业内预计：明年北京约100个住宅新盘入市(图)

图为2006年住宅新盘放量示意图 制图/丁华勇

较今年多20个，集中在北五环、东四五环及通州顺义等地；业界称房价涨幅或由今年的23%降至15%

12月5日，北京市土地整理储备中心成交了9块土地，其中的7块住宅用地有5块是位于郊区县。同时，北京今年招拍挂成交的地块、正在挂牌地块及即将入市地块都表现出或位于郊区县，或位于城区边缘地带的趋势。

业内预计，明年北京新开盘住宅项目(不包括老盘后期)将有100个左右，约比今年多20个，主要集中在北五环、东四五环、东南五环及一些郊区县。

“供地”

招拍挂地块郊区超半

12月5日，北京市土地整理储备中心成交的7块住宅用地(部分地块含配套)中，5块是位于郊区县。其中，北京金地兴业房地产有限公司以4.08亿元竞得通州区马驹桥镇生活起步区C2住宅小区项目用地，用地面积10多万平方米，规划建筑面积近16万平方米。怀柔区富乐大街南侧住宅项目用地、北京市密云县密云镇南菜园村(原体育场)住宅用地也均成交。而在此前两天，深圳万科拿下位于顺义望泉寺村近18万平方米的地块。北京土地供应郊区化的痕迹越来越明显。

在今年已招拍挂成交的约20块纯住宅用地中，郊区项目占到一半。目前市土地整理储备中心正在交易的22宗地块，城八区的土地只有9块，且绝大部分位于四环外，如朝阳区立水桥、海淀区清河等地，并且绝大部分是商业金融和酒店式公寓，住宅用地还是集中在郊区。

此外，尽管即将入市的13宗土地都位于城八区，但体量超过15万平方米的住宅项目位置普遍较偏远，如万恒家园二期项目用地位于西四环外小屯路，海淀温泉镇中心区的D1、D2地块位于西北五环外。只有广渠路36号地是位于东三环附近。

“新盘”

8·31过关项目明年放量

以从拿地到销售需大半年的周期来看，今年招拍挂的土地，其项目大部分都会在明年上市。即使是刚拿下马驹桥地块的金地也表示，项目会在明年下半年推向市场，以花园洋房为主。另据悉，华润的清河项目也将于明年上半年入市。不过，通过招拍挂拿地的项目只是明年新开楼盘的一小部分。

“受宏观调控影响，今年北京新开盘住宅项目只有80个左右，与前几年几乎一天一个新盘的情形相去甚远。明年北京新开盘项目预计总数在100个左右。”中原地产华北区域总经理李文杰这样表示。北京金网络房地产经纪有限公司副总经理林金城则预测，“明年新开盘项目肯定不超过100个。”

“明年年中，8·31过关土地会有不少项目面市。按照预测，这些土地的项目本应该在今年下半年就集中放量，但由于上半年宏观调控力度较大，估计仅有约一半的过关土地项目入市。很多开发商因资金及产品定位调整等问题而推迟楼盘入市时间，因此2006年年中会有相对集中的放量。”李文杰分析。

因此，除了目前土地供应比较集中的顺义、通州、怀柔、昌平等郊区外，李文杰认为，明年城区新盘主要集中在北五环沿线、东四至东五环沿线的北段、以亦庄为核心的东南五环等。

“目前老城区可供开发的土地不多，即使有也是‘点’式开发，体量很小。惟一大体量的项目位于菜市口南大街东侧，总建筑面积100万-200万平方米，但其整个开发周期估计要几年时间。明年能推出多少很难估计。”李文杰说。林金城也表示，城区内土地拆迁成本太高，这部分土地要变成新增供应量很难。

“房价”

明年房价涨幅或放缓

“明年房价仍将上涨是毋庸置疑的，只是幅度问题。”金地北京相关负责人这样表示。林金城认为，明年房价涨幅应该比今年大一些。“今年宏观调控的三四个月间房价变动很小。明年，房地产方面应该不会出新的大政策。北京的房价还是会保持稳中有升的势头。”

李文杰对此持不同观点，他表示，上月底北京市建委等四部门发布的报告显示，今年前10个月全市商品住宅期房平均价格同比上涨21.4%.他预测，今年全年期房价格涨幅约为23%，主要是受供应量减少的影响。明年供应量将相对增多，房价会继续上涨，但涨幅会下滑到15%左右。

第三视角

城区好地减少 顺义通州崛起

“金地选择马驹桥地块也是‘矬子里拔将军’，不得已而为之。因为城区内位置较好、状况较好的地块现在已经很少了。”金地北京一位负责人这样表示。

林金城比较看好顺义、通州等新城的发展潜力。他说：“这也是一些大开发商拿地的重要原因。”他介绍，北京城市新规划明确要把顺义、通州、亦庄建设成为50万以上人口的新城。因此，目前推出的土地多向这三个新城倾斜，尤其是顺义和通州。“以后不应该以各地块离现在的二环、三环有多远来衡量是否郊区化，而应该以各地块离三个新城的市中心有多远来衡量。”林金城表示。

对于开发郊区项目，金地北京的相关负责人表示乐观。“只要解决好交通问题和通勤成本，单程45分钟以内的上下班时间是很多人可以接受的。”

开发顺义一普通住宅项目的天洋地产常务副总经理赵明之表示，顺义本地人可以支撑的房价水平是每平方米4000元以内，但目前该项目均价为4600元/平方米，并且销售不错，很大程度上是城里人在支撑。