基金支付。

包括：共用的下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、通讯线路、信报箱、智能化系统、公共照明设施、消防设施、避雷设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场、车库、公益性文体设施、物业管理用房及共用设施设备使用的房屋等。

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；

4、公共绿化的养护和管理；

5、车辆停放秩序管理；

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

7、业主装饰装修管理服务（按建设部规定需另行与装修业主签订服务协议，就有关服务费用进行约定）；
    8、物业档案资料管理；

9、配合社区和政府有关部门做好社区相关工作。

 第三条乙方提供的物业管理服务应达到以下标准：

1、公共设施、设备的管理服务：共用设施、设备运行正常，保养、保修制度完备，有设备运行记录。实行24小时电话报修值班制度，急修报修1小时内到达现场，预约维修按双方约定的时间到达现场，一次维修合格率达到95﹪以上，回访率80﹪以上，水、电设备运行严格执行操作规程及保养规范。定期对小区内的消防设施、化粪池、公共给、排水管道、沟道、公共照明等公共设施进行维护和保养。各设备房及相关设备隐患处有明显安全标志和防范措施。路灯、楼道灯等公共照明设备完好率达到95﹪以上。

2、房屋装饰装修管理服务：按照国家建设部第110号文件有关规定和开发建设单位的相关要求，制定业主房屋装修的管理规定，并与业主订立《住宅室内装饰装修管理服务协议》，告知业主在装修中的禁止行为和装修有关注意事项。对业主的装修进行审查、监督、管理、定期派专人进行入户巡查。发现违章及时进行制止、纠正、通报或向上级有关部门报告。

3、公共秩序管理服务:小区秩序口实行24小时秩序维护人员值班，做好人员出入、车辆停放秩序的管理工作。对小区的重要部位进行不定时的巡逻巡查，调解处理小区内的公共事务和民事纠纷。协助公安机关做好小区的安全防范工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政主管部门报告，并协助做好救助工作 。

4、公共卫生管理服务：每日对小区内的道路、公共场地和绿化带进行清扫和保洁。定时收集住户放置在指定地点上的生活垃圾，做到生活垃圾日产日清，每日清扫一次公共通道。定期对电梯大堂、电梯轿厢、楼梯扶手、公共设施设备进行擦拭，保持清洁与干净。及时清扫小区公共道路上的积水积雪。

5、车辆停放管理服务：严禁载有易燃、易爆、剧毒物品及易造成环境染污的车辆和未经批准的大型客、货车辆进入小区，进入小区的车辆做到停放有序，摆放整齐。

6、绿化养护管理服务：对小区内的公共花草，树木进行养护、补植，施肥、灭虫和修剪。养护中发现死树应在半月内清除，并适时补种。绿篱超过平齐线10公分时应进行修剪，造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形，保持良好观赏效果。

7、公共照明管理服务：努力创建节约型小区，定时开关小区公共场所、公共路灯和楼道灯照明。维修及时率和完好率达96﹪以上。

8、物业档案管理：档案资料处理差错小于1％，各类档案建立健全合格率大于96％.

9、其他综合管理服务：协助政府有关部门做好小区的疫情防控，“创卫、创文、创园”以及社区建设等相关工作。

10、特约服务：根据业主的需求，为业主有偿提供家政、代办等服务（另行收费）。

第四条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。
     第三章 物业服务费用
    第五条 本物业管理区域公共性物业服务收费选择以包干制的方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，各类型服务费具体标准如下：

住宅（电梯房）：1.10元/月/平方米（含电梯运行、二次供水专项服务费）；

    商业：0.80元/月/平方米。

公共性物业服务费用主要用于以下开支

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费和安全防范协助费用；
（6）物业服务企业办公费用；
（7）物业管理企业直接用于服务区域固定资产折旧；

（8）其他为服务而发生的合理支出；
（9）法定税费；

（10）合理利润。

乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

第六条业主应于本合同生效之日起交纳物业服务费用。
    1、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的物业，其物业服务费用由开发公司全额交纳。
    2、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

3、业主应于本合同生效之日起按合同约定的标准全额交纳物业服务费，业主无论是否入住，均应按100％的标准缴交物业服务费用。 
    4、为有利于小区物业服务工作有序开展，确保小区物业服务资金的有效收集，便于物业管理服务企业全身心投入物业服务日常工作开展。小区物业服务费用按年交纳方式，业主或物业使用人应在每年度的第一个季度内缴交清当年度全年度的（12个月）物业费。

 第四章 物业的专项性服务、特约性服务及其他经营与管理服和及收费标准

第七条　物业服务专项性服务项目及费用。

1、根据江西省物业管理收费办法规定，专项性服务费包括电梯、二次供水设备，支出费用包括：电梯电费、维保费、配件费（日常维修养护单项配件300元以下的由乙方负责，涉及大、中修或更新、改造时的费用由业主筹集和分摊或依法申拨小区公共维修基金支付。）、年检费、检测费、校验费、特种设备保险费，二次供水费电费等。

    2、根据赣州市物价局、赣州市房地产管理局赣价价字[2017]44号文件规定，本小区物业服务费收费不再区别公共性服务收费和专项性服务收费，统称物业服务收费，收费标准按本合同第五条约定的标准。

第八条  特约性服务项目及费用：

1、业主室内装修垃圾清运费：按市场价格标准收取、实行明码标价、双方自愿选择。

（1）、业主在办理室内装修时，应当按建设部110号令住宅室内装饰装修管理办法有关规定，与物业公司签订装修管理服务协议,并就装饰装修工程的实施内容、废弃物的清运与处置及相关费用按市场价格及相关规定进行约定。

