【案例】
陈涛因与他人做生意急需入股资金，于2008年6月将自有房屋一套抵押银行，贷款50万。并于同年8月将该房出租给赵丽用作门市房，年租5万元。与其签订了房屋租赁合同，租期五年，并未告知赵丽该房已抵押。陈涛出租该房时银行并不知情。同年10月，陈涛由于生意经营不善，陈涛与其合伙人的公司面临破产，银行为实现其债权，通过法院诉讼程序将房屋拍卖给刘某。
刘某成为该房屋的新所有权人之后，要求赵丽尽快腾空并交付房屋，但是赵丽已经对该房屋进行了装修，购置设备等，投资20多万元。如果退出该房屋，将面临巨大损失。所以坚决不同意腾房。
之后，刘某将赵丽诉至法院，要求赵丽立即腾房。无奈之下，赵丽找到北京京创律师，请教如何弥补自己的损失。
【办案简析】
经过律师对该案件的相关材料的整理，律师确认以下事实：
1、 陈涛将该房抵押给银行并办理了抵押登记，抵押权合法有效。
2、 银行作为合法的债权人，通过法院诉讼程序将该房屋拍卖给他人，抵押权得到实现，这一行为是合法有效的。
3、 陈涛将房屋抵押给银行在先，将房屋出租给赵丽在后。
4、 陈涛将该房屋出租给赵丽时没有书面告知该房屋已经被抵押的事实。
【法律分析】
首先，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。同时，根据《最高人民法院关于管理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在租赁前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
根据以上规定，赵丽要求新房主刘某继续履行原承租合同没有法律依据，也就是说，刘某有权要求赵丽腾退房屋。
其次，赵丽的租期并未到，她的损失如何得到弥补？
陈涛与赵丽签订了租赁合同，从银行行使抵押权后，陈涛与赵丽的租赁合同就无法继续履行。赵丽要想维护自己的合法权益，需要陈涛承担合同违约责任，并赔偿损失。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条第二款的规定，抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；
于是，律师代为追加原房主陈涛为该腾房诉讼的第三人，要求其承担赵丽因无法继续经营所造成的全部损失28万元。
经过庭审诉讼，法院判决：根据《合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十六条等相关规定，判决赵丽腾退房屋交与刘某，陈涛赔偿给赵丽各项损失共26万元。
【律师点评】
抵押的房屋能否对外出租？承租房屋时，是否应当考察该房屋是否已经被抵押的事实？承租期间房主将房屋抵押对承租合同是否有影响？这些有关抵押权的问题在承租房屋时并非想的太多，真真实实的发生在我们的身边。
一般来说，房屋先被抵押后被出租，承租的权利会受到抵押权的影响，承租人应当谨慎堤防。要么征得抵押权的书面同意，要么与出租人签订明确的违约责任，以保障万一该房屋被实现抵押权时，自己无家可归。
反过来，如果房屋先被出租，后被抵押，则承租的权利不受抵押权的影响，即便将来该房屋被拍卖，承租人可以继续在承租期内使用费该房屋。
另外，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。所以，作为房屋的所有权人，如果您的房屋已经设定抵押权，在出租房屋时，应当如实并书面告知承租人该房屋已经被抵押的事实，以免除将来自己的赔偿责任。
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