来源:霍普股份 ID:HYPARCHI
根据在全国各地的公寓项目经验，我们发现，在对于北向户型的抗性分析上，全国大致可以划分为这样三个区域：
北向户型的解题办法
1.基本不能接受北向户型的地区
主要是秦淮线以北的北方区域，从典型的北方公寓平面中不难看出，由于市场对北向户型的巨大抗性，在建筑单体设计时，北侧宁可做两户较大的东西向户型，也不做更符合标准化和小面积低总价原则的三户北向户型。应对这样的地区，我们可以通过调整建筑单体在总图上的形式，做成朝向东南和西南的鞭炮状户型，保证所有户型的朝向均好性。
2.对南北朝向不敏感的地区
首先是四川盆地地区，由于山区多雾，常年日照不够充沛，所以南向的日照优势并不明显，因此对于户型的朝向并不敏感。另外，同样是对北向不敏感的华南地区，由于四季阳光充沛，甚至在夏季还可能会有北向日照，对北向户型抗性不大，反而是对西晒较为介意。在标准层设计的时候，需要注意规避西向户型。而东向，东南向是比较受欢迎的朝向，可以设置略大的户型。
3.对北向户型有一定抗性的地区
主要是华东大部分区域，和西南的部分区域。在这样的情况下，我们在不同项目中，根据项目特性，也研发了不同的应对产品，减少销售抗性。常见做法有：压缩北向户型单户面积，减少总价；北向赠送大面积露台，北向设置大面宽小进深舒适户型，或者通过对跃的方式，使得每一户都能够有一个朝南的开间等。
得房率资源的优化产品
公寓产品由于疏散宽度的要求，通常情况下，走廊和楼梯的面积都会更大一些，消防前室的面积要求也会更大，因此相对与住宅产品，公摊面积会更大，尽管通过在一个标准层内布置更多户数的办法，可以拉高得房率，但相对与通常都是小户型的公寓产品来说，公摊面积仍然大大地影响了购买的使用面积。常见的公寓标准层得房率，大约在集中在77%-79%。以一千平米的标准层为例，我们做了三种常见布置形式的得房率理论模型比较，我们发现，点式的得房率最低。相比较而言，内廊式的得房率可能是相对较高的。
高得房率解题产品
我们在几个项目中做的另外一些途径的尝试：
在上海阳光城医学园区的项目中，我们利用满足单部楼梯加单部电梯的组合的最高层数和单层最多户数，设计了这样一个标准层，最终将得房率做到88%，使得建筑面积不到30㎡的户型，能够有足够的使用面积，做到4㎡明厨4㎡明卫的一室户户型。
在常州绿地世纪城的X街区，我们研发了X形对跃的产品，一样是明厨明卫的产品，通过对跃解决了朝向的问题，也实现了85%的得房率。
面宽资源的优化产品
传统公寓的一脚踢户型，面宽资源分配不合理，导致出现黑房间，黑卫生间，黑厨房，卧室和客厅混在一个空间中，功能分区不明确等等影响居住体验的缺陷。结合实际项目经验，大多是的公寓产品由于地库停车效率，柱网经济性等原因，大多会选择4.2-4.5m的面宽，在传统的公寓产品设计中，大多是将4米多的面宽做为一整个开面来使用，这样会导致一个房间空间多大，面宽浪费，而其他空间不得不通过间接采光，甚至是不能有自然通风采光。
通过合理的面宽分配，其实不难实现各个空间都有自然采光的效果，下图就是我们在南通绿地项目中的一次产品研究。
在将面宽重新分配之后，我们发现，很容易就实现了厅室分离。而且在得到独立的卧室之后，我们进一步解决了储藏收纳的问题，在40㎡的居室里，配置了近4㎡的U形步入式储藏间。
住宅化解题产品
在梳理了得房率，重新分配面宽之后，我们重新思考，在常见的柱垮设计内，是不是可以为40㎡的公寓户型实现更多可能：完整的起居空间，最好还能满足就餐；一个尺寸合理的独立卧室，甚至两个；足有面积的卫生间和厨房，必须要是全明的；另外，还要有写字台，有展示墙；要充足的储藏空间，最好是步入式的；室外阳台，解决洗晒需求；细了说，最好还要有独立的玄关，具备完整的临时储物功能。
双钥匙产品概念的引入
在实现了在公寓中创造更多居室的可能后，我们又引入“双钥匙”的概念，希望能为公寓产品带来更多亮点。“双钥匙”的概念是收到08年前后比较流行的“两代居”住宅产品的启发，也就是在一个产权下，可以通过双重门的设置，入户后又再分成两套相对独立的套房。
