获得收入不想缴纳税或少缴纳税是作为具有经济人理性的企业的天性。可是，不少企业不合法合理少缴税，总是富有侥幸的心理，存在漏税的冲动，结果有朝一日被税务稽查部门查出而被处以补税、罚款和缴纳滞纳金的行政处罚，甚至被移交司法机关被判延期缴纳税款罪、虚开增值税发票罪的刑事处罚。为了提升企业的税收安全，企业必须寻找更安全的税务管理方法管好自身企业的税收问题。根据小编的合同控税理论，合同决定业务流程，业务流程决定税收，合同签订环节是企业节约税收的重要关键环节。因此，企业在签订合同时，一定要斟酌合同中的涉税条款，本着企业合法合理缴纳税款的原则，在合同中签订有利于企业依法缴纳税的条款。实践中，往往存在一种现象：合同中多几个字或一个字就会导致企业多交不少的冤枉税。举例论证如下。
案例分析
某房地产企业租赁合同上“免租金”三个字使企业多交8.4万元税款的分析
案情介绍：
甲房地产企业一幢写字楼，房产值是1000万元，当地政府规定按房产余值计算房产税的扣除率为30%，甲房地产企业与承租方签订租赁合同的租赁价款和租赁期限条款中有以下三种约定方式：
第一种合同约定方式：租期三年，租金合计24万（含增值税），第一年免租金、第二年和第三年每年租金12万（含增值税），租赁合同每三年签一次。
第二种合同约定方式：租期三年，租金合计36万（含增值税），每年收12万，对于签订正式租赁合同的承租人，甲给予承租人一年租金的折扣优惠。
请问甲应选择哪一种签订方式与承租人签订租赁合同？
1、法律依据
《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第二条规定：“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。”《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)第二条规定：“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。”根据财税〔2016〕36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第（一）项的规定，单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外，要视同销售服务，缴纳增值税。《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第七条规定：“纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。”
2、涉税成本比较分析
（1）第一种合同签订方式的税负：
房产税为：1000×（1-30%）×1.2%+12÷（1+11%）×12%×2=700×1.2%+2.59=10.99(万）
增值税为：12÷（1+11%）×11%×2=2.38（万元）（免租赁期间不视同销售缴纳增值税）
企业所得税为：12÷（1+11%）×2×25%=5.41(（万元）
总税负为（不考虑城市维护建设费及附加）10.99+2.38+5.41=18.78（万元）
（2）第二种合同签订方式的税负：
房产税为：24÷（1+11%）×12%=2.59（万元）
增值税为：24÷（1+11%）×11%=2.38（万元）
企业所得税为：24÷（1+11%）×25%=5.41（万元）
总的税负为：2.59+2.38+5.41=10.38（万元）
3、分析结论
综合以上涉税成本分析，第二种合同签订方式比第一种合同签订方式节约税收成本8.4万元（18.78-10.38）。也就是说甲公司如果选择第一种合同签订方式，因合同中的“免租金”三个字使甲企业多缴纳8.4万元的税款。
因此，房地产企业在进行出租商铺或城市综合联合体时，在进行促销做营销时，最好不要在租赁合同中明确有一定租赁期间免租金，而应该明确：租金总金额一定比例的折扣条款。
联系客服
