物业管理涉及的问题很多，适用的法律法规也较多，且有许多不明确，往往造成物业管理人员解释不能统一，很难以专业化；业主和物业使用人遇到问题时，也很难采用正确的思维，或者是不知道该找谁、该怎么办？因此造成诸多误会，介于以上原因，我们将物业管理实践中遇到的和可能遇到的问题，汇编成了物业管理100问。我们的解答主要依据是国家现行法律法规，当然，也许会有不尽然之处，权当抛砖引玉，欢迎磋商，现在就为大家带来100问上篇部分。
1、谁才是业主？建设单位（开发商）也是业主吗？
房屋的所有权人为业主。建设单位（开发商）对拥有所有权的物业而言也是业主。业主是随房屋的所有权变动而变动的。按照我国的法律规定，夫妻双方财产共有，因此作为配偶的另一方，也是共有权人，也算业主。
2、业主在物业管理活动中有权力和义务有哪些？ 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
3、哪些人是物业使用人？物业使用人哪些行为需征得业主的同意？
除了业主以外的物业使用人称为物业使用人。物业使用人使用、转租、装修所使用物业需征得业主的同意，必须出示业主书面委托或者合同。
4、准业主在购房时应注意些什么？ 首先认真阅读《商品房销售合同》，注意商品房购销合同应当明确以下主要内容?
（一）、用地依据、商品房座落位臵、商品房交付使用期限；
（二）、总价款、付款方式、付款时间；
（三）、使用面积、建筑面积(其中实得建筑面积、公用分摊面积应分别标明)；
（四）、商品房的销售方式(预售或现房销售)；
（五）、商品房屋的产权性质，产权登记约定的期限和有关方的责任； （六）、发生设计变更的约定；
（七）、关于商品房屋装饰、设备标准、房屋质量的承诺和责；
（八）、物业管理方式及售后保修、维修责任；
（九）、合同约定面积与实得面积发生差异的处理方式；
（十）、违约责任。
其次，房地产开发企业预售商品房时，必须向购买方出示《商品房预售许可证》。现房销售的，必须出示证明所售房屋合法的有关证件，并明确取得房屋所有权证的期限。
最后，建议你有可能的话，最好对开发商的声誉、建筑质量、物业管理现状进行考察。
5、建设单位（开发商）为什么有权代表业主与物业管理企业签订《前期物业服务合同》？
从法理上说：根据《物业管理条例》规定：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
从业主行使投票表决权可以依据拥有物业面积或者套数来决定而言，一个物业开发销售之初，开发商是拥有行使投票表决权最多的业主，因此他有权代表签订书面的前期物业服务合同。
6、建设单位（开发商）为什么要在售房前拟定《业主临时公约》？
根据《物业管理条例》规定： 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益
7、为什么建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示？
根据《物业管理条例》规定：建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
8、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，为什么签署遵守业主临时公约的书面承诺。建设单位与物业买受人签订的买卖合同为什么应当包含前期物业服务合同约定的内容？
物业接管前应当签订书面的前期物业服务合同。配合建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。臵业营销部门在物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
9、《前期物业服务合同》和《业主临时公约》的有效期限？
《前期物业服务合同》可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。《业主临时公约》的有效期限至业主大会成立制定《业主公约》时止。
10、《前期物业服务合同》和《业主临时公约》对业主有何法律效力和约束力？
开发商依法代表业主签订的《前期物业服务合同》和制定的《业主临时公约》，在前期物业管理中，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
11、业主接房时应出示哪些手续？应办理哪些手续？
业主接房时应出示以下手续：
1）、《商品房销售合同》，2）、业主身份证明文件，3）完清交房款项票据（含按揭手续），4）、开发商提供的交房通知单，5）、业主对遵守业主临时公约予以书面承诺。
应办理以下手续：
1）到物业公司财务部门交纳装修保证金和预交三个月的物管费；2）到买受房屋，当面验收房屋及附属设施设备，特别是水电设施，对厨卫进行关水试验，并让业主签收；3）签收《物业使用守则》等。
12、业主接房时应注意些什么？
1）到买受房屋，当面验收房屋及附属设施设备，特别是水电设施，对厨卫进行关水试验。2）签收《物业使用守则》，3）、了解并承诺遵守装修管理规定。
13、为什么要交纳装修保证金？
按照《合同法》有关规定，合同双方为了保证合同的履行，可以约定定金。所以为了监督装修人和装修企业的装修行为，物管企业可以要求交纳装修保证金。
14、建设单位（开发商）对空臵房为何要交纳物管费？
业主接房时为何也要交纳物管费？ 按照《物业管理条例》第42条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
15、成为业主后，业主对哪些物业具有所有权，对哪些物业只有共有权？
成为业主后，你对你买受的室内物业除共有权外的部份具有所有权；对以下物业只有共有权：住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、绿地、空场等。所以，你的所有行为应该尊重物业权属，不能理解为室内是我的，我可以随便装修，改变。
16、楼顶屋面属于顶层业主吗？
因为住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等均属共有权范围。所以楼顶屋面，你即便是顶层业主，你也没有所有权，你所具有的使用权也是有限的。
17、为什么业主装修房屋前要办理装修申请和装修协议？怎么办申请？
按照建设部《住宅室内装饰装修管理办法》，装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构（以下简称物业管理单位）申报登记。非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。
申报登记应当提交下列材料：
（一）房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；
（二）申请人身份证件；
（三）装饰装修方案；
（四）变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；
（五）涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案；
（六）委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。
非业主的住宅使用人，还需提供业主同意装饰装修的书面证明。装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。
18、哪些装修行为不能被允许？
住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：
（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；改变物业使用功能。
