一、案件由来
一个盛夏的中午，正在办公室沙发上午休的我突然接到一名工程师前同事的电话，她说他姨家有个拆迁的事，本来达成协议了，开发商同意支付价值800万元的房产和280万元的现金共计1080万元，但协议签订后，开发商做了手脚，在协议中加了一个“或”字，本来说好给价值720万元的1200平方米商铺和一套住宅及280万元现金，结果却变成了给价值720万元的1200平方米商铺或给一套住宅和280万元现金。现在我们找开发商说理，开发商不承认曾经答应给我们价值800万元的房产和280万元的现金补偿；我们找派出所，派出所也调解了，但开发商只同意或者一次性给我们现金350万元，或者给我们1200平方米的房产，或者给我们一套住宅加280万元现金，现在派出所说我们之间是经济纠纷，他们调解不了了，让我们去找法院，我们去找法院，法院说让我们找律师打官司。没办法只能给您打电话，请您给我姨家代理。
我说我现在已经不代理拆迁案件了，你就帮你姨在当地找个律师代理吧，既省钱又方便。
这位前同事说在当地也咨询了好几个律师，但这些律师的说法也不一样，我姨她们心里没底，急着让我给找一个好的律师，我知道您有本事，所以求您无论如何给我姨家代理这个案件。
二、接案
盛情难却，只好答应前同事接下这个案件。约定先办理代理手续，然后实地调查了解情况，最后根据调查了解的情况再决定是通过诉讼还是通过非诉调解的方式维权。经与这位前同事的姨夫协商，谈好先收五万元代理费，如果通过非诉讼或诉讼方式让前同事的姨家得到价值1080万元的房产或现金，则按所得总额扣除开发商已经答应的350万元之差的10%另行支付律师代理费。随后，我按着双方商定的内容起草代理合同并通过电子邮件发给前同事和前同事的姨夫，他们确认无误并打印签字后扫描给我，同时按代理合同的约定将五万元代理费打入了我所在律师事务所的账户。我将签字确认的代理合同扫描件提交给所里，然后在所里将加盖公章的代理合同和其他代理手续取出来，准备见到当事人后，让当事人在加盖公章的代理合同上现场签字后再予存档。
三、实地查看
因当事人所在的城市没有机场，为方便起见，我下午便预订了晚8点从北京站出发次日6点到达的火车票，第二天6点我准时到达，当事人在车站接上我之后，准备让我到宾馆先休息再吃早餐，我说我来的目的是为了调查取证，不用休息，我们先去现场，早餐赶到哪里就在哪里吃即可。于是，当事人拉上我从车站直奔当事人的家，不到一个小时，我们便来到了当事人的家。
当事人的家位于城乡结合部，在市区和县城之间，从车站往北穿过市中心再前行不足30公里便是当事人的家，从当事人的家再往北前行不足10公里便是县城的中心，市区和县城的分别扩张，使得市区和县城之间已经没有太大的空间，当事人在连接市区与县城的省际公路的路东侧，往南不足一千米便是市区开发的楼盘，往北不足500米便是县城在建的楼盘。当事人一家5户16口人三世同堂，十五间住宅坐东朝西面对公路，从南到北长50米，房屋东侧5米外是一排猪舍、鸡舍和仓库，再往东便是三排砖彻的塑料大棚，大鹏内扣的是葡萄，大棚往东是多年生的苹果树，苹果树外是一道自然形成的深沟，沟顶是已经成材的杨树，沟内是当事人家的集体土地，东西长110米，占地面积近6600平方米。紧挨当事人家的北测是正在施工的现场，建设方便是与当事人签订协议的开发商；南侧是一道高墙，墙内是另一家开发商已经征用但尚未开发的土地。当事人家北侧的围墙已经被开发商推倒，靠北侧的房屋和大棚已经被开发商部分拆除，里面是横七竖八的钢筋、塑料、葡萄架和葡萄枝，十五间房屋的窗玻璃上有大小不同的破损。
现场查看并录像之后，回到当事人的屋内，发现室内安放着一台电脑，电脑屏幕上显现的是整个院落不同角度的实时录像，当事人介绍说，从去年开始，开发商就不断派人来说要买这块地开发，当事人不卖，就不断有人半夜从公路上往室内扔东西，将很多窗玻璃砸坏，当事人多次报案但一直没有抓到人，后来派出所让当事人安上监控系统，才消停一些。上个月终于与开发商商定以1080万元总价进行房屋转换的现金给付，没想到开发商的工作人员来了这么一招，现在1080万元就泡汤了。
四、调查取证
