方赞 律师
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房地产市场（尤其是住宅地产）经历了一路的红红火火以后，近几年随着可开发土地的变少，开发模式悄然发生了一些变化。
以前更多是一家房企单独开发，现在我们会发现越来越多的合作开发模式出现。
有合作必然会有合作上的摩擦，为了尽可能减少摩擦，在合作之前必须进行详尽的尽职调查，对合作标的了解得越深入越详细，才能越全面地设置相关安全制度，以保障项目合作能互利共赢开展。
一、目标公司的调查重点
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，要转让房地产的，应当完成开发投资总额的百分之二十五以上。实践中的房地产合作项目基本都是在这个节点之前发生，因此房地产合作项目基本都是以非资产转让方式进行。这种合作模式就必然涉及到目标公司，故需要对目标公司着重调查。
1、目标公司的主体资格是否存在瑕疵。
如目标公司是否存在行政处罚甚至刑事处罚等情形，目前公司存在前述情形的，可能会影响目标公司的民事行为能力。
2、目标公司的股权比例是否有特殊要求。
在实践中我们会发现，有些土地出让文件中会对目标公司的股权比例设置一定的要求，即相当于当地政府希望在一定程度上锁定当时竞得土地的企业以避免“炒地皮”现象发生。一旦有这样的要求，就会对合作方式产生巨大影响。
3、目标公司的治理结构是否有特殊规定。
合作的最终展开必须落实到目标公司的治理结构上，只有在目标公司治理结构上能行使权利才算真正参与项目合作，否则更多的仅是一种财务投资。有些多方操盘的项目中，可能会在治理结构中设置一票否决权、一致行动人协议等特殊规定。
4、项目公司的重大合同及资产是否有潜在风险。
合作的最终营利是通过项目公司分红获得，如果项目公司的重大合同或资产存在潜在风险的，一方面会对交易估值产生影响，另一方面也会影响项目公司后续的盈利能力。
5、项目公司是否存在司法风险。
如项目公司是否有被诉案件、是否有被执行案件、是否有被行政处罚调查等案件，这些司法风险有可能会导致交易无法进行。
二、目标股权的调查重点
如前第一部分所述，现在的房地产项目合作主要都是股权合作，目标股权是形式上的交易标的，因此需要从如下方面调查目标股权的可交易性。
1、目标股权的持有主体是否真实。
实践中存在大量的股权代持情形，如果交易的目标股权系代持股权，则不仅要跟代持人办理相关手续，更重要的是要跟真正权利人达成交易协议。
2、目标股权的出资是否到位。
股东于公司而言最为重要的义务即为履行出资义务，如果目标股权尚未实际出资的，则受让方应当履行该出资义务。该问题会影响到交易对价。
3、目标股权是否存在转让的限制。
此处的可能限制会比较多，如有限责任公司的优先购买权限制，目标股权在交易时应当先行征得其他股东的同意，且其他股东有优先购买权；如目标股权的质押和查封等限制，在该等限制未涤除之前，目标股权将无法进行交易。
4、目标股权所对应的治理权重是否有特殊性。
如无特殊约定，应当是同股同权，即相同的股权比例在目标公司中对应的治理权重应当相同，但是目标公司章程可以作出特别约定，同股不同权。
三、目标房地产的调查重点
房地产项目的合作，不论何种合作模式，最终的落脚点都是回归到房地产本身。因此房地产项目合作的法律尽调的重中之重也在于目标房地产本身。
1、目标土地的取得是否合法。
近些年房地产项目的土地均是通过招拍挂出让，且根据原国土资源部的要求，基本实现了净地出让，因此目标土地的取得基本没有问题。但是早十几二十年的样子，很多土地出让在程序上是有瑕疵的，这可能会为将来的开发埋下“炸弹”。
2、土地出让金是否缴纳。
土地出让金的缴纳跟交易的资金计划直接挂钩，但更重要的是对《土地出让合同》履行的影响，如果未按时缴纳土地出让金，会产生逾期缴纳的违约金，更严重的还可能会导致《土地出让合同》被解约。
3、目标土地是否有闲置风险。
根据《闲置土地处置办法》的规定，土地闲置超过一年不到两年，收缴土地出让金 20%的土地闲置费，超过两年的可以无偿收回土地，这个后果是无法承受的。因此要调查土地交付情况、土地目前现状、土地闲置的具体原因等等。
4、目标土地的经济技术指标情况。
如土地的容积率、绿化率、建筑面积、建筑高度、建筑密度等经济技术指标关系房地产项目的定位和品质，需要作详细了解。
5、目标项目的证照是否齐全。
房地产项目的开发过程中应办许可事项很多，常见的如发改立项批复、环评批复、规划许可证、施工许可证、预售许可等，不常见的还有水土保持方案编制等，根据项目实际情况盘点所需的证照办理情况。
6、目标土地上设置的特定限制。
这种限制更多出现在土地出让文件中，比如不得分割销售、需要配件相关配套、一定年限内自持等。
良翰
良翰律师事务所，于2008年1月8日成立，在中国最具活力的 上海 虹桥商务区和中新合作 苏州 工业园区设立办公室，致力于在房地产和建设领域成为客户首选的法律服务伙伴，为客户提供更好的解决方案。
他们在房地产领域和建设工程领域有着多年丰富从业经验，在股权和税务专业建树颇丰，就复杂的合同条款，以及公司运营出现的重大技术和商业纠纷提供咨询和解决方案。
他们还把目光投向企业家的传承，致力于打造从企业的全生命周期到企业家的全生命周期的全方位法律服务。
良翰律师事务所诉讼小组的律师有着多年从事诉讼、仲裁的实战经验，代表国内外多家企业就房地产和建设工程领域的复杂争议，参与在中国不同层级法院和仲裁机构的争议解决，他们善于运用诉讼可视化和项目管理的工作理念，熟练运用法律科技，有着出色的庭审表达能力和谈判能力，被客户誉为“优秀的商业诉讼律师团队”。
方赞 律师
良翰律师事务所房地产组合伙人，主要执业领域为房地产领域以及政府法律服务。
方赞律师为多家房地产开发企业如万科、华润、中铁建等大型房企的开发和诉讼业务，外资企业、政府采购与招投标代理机构提供日常的劳动人事管理、经营销售、公司股权等咨询和专项服务。方律师也参与累计十余部法规、规章和规范性文件的后评估工作。
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