（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
以上所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。
19、哪些装修行为经上级主管部门批准后可以允许？
装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：
（一）搭建建筑物、构筑物；
（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
（三）拆改供暖管道和设施；
（四）拆改燃气管道和设施。
以上所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。
20、为什么业主委托的装修企业应具备相应的资质？
按照建设部《住宅室内装饰装修管理办法》，承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业，必须经建设行政主管部门资质审查，取得相应的建筑业企业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。装修人委托企业承接其装饰装修工程的，应当选择具有相应资质等级的装饰装修企业。
21、装修人、装修企业如何与物业管理企业签订协议并按规定交纳保证金？
按照建设部《住宅室内装饰装修管理办法》，装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。
住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：
（一）装饰装修工程的实施内容；
（二）装饰装修工程的实施期限；
（三）允许施工的时间；
（四）废弃物的清运与处臵；
（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；
（六）禁止行为和注意事项；
（七）管理服务费用；
（八）违约责任；
（九）其他需要约定的事项。
按照《合同法》有关规定，合同双方为了保证合同的履行，可以约定定金。所以为了监督装修人和装修企业的装修行为，物管企业可以要求交纳装修保证金。
22、装修企业提供的装修业务保修期为多久？如何追究其责任？
在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。
23、建筑企业对物业哪些部位具有保修责任?保修期多久？如何计算？
2000年6月30日后竣工的建筑，按照《房屋建筑工程质量保修办法》，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；
（五）装修工程为2年。
其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。保修期自竣工之日起计算。
24、如何鉴别保修责任？如何处理保修问题？
下列情况不属保修范围：
（一）因使用不当或者第三方造成的质量缺陷；
（二）不可抗力造成的质量缺限；
（三）超过保修时限的。
保修期内出现属保修范围内的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。
施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。保修费用由质量缺陷的责任方承担。
25、如何鉴定房屋是否属危房？不超过0.3毫米的轻微裂纹属允许范围吗？
危房鉴定由具有相应资质的鉴定部门，根据《危险房屋鉴定标准》进行鉴定，其他任何人均无权随意判定某栋房屋属于危房。不超过0.3毫米的轻微裂纹属允许范围，由业主自行处理。
26、保修期满以后，维修问题谁负责？
保修期满以后，由引起问题的业主负责维修，可以委托物业公司有偿维修。
27、毗邻业主室内房屋和装修质量问题引起的损害第一责任人是谁？
第一责任人是出现问题的业主。第一责任人可以追溯相关责任人的责任。
28、公建设施设备的维修谁负责？谁承担费用？
保修期满后或非责任人造成的公建设施设备的维修由物业公司负责，费用由全体业主承担。
29、如何处理装修垃圾物？我交纳了装修垃圾清运费，是否可以随便放臵装修垃圾物？
住宅室内装饰装修过程中所形成的各种固体、可燃液体等废物，应当按照规定的位臵、方式和时间堆放和清运。严禁违反规定将各种固体、可燃液体等废物堆放于住宅垃圾道、楼道或者其他地方。交纳了装修垃圾清运费，应当由物业公司统一清运处理，但必须按规定堆放，不可以随便放臵装修垃圾物，否则可以按清运处理发生的实际费用的2－3倍追收相应费用。
30、专项维修资金如何筹措？如何使用？
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
31、我没有和物管企业签订合同，我能不交物管费吗？
因为物业管理区域内全体业主组成业主大会，因此不论你参加没有你均是其成员，同样承担成业主大会共同承担的义务，业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，因此物业服务合同你必须履行，物业服务是整体提供，集体消费，个人交费的形式。所以你不能不交物管费。
32、业主大会怎么组成？我没参加业主大会会议，我可以不承认业主大会和大会决议吗？业主大会是法律主体吗？
因为物业管理区域内全体业主组成业主大会，因此不论你参加没有你均是其成员，你必须
承认业主大会和大会决议，因为业主大会由物业管理区域内全体业主组成，所以业主大会是法律主体，他（由全体业主组成）可以承担民事责任。
33、业主大会的主要职责是什么？
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
34、业主委员会怎么组成？她如何行使其权力和履行义务？业主委员会不是法律主体，她代表业主作出决定有法律效力吗？主要职责是什么？
业主委员会由业主大会选举产生，她代表业主大会行使业主的权力。她通过业主公约，按照业主大会议事规则和业主大会作出的其他规章制度行使业主自治的权力。她按照《物业服务合同》对物业公司的服务行为行使监督权力，她的主要职责是：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）监督业主公约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
她不是一个法律主体，但是业主大会是法律主体。目前的法律体系中，业主委员会是一个权力和义务不相称的组织，权力也无明显约束。
35、业主在首次业主大会会议上的投票权依据什么来确定？
业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
36、业主大会会议采取什么形式？应当有物业管理区域内持有多少以上投票权的业主参加？
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。
37、业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权多少以上通过。哪些事情和决定必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过？
业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
38、业主公约应当对哪些事项依法作出约定？业主公约对全体业主具有约束力吗？
业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
39、业主大会议事规则应当就哪些事项作出约定？
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
40、怎样理解业主大会、业主委员会、居民委员会的相互关系?