当事人介绍完情况之后，将他与开发商签订的协议拿给了我，其中有争议部分的内容是手写的，内容为：“甲乙双方签订产权调换房屋互不找差价款，甲方不按约定日期交房，甲方按调换后门市楼约定面积每月100元/平方米补给乙方。回迁9号楼商网东数第二户102室约300平方米，第三户103室约300平方米，第四户104室约300平方米，第五户105室约300平方米，回迁面积共1200平方米，或回迁住宅9号楼301室，货币补偿贰佰捌拾万元整（2，800，000.00元整）。契税由甲方承担（办理房产证）。”
其中的“或”字明显粗于其他手写字迹。该“或”字位于一个逗号之后，整段话的每个逗号与后面的字之间都留有一个字以上的间距，唯独这个“或”字与逗号之间没有间距。显然，该“或”字与前后文字有着明显的区别，确实有事后填加的嫌疑。
我问当事人协议中约定的商网价格是多少？回答说每平方米6千元，我又问协议中约定的住宅价格是多少，回答说每平方米3千元，我再问协议中约定的9号楼301室为什么没写面积，回答说301室和一楼商网面积一致，也是300平方米左右，因此没有写面积，说当时折价80万元。按照当事人回答的价格计算，“或”字之前的商网价值720万元，“或”字之后的住宅折价80万元加上280万元现金共计价值360万元，也就是“或”字前后虽然是选择性关系，但“或”字前后的价值相差正好一半。
看完协议之后，我在当事人家简单吃了顿早餐，便让当事人派人将我送到开发商售楼处附近，然后我下车独自去售楼处，以购房人的身份，了解到开发商拟开发楼盘的总占地面积为100万平方米，是县里的最大住宅工程，分两期开发，每期开发50万平方米，相应的国有土地使用证正在办理过程中，拟售楼盘尚未取得预售许可证，楼盘一楼为商铺（网），一楼以上为住宅，商铺拟售价格为6千元每平方米，住宅拟售均价为3千元每平方米。我说我想在当地开个公司，想买一处大面积的一二层房屋用于居住和办公，希望趁未建之前将拟购一二楼改造成复式建筑，让售楼小组把老板电话给我，以便于直接与老板协商和砍价。售楼小姐看我是个潜在大客户，非常热情且善谈，不到半个小时，我便获知了开发商老板的姓名和电话，同时获知老板是外地人，信佛，在家乡开矿起家，是某省一个富县的首富，同时也是某省的十大慈善家之一，老板首次在这里房产开发，在其他地方还有产业，这个楼盘由一名姓高的经理主管，老板一两个月过来一次，高经理上午不在，下午来工地。售楼小组看我有买楼诚意，马上要帮我约高经理，我说我还需要找熟人了解一下周围的房价，以便于明天与高经理见面砍价，所以我让她帮我约高经理明天上午十点见面。征得售楼小姐同意，我将楼盘景观图、楼盘模型、户型图、营业执照、名片等一一拍照。
走出售楼处，马上联系当事人，让当事人送我到附近几个售楼处了解周边楼盘的报价，得知周边房价虽比售楼小姐的报价每平方米高出500到1000元，但周边楼盘位置均好于开发商的楼盘位置，因此售楼小姐的报价还是相对合理的。询问完房价之后已经9点多钟，于是马上到县里取证。县城很小，上午分别到规划局、国土局、住建局，但到住建局后，负责接待律师的工作人员不在岗，让下午再去。下午继续到住建局，然后又到安监局和工商局，一切顺利，直到下午四点，全部跑完。调查的结果为：开发商的公司刚刚设立一年，注册资本仅1千万元，拟开发的楼盘用地均是农用地且是基本农田，开发商并未取得农用地征用审批手续，更未取得国有土地使用证、规划许可证、施工许可证、安全生产许可证、预售许可证等。
五、安抚当事人
回到当事人家，当事人很着急的告诉我，说开发商的工作人员刚走，工作人员是过来通知他腾房的，说按着协议约定，当事人应当在明天下班之前将房屋腾空并交付给开发商拆除，如逾期腾房，要按每天1万元的标准向开发商支付违约金。我安抚当事人不用着急，我说根据我调查的情况，本案不用起诉，就有可能让开发商妥协。当事人问我原因，我说我有三个利好的信息适合让开发商妥协：第一、开发商老板是个行善之人；第二、开发商开发的楼盘没有合法的手续；第三、双方虽然签了协议，但房屋和土地毕竟还未交付给开发商。当事人说根据他与开发商打交道的经验，感觉开发商十分狡猾和霸道，看不出是个行善之人；开发商与当地政府肯定有勾结，否则明明没有合法的手续怎敢明目张胆的开发？实不相瞒，我们在请您之前什么招数都用过了，但仍无结果，所以本案不通过诉讼恐怕难以解决。
