房价房租比为何应是200:1

按照国际惯例，也就是世界银行的建议，房价房租比应为200：1左右为宜，房价收入比应为5：1左右为宜。可是，很多人并不明白这其中的道理。昨天，一位网友来我家，也咨询了这个问题。所以，在这里，我简单阐述一下其中的道理。

 

首先，我们假定一套房子的房价房租比是200：1，月租金为2000元，则该套房子的价值应为2000元x200倍=40万元，年租金24000元÷40万=6%，也就是说，房价房租比200：1，相当于年收益6%，比买保险的年收益（5%左右）还略高一些，这样的房子，当然比较适合去买。而如果房价房租比超过200：1，达到250：1，则年收益只有4.8%，已经低于买保险的年收益，而同时也没有保险的意外赔付功能，自然已经不适宜投资。

 

同理，我们可以计算得到以下结果：

房价房租比80：1时，相当于年收益15%；

房价房租比100：1时，相当于年收益12%；

房价房租比120：1时，相当于年收益10%；

房价房租比150：1时，相当于年收益8%；

房价房租比200：1时，相当于年收益6%；

房价房租比250：1时，相当于年收益4.8%；

房价房租比300：1时，相当于年收益4%；

房价房租比400：1时，相当于年收益3%；

这里要注意，计算房价房租比，是静态计算，即在购得房产同时，用该套房产取得成本，除以该套房产当时可以成交的月租金。既不考虑房产价值的未来波动，也不考虑房租的未来波动。主要是为准备买房的人们提供一个价格是否合理的参照。通常来说，房价房租比超过200：1的房子，已经不推荐购买，而房价房租比超过250：1的房子，则一定不要购买，否则会有很高的投资风险（即很可能贬值）。而房价房租比低于200：1的房子，则推荐购买，在房价房租比低于150：1时，则一定是购买，而不建议租赁。这都是非常经典的理财知识。希望所有准备买房的朋友们都能了解并遵循这一道理。

 

在这里，还要说的就是房价收入比和房租收入比。

 

房价收入比，是用一套房子的价格，除以准备购房家庭的年收入，通常而言，房价收入比应在5：1左右，不建议购买房价收入比6：1以上的房产。也就是说，如果想购买一套总价90万的住宅，家庭年收入应该达到18万，至少也应该达到15万，否则购买这样的房产，就会有太大的压力，或者说会使购房人成为房奴。

 

房租收入比，则是针对租住房屋的家庭，每个月所负担房租与家庭收入的比例。通常应不高于20%，也就是说，对于月收入5000元的家庭（单身者自己就算一个家庭），可以承受的月租金应该是1000元，如果家庭月收入8000元，则可以承受的房租则是1600元。当然，在北京，有很多人承受着远高于这一比例的房租负担，但即便是北京这样的超级大城市，外来人口比例畸高，房租负担极重的情况，人们也无法承受超过30%的房租收入比，也就是说，租房居住的人们，如果平均月收入为5000元，则租住一套一居室的承受力，不会超过1500元。以北京这样的城市来说，两人月薪都是3000元的话，可以承受的极限租金，基本就是1800元（6000元x30%）。

 

在研究购房问题是，我们通常只考虑房价收入比和房价房租比，但考察一个地区未来房价趋势时，则更需要关注房租收入比，因为当一个地区的房租收入比越接近30%，则这个地区的房价回落的可能就越大，或者说房地产泡沫风险也就越大。而一个地区的房租收入比越接近20%，则这一地区的房价合理性就越大，房屋升值的潜力也就越大。