一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构，居民委员会对业主大会和业主委员会是协助和指导关系。业主委员会有些事项，按《物业管理条例》应告知居民委员会。
41、一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理吗？
是的，按照《物业管理条例》的规定：一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。 42、由谁与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同？ 物业服务合同应当对哪些内容进行约定。
业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。其行为是代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
43、业主根据什么约定交纳物业服务费用？如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，如其拒交应业主负连带交纳责任吗？
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
44、如何选聘和解聘物业公司？
国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。，选聘和解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
45、物管费收费标准如何确定？物管费由哪些内容组成？
物业服务费用分为包干制和酬金制。
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1）、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2）、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3）、物业管理区域清洁卫生费用；
4）、物业管理区域绿化养护费用；
5）、物业管理区域秩序维护费用；
6）、办公费用；
7）、物业管理企业固定资产折旧；
8）、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9）、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
46、物业服务的主要内容有哪些？
（一）、房屋修缮及其管理、装修管理等；
（二）、房屋各类设施的日常运营、保养、维修与更新；
（三）、环境卫生管理；
（四）、绿化管理；
（五）、治安管理；
（六）、消防管理；
（七）、车辆道路管理；
47、业主是主人，想要物业公司做什么都可以吗？
当然不可以！物业管理公司只是依据合同约定的范围、项目、标准提供管理服务。这种想法反映了一些业主对物业管理的肤浅认识，成为一些业主无理取闹、产生不必要纷争的认识根源。谁都知道，任何权利都是有限的，即使是专制权利。在物业管理范畴之内，业主与物业管理企业都受合同的约束，合同的双方是两个平等主体之间服务与被服务关系，它们不是从属与被从属关系、依附与被依附关系。只有对合同条文的服从，没有对人的服从。
48、物业服务区域内的所有事情，物业公司都必须负责吗？
物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。因此，物业公司只对物业服务合同内的约定事项提供管理服务，只有在物业管理企业未能履行物业服务合同的约定时，才对因此而造成的损害、损失负责。
49、我虽然已是业主，但我还没有入住，我可以不缴物管费吗？
不可以！按照《物业管理条例》第42条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
首先，物业公司是按《前期物业服务合同》约定收缴物管费的，《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力。
其次，物业管理服务的直接认定对象是物业的物权，因此原由开发商交纳的物管费，当物权发生转移时，就应该同时发生物管费交费义务的转移。
再者，物业服务的方式是整体提供，集体消费，个人交费的模式，因此只对物权划分，并不对业主是否入住进行区分。
50、如果有业主不缴物管费，他（她）侵犯哪些权力人？哪些人（包括法人）可以追偿？
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
他（她）侵犯以下权力人：开放商、业主大会、物业公司。
首先业主作为小区公共财产的全体共有人，应尽到共有人分担义务的责任，开发商和物业公司签定的《前期物业服务合同》是作为小区公共财产的全体共有人的法律上的委托人。如果有业主拒绝分摊应由其分摊的物业管理费，开发商根据《民法通则》第七十八条规定的共有权人的权力和义务，有权对该业主提起诉讼。同时，面对拒绝交纳物业管理费的业主，同样业主委员会和物业公司签定的《物业服务合同》是作为小区公共财产的全体共有人的法律上的委托人。业主委员会根据《民法通则》的这条规定，也有权对该业主提起诉讼。开发商或业主委员会对业主提起诉讼是根据法律的规定。物业公司对欠费业主提起诉讼是根据“合同”。
声明：本微信公众号所载图文除原创外均来自网络，如涉及版权敬请指出，以便我们及时删除或妥善处理。
联系客服