我看当事人对协商没有信心，便跟他说，我已经让售楼小组约了明天上午十点与开发商现场负责的高经理面谈，您不用着急，等我与高经理面谈后，咱们再谈下一步是否起诉的问题。至于开发商让你腾房一事，您不用害怕，协议约定的是明天下班之前腾房，也就是明天下午之前开发商不敢强拆。如果开发商在明天上午我与高经理谈判之间来找事，您不用理他或者说已经请了北京律师，实话告诉他北京律师正在与他们老板谈判；如果开发商在我与高经理谈判之后来找事，那您更不用害怕了，我正好可以直接与他们对话。一听这话，当事人的脸上露出了笑容。我跟当事人商量：在与高经理面谈之前，我需要找个肃静的地方写几份材料明天用，所以您把我送到宾馆即可。
六、谈判前的紧张准备
入住宾馆之后，根据白天的调查结果，马上以我所在律师事务所的名义起草了一份《律师洽商函》，意图警告开发商：１、《土地管理法》明确规定，任何单位进行建设必须申请使用国有土地，农用地转为建设用地的，必须办理农用地转用审批手续。非因公共利益的需要，集体土地不得征收。并且基本农田的审批机关为国务院，征收主体是县级政府而非贵司，贵司擅自与农户签订协议，用基本农田直接建设住宅，显然该协议因内容违法而自始无效，且无须履行。２、在双方已经达成意向和已签字的情况下，因一个多余的“或”字，致使双方矛盾再起，从而被本所发现贵司有多处违规违法行为，纯属一个“或”字惹祸端。３、一旦重启调查程序，且公安机关查明农户的玻璃被砸和财产受损为贵司指使或所为，则贵司不但要受到行政处罚，而且，因损失金额超过五千元，贵司还会因损毁财物而受到相应的刑事处罚。４、贵司未获审批即施工、售楼的行为违反多项法律规定，一旦贵司被举报，贵司将随时被勒令停工、拆除违建，并且还会受到行政和刑事处罚，由此造成的损失，必然远远超过贵司承诺给农户的补偿总额。５、若深入举报并引起媒体关注，不但贵司的其他违法行为会被发现并公之于众，而且，那些放任或纵容贵司的行政机关和工作人员必将受到追究，并成为党的群众路线教育实践活动的反面典型。6、贵司只有履行对农户的真实承诺，才可避免祸端。
同时我又起草了一份《请求市县党委、市县政府和市县政法委成立专案组查处开发商违法开发的函》，该函上列明了我调查核实的基本事实，然后提出：１、不论开发商是否指使他人打砸正在住人的农户家房屋玻璃，仅损毁棚舍一项，造成的损失已远远超过5000元，根据《刑法》第275条之规定，该行为本身已涉嫌构成故意毁坏财物罪，公安机关应当立案侦查。2、开发商通过与我的当事人和其他农户签订无效合同的方式，非法占有基本农田，所占面积远远超过5亩的立案标准，且占用的基本农田被非法改变土地用途，因建设房屋而遭损毁，根据《刑法》第342条的规定，该行为涉嫌构成非法占用农用地罪，公安机关应当立案侦查。3、开发商未取得土地使用证、规划许可证、施工许可证、安全生产许可证、预售许可证便施工、售楼，根据《土地管理法》第76条、81条、83条的规定，国土局应当责令开发商限期拆除、停止施工、恢复土地原状、并处罚款；根据《城乡规划法》第64条的规定，规划局应当责令开发商停止建设、限期改正或拆除、并处罚款；根据《建筑法》第64条的规定，住建局应当责令开发商停止施工、并处罚款；根据《安全生产许可证条例》第19条的规定，安监局和住建局应当责令开发商停止生产并处罚款；根据《城市房地产管理法》第45条、68条的规定，住建局应当责令开发商停止预售活动、没收违法所得、并处罚款。4、开发商未获审批以1千万元注册资本运作100万平方米项目，风险巨大、极易烂尾，若不及时叫停并查处，公司犯罪事小，百姓爱损事大。5、行政机关明知开发商严重违规、违法且涉嫌犯罪而行政不作为，根据《行政处罚法》第62条的规定，应当对主管人员和责任人给予行政处分，情节严重构成犯罪的，应当追究刑事责任。综上所述，开发商的种种违法犯罪行为应及早查处，以避免国家和个人遭受更大损失。为此，本所郑重致函，请求当地政府尽快成立专案组对开发商予以查处。否则，本所将适时向新闻媒体披露上述信息。
