来源:重庆新一线城市(ID:cqxyxcs),作者浮云
早上听闻重庆沙区出来一则学区房教改。针对学位紧张的树人小学、南开小学、第一实验小学、沙坪坝小学、育英小学和大学城树人小学出台了一则新政。
我们总结一下,新政的意思就是要在满足原有要求基础之上,再增加几道门槛:
1、房子面积要求:人均大于15平,意思是一家三口要45平才有资格,要个二胎,房子要买个60平以上的。
2、份额要求:法定监护人或适龄儿童的不动产权份额达到51%(含) 以上。
3、落户、入住时间要求:买新房满1年;买二手房满3年。
备注:购房时间在2018年8月31日之前的不受影响;9月1日之后买学区房的要注意了。
这样一来,沙区这几所重点小学的学区房市场将出现一些变化。
首先我们认为是市场对学区房的需求实在太大了,沙区的树人小学、南开小学、第一实验小学、沙坪坝小学、育英小学和大学城树人小学无法承接这么多家长的需求,所以只好减掉一部分需求。
那么学区房教改之后,可能会出现以下几个现象:
学区房的市场并没有消失,减少供应量只会造成大面积的学区房价值增长,同时30平以下的学区房价值降低。
那么接下来我们会看到在学区房领域的一场“学区房争夺战”!
用限制供应提高门槛的方式解决需求问题,这分明就是一场各个家庭实力的再次排位。
有能力的家庭无忧,买大一点学区房就可以读了;原本只买得起小一点的学区房家庭,要么去借钱买大一点,要么放弃去读分校;而可以目测的是需求市场将向着大面积学区房靠拢。
这就好比演唱会门票概念,原来只有500张门票,如果只有500个粉丝来买票,那么按照原定票价599元/张就可以正常买到。
但是如今演唱会过不了消防,觉得座位数量太多有安全隐患,门票数量被砍了,500张门票被砍了200张,只剩下300张票了。
但是粉丝数量并没有减少,想要看现场演唱会就只能加钱,接下来的300张门票的价格可能就要涨到999元/张了。因为999元/张可能正是那300个粉丝愿意支付的价格,第301个粉丝以及后面那些粉丝要么是没钱支付,要么是不愿意花999元/张来买现场票看演唱会。
所以学区房供应端减少也是这个道理。需求自动向大面积学区房集中,大面积学区房价格将上涨,价格一旦涨到“部分需求”买不起的时候,自然就是合理价格了。
限制供应端,只会让原本不变的需求向着少数的头部供应端集中,最后的结果是30平以上的学区房将大涨!30平以下的学区房将大跌!
同时渝北和沙区的供应量减少之后,接下来渝中区、南岸区、九龙坡区和江北区的优质教育也将受影响。需求会自动转移到没有限制的优质教育区,市场会直接反应出来。
预测接下来重庆全市重点公办小学将实行提前1-3年落户,各个区根据自身需求和供应量自行增加入读门槛。
新楼盘可以读公办分校的学区房或者学位房将成为“溢出需求”的第二选择,很明显这一类资源也将紧张。
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