【法律实务精解】地方房地产抵押登记机关不同办理要求的应对措施

在房地产抵押登记办理过程中，一些地方登记机关在办理抵押登记时，时常会将自身的要求强加于当事人，影响抵押权人的抵押权。登记机构这方面的要求主要有：

1、房地产抵押登记机关要求设定抵押期限

防控措施

当遇到登记机关要求设定抵押期限时，可依据最高院相关规定向登记机关作出解释，争取其理解与支持。登记机构坚持的，可依照办理。

备注：最高院《关于适用<担保法>若干问题的解释》第12条明确规定，抵押期间对担保物权的存续不具有法律约束力。

2、房地产抵押登记机关要求担保的主债权金额具体、明确

防控措施

在登记机构坚持按其要求记载担保的债权金额时，可考虑在其要求后附加“具体金额以抵押合同规定为准”的约定。如登记机构不接受的，可按照担保债权最大化原则，以贷款本金为基础，综合一笔债权回收通常所需时间，分合同期内与预期后的利息计算标准，最大化计算利息，再加上清收所需花费的诉讼费、律师费等成本，将所得数额作为担保债权金额。

3、房地分离情形下抵押登记的办理

实践中，一些地方的房屋与土地是由不同部门管理的，产权人通常既持有房产证，也持有土地使用权证。当接受此类房地产抵押时，

防控措施

既要到房产管理部门办理抵押登记，也要到土地管理部门办理抵押登记，避免因司法实践中对“房随地走、地随房走”原则的理解不统一给银行抵押权带来的风险。

4、房地产登记机构要求办理抵押房产的评估

防控措施

当遇到登记机关要求办理抵押房产的评估时，可依据《物权法》规定第十三条第（一）项关于登记机关不得要求对不动产进行评估的规定，争取其理解支持。

5、登记机构要求的事项超出其职责范围的（如要求使用其抵押合同文本）

防控措施

当遇到登记机关要求的事项超出其职责范围时，可依据《物权法》规定第十三条第（三）项关于登记机构不得有超出职责范围的行为的规定，争取其理解支持。如登记机构要求适用其抵押合同文本范本进行登记，若无法避免，应尽可能在该等范本体现银行的权利，如无法体现，可考虑在签订的银行抵押合同中补充约定办理抵押登记所签订的抵押合同仅为办理登记使用，与本行合同不一致之处则双方权利义务以签订的本行合同为准。