另外，我又以当事人的名义，起草了拟向公安机关递交的《要求对开发商立案侦查的举报信》，要求对开发商和负责人以涉嫌构成故意毁坏财物罪、非法占用农用地罪、合同诈骗罪进行立案侦查。以当事人名义起草了拟向国土局提交的《请求勒令开发商停工、限期拆除、恢复原状、并进行行政处罚的举报信》，请求勒令开发商停止开发项目，限期拆除、停止施工、恢复土地原状、并对开发商处以罚款。以当事人名义起草了拟向规划局提交的《请求勒令开发商停止建设、限期改正或拆除、并进行行政处罚的举报信》，请求勒令开发商开发项目停止建设、限期改正或拆除、并对开发商进行行政处罚。以当事人名义起草了拟向住建局、安监局提交的《请求勒令开发商停止施工和生产、停止预售、没收违法所得、并处罚款的举报信》，请求勒令开发商停止开发项目、停止施工、停止生产、停止预售、没收违法所得、并处罚款。
写完上述材料，已经凌晨两点。第二天不到6点起床，核对完前夜起草的全部材料之后，马上发给所里律师，让其上班后马上到我所在的律师事务所打印并盖章，然后扫描后反传给我。9点20分，等候在打印社的我在邮箱里收到了盖有公章的律师函件扫描件，然后彩色打印，然后带着当事人已经签过字的多份举报信，于10点前赶到了售楼处。
七、三次谈判达成协议
高经理是个高大而和善的东北汉子。见面之后，高经理非常热情，说昨天售楼小组在约他今天见面时已经了解了我的购房需求，会尽量满足我的条件。我首先感谢高经理的热情，然后话锋一转，单刀直入，向高经理出示律师执业证和名片，告诉他我是当事人从北京请来的代理律师，昨天已到当事人家和多家售楼处及相关行政机关，全程录音录像并固定了相关证据。能够证明开发商并未取得合法的开发手续，无权通过与当事人签订协议的方式直接改变集体土地使用性质用于非法建设。因此，今天与高经理见面的目的不是买房，而是通过高经理通知开发商：鉴于开发商在与当事人签订协议过程中采取欺诈手段故意设局做手脚，在协议主要条款中间补填一个“或”字，致使协议内容发生实质性改变，当事人与开发商所签协议因违法而无效且无须履行，本律师今天正式通知开发商，当事人不同意将集体土地交付给开发商开发，要求开发商恢复原状，并赔偿给当事人造成的经济损失。
本来笑容满面的高经理立即严肃起来，说曹律师您这可不对，哪能突然袭击呢？我说这也是没有办法的办法，因为昨天您们的工作人员再次上门，要求当事人腾房并且态度非常不友好。按着我们的工作习惯，一般是先给您们发函再与您们当面协商，可您们的行为实在有些过份，所以，我直接来与您面谈。我听说您们的老板是当地的慈善家和信佛之人，我也接触过一些国学知识，我认为您们作为开发商，与不懂法的老百姓玩文字游戏，不是君子之为，更与佛家理念相悖。你们的老板之前通过善行积累的福报，恐怕也会因为这次的一个“或”字消耗尽了，何况据我所查，您们的此次开发行为不但多处违法，而且有犯罪之嫌，当事人一旦举报，恐怕您们的老板因为一个“或”字可能要惹祸呀！
高经理一听这话，马上接茬，说我们老板是个和善之人，哪能做您说的这种事呢，说曹律师这样吧，我刚来这个工地不久，对这里的情况不是太了解，这样，我过后了解一下情况并跟老板沟通一下，然后咱们再另定时间聊一聊。
我说我昨天写了一些材料，准备跟您谈不拢就向有关部门递交，今天看到您为人非常好，所以留给您一套，您可以好好看看转给您们老板，我希望您们三日之内给我一个让当事人满意的答复。如果您认为我在材料中叙述的事实有问题，我可以随时向您提供相应证据佐证。
高经理说曹律师您能否现在就把您说的证据给我一份，以便转交我们老板？我说我今天没有带过来，您看过之后，如果确实想要看证据，我可以给您复制一份，包括录音录像。
于是我给了高经理一套以我所在律师事务所名义写的函件和以当事人名义写的举报信，然后让高经理给我签收，高经理苦笑了一下，说曹律师这个我就不签字了，你放心，我会认真调查并转交给我们老板的，我让您签字的目的是想留下办案凭证入卷，同时用来证明我是先礼后兵的。另外，请您告诉您的手下，在这个事没解决之前，不要去找我的当事人腾房激化矛盾了，否则，我会把今天给您留下的材料随时递交给行政机关的。另外，如果三日之内我的当事人得不到满意的答复，我也会向行政机关递交这些材料的。
