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华女士没想到自己同时成了两案被告：一是丈夫起诉离婚，索要房屋折价补偿款；一是姐姐起诉，要求将房屋所有权过户。而这套房此时已经被她卖掉。四方争房，这套房该是谁的呢？ 案情回放 丈夫出走妻卖房 离婚诉讼追加买房人 随着赵先生当上部门经理，应酬与日俱增。半年前因赵先生的晚归，妻子华女士与他大吵一架，不料丈夫便离家出走了。 之后，赵先生便不接妻子的电话了。华女士去单位找他，却总碰到他出差。半年多没见到丈夫的华女士突然收到法院送达的开庭传票，赵先生竟起诉离婚了。法庭上，赵先生态度坚决。听到连她一年前因儿子高烧不退而急得歇斯底里，都成了丈夫离婚的理由，华女士心灰意冷，当庭同意离婚。 双方同意由华女士抚养孩子，赵先生每月支付生活费，但对于婚后取得房产的分割却达不成一致意见。原来，婚后在华女士姐姐的资助下，夫妻俩买了一套房，赵先生同意房产可归华女士所有，但必须按照市场价补给他房屋折价款400万元。华女士则认为不公平，自己以后还要抚养孩子，最多能给赵先生80万元房屋折价款。 两人对房屋价款分歧较大，做评估较慢，法官建议先看看网上同地段报价。赵先生遂点开一家中介公司网站，输入同地段相似户型房屋，第一条显示的房价就是800万。但赵先生越看这房源越觉得不对劲，忙问华女士：“这房子的户型、装修、家用电器跟咱家的一模一样，你是不是把房子挂到网上开始卖了？”华女士点头,“你出走半年多，摆明不想跟我过日子了，我为什么不能卖？” 见被告当庭承认自己私自处分房产，法官立刻中止了案件审理，告知原告先去房屋过户主管部门办理夫妻房产的异议登记，防止被告私自处分夫妻共同财产。 赵先生立即赶到建委房屋产权过户大厅，要求办理夫妻共同财产的异议登记，却得知华女士已将房子卖掉，现在房屋所有权人是刘晓力。这样，赵先生就无法办理夫妻共同财产的异议登记了。他随即向法院申请将刘晓力作为案件第三人，追加到诉讼中。 妻子姐姐起诉 讨要借妹妹名买的房 一波未平一波又起。此时，华女士的姐姐华雅茹又起诉主张房屋所有权。华雅茹因几年前忘记房屋还贷时间，进了银行信贷黑名单，后来房价走低，她想购房，便找妹妹商量借名买房。华女士与赵先生结婚后无力买房，一直在外租房住。华雅茹表示，自己手头的余钱足够支付首付款，借妹妹的名买房后，也由自己实际支付每月银行按揭款，但要通过妹妹的银行账户划转支付；而这房子买来后，妹妹和妹夫赵先生可以无限期居住。 华女士同意了。但她没告诉丈夫，赵先生一直以为是华女士借姐姐钱买的房子。 就在赵先生离家出走后不久，房屋贷款都已还清，华雅茹找到妹妹，要求将房子过户到自己名下。但华女士不同意，称丈夫离家出走杳无音信，如果房子过户了，自己和孩子将无处居住。 无奈姐姐催得紧，华女士情急之下，就私自卖掉了房子。她怕姐姐责怪，所以一直没敢说。华雅茹多次催促妹妹过户未果之后，于是近日一纸诉状将华女士告上法庭，要求法院确认房屋所有权归自己所有。 华女士没想到自己同时成了两案被告：一是丈夫起诉离婚，索要房屋折价补偿款；一是姐姐起诉，要求将房屋所有权过户。华女士只好将此事向法官和盘托出。 法官了解案情后，告知赵先生因华女士卖房时并未向购房人如实陈述婚姻情况，所以购房人属于善意取得，应该得到法律保护，房屋不会被追讨回来。 华女士表示愿意将全部卖房款交给姐姐。华雅茹得知全部情况后，表示原谅了妹妹的行为，在华女士交还全部售房款后，她撤回了起诉。 在案件审理过程中，赵先生也认识到自己离家出走给妻子带来的伤害，因此表示不再主张离婚，最终撤回了离婚诉讼。 律师解析 办理房产异议登记 防止一方私处房产 法官在审理离婚案件时，发现一方存在私自处分夫妻共同财产的行为时，为何告知另一方去进行异议登记呢？北京市铭滔律师事务所的孙涛律师说，根据我国《物权法》第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。此案中，法官建议赵先生所进行异议登记的法律依据就是该法第十九条，这里申请异议登记指的是不动产真正的权利人或利害关系人，不限于亲属关系。 此案庭审中，赵先生误打误撞发现了妻子已将房子挂到网上出售。但他在网上查到的是滞后信息，实际情况更糟，华女士早已将房子卖掉了。就此孙涛律师提醒广大读者，如果遇到离婚案件，在离婚诉讼期间担心对方擅自低价转让登记在其名下的夫妻共同房产，损害自己利益时，可以尽早去房屋产权交易主管部门办理房屋异议登记，使房屋交易暂时处于冻结的状态，防止另一方私自处分房产。 妻子卖房未如实说明 买方为善意取得 买房人刘晓力被作为第三人追加到诉讼中，但为何该房产不能被追讨回来？孙涛律师认为，刘晓力为善意第三人。根据《物权法》第106条规定，应当是交易行为同时具备三个要件，才能被确认“善意取得”，其中核心要件是第三人“善意”。 根据该条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：其一，受让人受让该不动产或者动产时是善意的；其二，以合理的价格转让；其三，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。而受让人依照这款规定取得了不动产或者动产的所有权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 此案中，因为华女士并未如实向买方刘晓力说明自己的婚姻情况，导致在该房屋是否属于夫妻共同财产的问题上，买方误判了。刘晓力已尽到一个普通购房人的善良注意义务，只不过因为华女士的欺骗使他误判。而且该房屋已过户，刘晓力的利益应该优先得到保护。 要证明借名买房 书面证据最为有利 华女士的姐姐因自己贷款诚信记录进入黑名单，无法正常办理贷款手续，只能借用华女士的名义买房。孙涛律师说，对于这一类案件，很多人都有一种误解，认为房产证、购房发票、物业费缴费单据、通过银行付款的凭证都在自己手里，甚至自己也一直都在房屋内居住，这些就能证明自己是实际的房屋所有权人。然而，从民事证据的角度分析，这些都不足以证明当事人是房屋的所有权人。 因为从《物权法》的角度分析，产权证是直接证明房屋所有权属于谁的证据，只有出资人也就是借名人出示了证明借名关系存在的证据后，才会得到法院支持，将房屋所有权过到自己名下。在司法实践中，法官最为看重的是“是否存在证明‘借名’事实存在的证据”，比如能证明双方存在“借名”的书面证据，像被借名人写的书面承诺，承诺产权证下发后协助办理过户手续等。 如果此案中华雅茹能够提供书面协议等证据，证明她是借妹妹之名，由自己出资买房，在房屋所有权还没有转移的情况下，那么她就可以获得法院支持，该房屋应当归姐姐所有；但由于姐妹俩当时只有口头协议，在妹妹不承认的情况下，姐姐的诉讼请求则很难被法院支持。另外该房已卖给了善意第三人，实际已经无法追回。 在此孙涛律师提醒大家还要注意：对于经济适用房等政策性房屋，由于这类房屋本身的特殊性，即使出资人有证据证明存在借名事实，也不会被法院支持，因为借名购买这类房屋与国家住房政策相违背。 （文中当事人均为化名） J151 |
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