双钥匙户型做法列举：
做法1自主住大套房，出租小套房。
做法2年轻小夫妻带着孩子住大套房，父母住小套房。
做法3大套房自住，小单位改作办公室。
做法4小套房自住，大套房出租攒钱。
研究在公寓产品中，哪些功能是客户们更易于接受“公用”的，我们组织了对应的问卷调查和深度访问。在调查和访问的结果中，厨房，洗衣机，卫生间三个功能的公用接受程度依次降低，绝大部分人不愿意接受卫生间合用，而对于厨房的使用，首先是频率，公寓住户对厨房的使用频率多数在一周一到两次，明火烹饪的次数更少。由于订餐app的出现和推广，厨房的功能使用频次最高的依次是水槽，电冰箱，和微波炉。因此，我们根据双钥匙的概念，将公寓分成公共区域和套房区域两部分，在每个套房内，设置卫生间，洗衣机位置，并实现起居，储藏，陈列，就寝，学习工作等居住功能；将厨房和玄关功能剥离出来，置于公共区域内。结合不同城市的层高限制，不同项目的标准层布置形式，以及不同面积段要求，我们研发了20㎡，30㎡，40㎡三种产品。
双钥匙公寓研发产品一
5M层高，3M面宽,约20㎡套内销售面积
整套模式:我们将一层设计为起居空间，二层设计为二间独立卧室充分利用竖向空间，所有家具“立”起来，确保最大活动空间。采用精细化收纳设计，满足日常若有收纳需求，功能分配舒适。
分租模式:在户内打造立体空间，屋主住一层大套间，出租二层小套间。每套住户均带独立卫生间，享有公用厨房，以此保证户主与租客私密性。特别设计的可变家具令居室在工作室、二人约会、多人聚会多种模式轻松切换。
双钥匙公寓研发产品二
3.6M层高，4.2M面宽,约33㎡套内销售面积
整套模式:我们将一层设计为起居空间，夹层设计为二间主卧空间，所有家具“立”起来，确保最大活动空间，做瑜伽都施展得开。更做到精细化收纳设计，满足日常若有收纳需求，功能分配舒适。
分租模式:在户内打造立体空间，隔成三间卧室，楼上二间房，楼下一间房。每套住户均带独立卫生间，洗衣室，享有公用厨房，以此保证户主与租客私密性。
双钥匙公寓研发产品三
4.7M层高，4.5M面宽,约37套内销售面积，实得68至75㎡使用面积
整套模式:我们将一层设计为起居空间，二层设计为二间主卧空间家具布局合理，确保最大活动空间。精细化收纳设计，满足日常若有收纳需求，功能分配舒适。
分租模式:隔成三间卧室，楼上二间房，楼下一间房。各自卫生间独立，一层厨房共用。
主题公寓与更多可能
讨论了公寓产品的住宅化之后，我们希望再次回到公寓产品本身的属性上，寻找新的突破。它既是住宅又不止于住宅，极小化的单元设计，加上公寓本身的商业和办公的属性，给我们带来了更多的可能在互联网时代的今天，公寓产品除了满足居住功能之外，它的集聚效应还可实现扩展人脉，创业办公，在线短租等可能。
创客空间:结合共享式办公与独立式办公的优势，整合公共资源。提供将提供创业工作、居住和生活三位一体的功能服务。办公区分为开敞式办公和小单间办公两种，其中以小单间办公为主，设置包含2~10人办公桌的不同单间，同时将会议室，茶水间设置在公共区域。
短租平台:用户可通过网络或手机应用程序发布、搜索度假房屋租赁信息并完成在线预定程序。短租平台改变了人们的租住意识，它提高了投资客的收益率，保证长期有租户入住。
结语
小公寓产品的研发过程，始于“小”但不止于“小”。我们通过探索最小的人居空间，并将成果应用在公寓设计之中。如果把对于住宅的研究看作一部电影剧本，故事剧本涉及了“开发商”“投资客”“居住者（租户）”三个角色。我们在剧本中揣摩三个角色的心理活动，去发现三者的共同关注，以此设计出了40㎡两室和70㎡三室类住宅产品，20-30-40㎡双钥匙系列产品，多种公寓产品的解决思路，希望能在实际项目的应用中，实现“好卖”“好租”“好住”的研发初衷，为“开发商”，“投资客”，“居住者”带去更好的设计。
供稿：霍普股份研发中心Hyperlab
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