（2）装修垃圾清运费属于业主与物业公司之间的选择性特约服务项目，任何一方不得强制要求提供服务或强制要求收费。

　　2、代办费、特约性收费的标准按政府有关规定执行或由甲乙双方另行商定。

3、业主、物业使用人的财产如需要乙方保管的，应与乙方签订保管协议，清点交验财物，交纳保管费用。收费标准由双方另行商定。

第九条 停车场收费分别采取以下方式：
    1、停车场属于业主共有的，停车收费按当地物价部门制定的收费标准收取和使用，当地物价部门没有制定收费标准的以生效的业主公约约定的方式。
    2、停车场属于建设单位所有、专门委托乙方进行管理的，业主和物业使用人有优先使用权，停车费收费标准以建设单位公布的为准（但实行明码标价）。
    3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按35元/个/月的标准向乙方交纳公共照明、地下集水井抽水用电费及保洁费等地下停车库管理成本费用。
    第十条  本物业管理区域内共用部位、公用场所的经营收益归全体业主所有，乙方应积极配合运作。甲方在不超过经营收入20%的限度之内向乙方支付运作成本，具体实施办法双方另行商定。
    第五章 物业的承接验收
    第十一条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：

   1、公共门厅；公共楼梯间；公共走廊；通道；屋面；外立面外观等；
   2、下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、通讯线路、信报箱、智能化系统、公共照明设施、消防设施、避雷设施、绿地、道路、沟渠、池、井、车库、公益性文体设施、物业管理用房及共用设备设备使用的房屋等。

3、双方在物业承接查验中发现存在问题，双方应按规定程序承担解决。
    4、双方应对物业共用部位、共用设施设备按照规定签订承接查验确认书，作为界定开发、业主和物业服务企业各方的责任。
        第六章 物业的使用与维护
    第十二条乙方应配合甲方制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
    乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
    第十三条乙方可采取规劝、制止 、张榜公示、向有关行政主管部门汇报、向人民法院提起诉讼等必要措施，制止业主、物业使用人违反本小区业主公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
    第十四条甲、乙双方均应按程序向职责及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受对方、业主和物业使用人的监督。
    第十五条因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。
    临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
     第十六条乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。

第七章 物业管理用房：
    第十七条物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内按每月300元的标准有偿使用，不得改变其用途。

第八章　物业的维修、养护责任与费用划分

　　第十八条 凡室内部分，包括水、电（含表）部分，保修期内，按照保修规定处理，保修期满后，由业主或物业使用人负责维修，费用自行承担。

　　第十九条 房屋的共用部位、公共设备、设施保修期满后的日常养护由乙方负责。人为造成的损失损坏由损坏者负责修复或赔偿。

第二十条房屋的共有部位、公共设备、设施的小修（单项300元以内）由乙方负责，涉及中修、大修或更新、改造的费用由受益业主分摊和筹集，或按规定在维修资金列支。

第二十一条 相关配套设施的保修期限应从房屋通知交付之日起计算，保修期限应达到国家有关规定。

 第九章 专项维修资金
    第二十二条 专项维修资金的缴存：按当地政府有关规定执行。     
    第二十三条 专项维修资金的管理：按当地政府有关规定执行。      
    第二十四条 专项维修资金的使用：甲方应当制定年度维修或使用计划，确保涉及需要使用维修资金的维修项目能够及时得到维修。   

第二十五条 专项维修资金的续筹：按当地政府有关规定执行。        
    第十章 违约责任

第二十六条 甲方违反本合同的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约定的服务内容和质量标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期不改的，甲方应承担相应的违约责任。

第二十七条 除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正的，乙方应承担相应的违约责任。

第二十八条 业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从逾期之日起按每天1‰的标准支付滞纳金。

  第二十九条 乙方违反本合同的的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方返还超额部分。
    第三十条开发企业拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以向县房地产行政主管部门督促其及时进行保修，业主、物业使用人不得因建设单位责任问题盲目向乙方追责。
     第三十一条 以下情况乙方不承担责任：
     1、因不可抗力导致物业管理服务中断的；
     2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
     3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
     4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他公共场所、共用设施设备运行障碍造成损失的；

　　 5、因乙方因不具备对业主和物业使用人财产有实际控制权和排他占有权、使用权，因此而造成的人身、财产损失乙方不负保管和保险责任。

     第十一章 其他事项
     第三十二条 本合同合同期限3年，自2021年5 月 1 日生效至2024年 4 月30 日止。

第三十三条 本合同到期前90日内乙方不再续签下一轮合同应提前书面告知甲方。甲方选聘下一轮物业服务企业时，应提前90日告知乙方。按照物业管理服务相关规定，在同等条件下乙方有优先权。
     第三十四条 本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。
     第三十五条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力，本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充合同，补充合同与本合同存在冲突的，以补充合同为准。

第三十六条 本合同签订后，甲方应将本合同依法向全体业主作出公告，乙方应将本合同按规定程序向市物业管理行政主管理单位和赣州市房地产信息平台进行备案。
     第三十七条 本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，或申请市物业行政主管理单位进行调解，协商或调解不成，双方可选择以向龙南市人民法院提起诉讼方式处理。
     第三十八条 本合同壹式伍份，甲、乙双方各执贰份，物业管理行政主管部门备案壹份。

附件1：《新都公馆物业管理服务标准和要求》。

附件2：《新都公馆物业管理服务考核办法》

甲方（签章）                 乙方（签章）

代表人                       代表人

2021年4月30日