金牌律师教你躲开购房陷阱
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乐居:在二手房交易市场里,通常会有阴阳合同的出现,可究竟签署阴阳合同是否违法?这两份合同哪一份才具有法律效力?我国法律对此有何法律规定呢?
梁律师:一般,在二手房交易市场里,“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格,而“阳合同”则根据使用需要有所不同,一种是虚高的房价合同交给银行,以申请更多按揭贷款;另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户,以便少交税。
至于哪一份合同才具有法律效力,是不可以一概而论,要具体分析,根据 《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条的相关规定,一般情况下,
1、二手房交易中当事人签订“阴阳合同”,如双方对价格发生争议的,应当以“阴合同”即当事人的真实意思表示确定房价款,“阳合同”中的价格条款并非双方当事人的真实意思表示,且避税行为损害了国家利益,所以价格条款无效,但阳合同”中价格条款无效不影响其他条款的效力,即“阳合同”中的其他条款仍然可以有效的;
2、如果备案登记的合同(“阳合同”)涉及法律、行政法规规定必须进行招标的(比如涉及工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地使用权的转让),或者未规定必须进行招标但实际经过招投标程序并进行备案的合同,那么应认定备案的中标合同具有法律效力,并以此确定双方的权利义务。若双方签订的房地产买卖合同只是出于向国土部门备案登记需要,是为了降低交易成本偷逃应纳税费而拟定的合同,该合同规避了正当的纳税义务,损害了国家税收利益,应当认定为无效合同。
3、另外在法律实务中,也有一些情况来认定合同无效,例如价格差别太大、恶意损害另一方的权益等的合同,也有可能被认定为无效。
此外,需要提醒大家,鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了中国税收管理规定,有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。
因此,建议大家对签订'阴阳合同'要非常谨慎。
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