离开售楼处之后不到一个小时，高经理便给我打来了电话，说刚向老板汇报了情况，老板很重视，但在外地脱不开身，让他全权处理，希望下午一点半在售楼处与我面谈。
下午一点半，再次与高经理见面。高经理开诚布公，说在这个工地的负责人原来不是他，是另外一个人，那个人到这里将近一年的时间也没有摆平征地的事，实际上按着当地的征地标准，您的当事人的全部补偿款也就6百多万元，可是你的当事人一直坚持要1千5百万元，双方谈不下来，我们公司就有点着急，您的当事人就经常报警，搞得我们公司很被动，后来没办法，我们公司的具体办事人员才想了这个办法，结果就把您给请来了。我们老板说我们的工作人员确实工作方法上有问题，希望您们理解，同时也希望您的当事人实事求是，也做出一些让步，您也给做做工作，看看能否800万元的价格给结了。
我说实不相瞒，上午当事人知道您们没有合法的开发手续之后，已经变卦了，决定除非您们满足当事人的要求1500万元成交且现金支付，否则土地不给您们了。您们现在已经开建了，如果因为这些真把您们举报了，不算行政机关的处罚，您们一天的停工损失恐怕没有10万元不够。既然您们有商量的意向，我建议您们还是权衡利弊，答应当事人的要求，否则得不偿失。
高经理说我们已经分析您的材料了，我们公司确实有些不合规的地方，但还不至于被处罚或犯罪。违规的地方我们改，大不了我们暂停施工，早晚手续也能完善的，您还是跟当事人商量一下，也做出一些让步，我们这头跟老板也多申请一些，我们可以考虑给您的当事人补偿价值600万元的房产，再给280万元的现金，一共880万元。
我说我可以给我的当事人做工作，但这个数字恐怕下不来，您也跟您的老板沟通一下，争取各让一步早点把事解决了，否则这事是可大可小的。现在咱们分别行动，过后电话联系。
此后，我见到当事人，将谈判情况如实通报给我的当事人，征求他的意见，我的当事人说没想到开发商会做出一些妥协，他承认跟周围的市场价格相比，给他1080万元确实是个高价，但他说钱一到手就花了，换了房子也没地种了，他内心里确实不想卖这块地，说这样吧，如果开发商同意给1200万元且是现金，那就算了。我给当事人分析，说开发商手里有的是房产，少的就是现金，所以开发商肯定愿意给你房产，所以您要现金不好谈，我建议您见好就收，如果把当初开发商工作人员答应您的1080万元房屋和现金争取回来，也是不错的结果。当事人说曹律师您帮我多争取一下吗，毕竟现在您的代理费将来也是成本了。
没办法，为了促进开发商多做一些让步，我给开发商的老板发了一个短信：“欣闻老总常行善，房产开发略走偏。一个“或”字惹祸端，引来律师查档案。开发手续偏不全，一旦举报身难安。劝君尽早做决断，守福积德增善缘。”
下午6点，高经理打来电话，说请我吃饭，再谈谈。我说饭就不吃了，您们老板有反馈意见没有。高经理说我跟我们老板请示之后，我们老板让我在我的权限内多给您的当事人一些房屋，但我的最高权限只是价值50万元的房屋。我们老板让我好好款待您，让您从中协调一下，多让一些步。我说如果我没有介入，您们私下解决估计1080万元的总价格能谈下来，但我代理之后是要产生律师费的，所以我的当事人说现在只能让步到1千2百万元现金结算了。我说我已经给您的老板发了短信，这个事是您们工作人员的欺诈行为引起的，您们要对您们的行为负责的。我明天上午再等一上午，如果达不成协议，我就回北京了，到时恐怕连谈判的机会都没有了。
挂了电话不久，开发商的老板给我回了短信，内容是：“谢谢！
第二天一早，高经理打来电话，说公司派来一个股东，要当面和我及我的当事人面谈。上班之后，我们见到了那位股东，当场说了一些抱歉的话，然后又诉说了一些房地产开发的苦，提出继续给价值720万元的1200平方米房产，另给280万元现金，也就是希望1000万元的总价格成交。我的当事人仍坚持1200万元现金，几番工作之后，我的当事人降到1080万元现金结算。又是几番工作，最终把协议中的“或”字去掉，并当场转账280万元结案。
下午，当事人收到280万元银行账款之后，我返回了北京。从接案到结案再到回到北京，前后历时整整五天。一个因为“或”字引起的纠纷就是以这样的方式最终画上了圆满的句号。
联系客服
