淮风晓月值不值得买

城南的几个盘陆陆续续上线了，今天先说说上铁淮风晓月吧。

淮风晓月所在的赛虹桥G68地块位于凤台南路规划观云路交汇处，靠近凤台南路，距离虹悦城很近，跟河西一路之隔。G68地块是2020年11月被上铁37亿元拿下的，楼面价25646元/㎡。

这个地块相当于是为上海铁路定制的一个地块，因为根据地块出让条件，竞买人必须需将宁芜铁路改造工程的铁路场站、线路工程等统一联建。这也意味着，困扰着南京人多年的宁芜铁路外绕，又往前推进了一步。

G68地块也是安德门货场铁路土地综合开发项目一期地块，后面还有二期商业、教育用地以及三期住宅用地，估计还是上铁的。

淮风晓月整个社区共9栋26-33层高层住宅，地上建筑面积约14.4万平方米，主要功能为住宅、商业及配套用房，容积率2.8。

淮风晓月主力户型就两种，110㎡三房两厅两卫和137㎡四房两厅两卫。

110㎡户型三房两厅两卫，三开间朝南，南向双阳台，客卫没有做干湿分离，主卧套房设计，L型衣帽间，带飘窗，主卧的空间感还不错，北侧书房也带飘窗。110㎡户型的玄关位做的不是很好，导致整个餐厅的部分空间感比较差。

137㎡四房两厅两卫，三开间朝南，南向双阳台，这个户型的客卫做了干湿分离，主卧套房设计，步入式衣帽间，带飘窗，北侧的书房和卧室也均带飘窗。

这个户型做的蛮差的，一个是开间数量比现在市场上主流的四房产品要少，这就意味着采光面要差一些，另一个就是通过缩短面宽腾出的进深空间，却被主卫和步入式衣帽间占用了，并没有做出应有的纵深感，主卧和南向次卧依然是比较局促的感觉。

再来看一下装修，因为装修包的放风价是2500元，所以拿来跟那些动辄四五千的装修包比其实不是太合适，看看在2500的这价位上，是不是具备性价比吧。

三大件是大金的中央空调、博世的地暖、百朗的新风，全屋铺设墙布，阳台落地窗，西门子的厨电，这个配置还是不错的，不过其他的装修材料就比较一般了，比如全系科勒的卫浴，没有洗碗机等等，基本上就是以前没有装修包的3w出头刚需盘的配置，或者略作升级，另外，在装修的细节上还有优化空间，确实有点粗糙了。

从产品自身的属性来说，总体评价不是太高，尽管装修包的价格不贵，但是可以优化的地方还是有很多。

再看看周边的配套。

因为身处河西新城、老城区的附近，周边的配套还是很丰富的。

公共交通上，8号线地铁就是在宁芜铁路外绕之后留下的原址上建设，不过这条线路跟宁芜铁路强相关，估计短期实现的可能性不太大，周边地铁挺多，但是都不是那种特别近的。

教育上，淮风晓月周边有新的小学教育地块，估计大概会是新学校；初中的话，周边有两所初中，雨花台中学和共青团路中学，两个学校的学区画的都不是很整齐，飞地特别多，现在也不是很好确定。

商业上，淮风晓月距离虹悦城很近，距离河西、主城也很近，周边商业配套算是比较丰富的，生活比较便利。

淮风晓月这个项目，大家会比较关注两点，第一个是凤台南路的高架噪音，还有一个就是宁芜铁路，目前项目给出的解决措施，主要就是贴近凤台南路的几栋楼，北侧会安装三玻两腔的隔音玻璃，不是全部安装，这个需要注意一下。

淮风晓月这个盘，大的区位上属于雨花西路—雨花南路—长虹路—凤台南路合围形成的赛虹桥旧改片区，这个片区最大的优势就是距离主城、河西新城、软件大道就业中心都很近，所以城南的地缘客、软件大道及河西刚需客群都会产生一定的购买力共振，这点是软件大道、雨核、人居森林所不能完全具备的。

另外，未来随着整个片区的开发以及宁芜铁路的外迁，目前相对闭塞感、割裂感较强的环境也会得到一定的改善。

不过去看了一下，这个片区，目前还没开始大规模拆迁，城市面貌暂时不咋滴，还有非常多的工业用地，就是个城中村的状态，今天去拍了几张照片，旧改拆迁，难度和工作量也并不小。

亚东观云国际俯瞰图

南京四建混凝土构件厂附近

淮风晓月的小区位相对差一些，紧贴着凤台南路高架，开发商在噪音处理上也不算完美，这个未来可能是一种隐患吧。

淮风晓月周边有不少楼盘，距离淮风晓月最近的凤凰和美，也是一个高架 铁路盘 高层住宅，2011年交付，户型和装修都不是太好，但是依然可以卖到4.5w左右。

马路对面的禹州吉庆里，是一个次新二手房，也是贴着高架，不过没有铁路的困扰，户型、装修也不错，目前基本上站稳5w 。

不过这两个都是雨花实小 共青团路中学的学区配置，有一定的学区溢价，淮风晓月还不好简单的拿来跟这几个小区对标然后做加减法。

另外，即便我上面吐槽了不少淮风晓月的品质，也必须要承认，淮风晓月品质的好与不好，是基于2500的升级包以及与周围竞品的比较下得出的结论，而淮风晓月目前的三大件精装房在品质以及相对现代化的户型设计，依然要远胜10年前的产品。

最后说一下我对淮风晓月的整体评价。

1、大的区位还行，这个板块可以很好的满足周边的地缘改善 周边就业人群的置业需求，就算拆迁难度大，但是得益于主城边的区位，以及周边相当成熟的配套，购买力强劲。

2、淮风晓月没有挖底跃，4.1 0.2 0.25的价格，在这个毗邻主城、对望河西的地方，肯定是不坑的，当然也谈不上什么大鸡腿，物有所值吧，考虑到其5-6成的首付比例，250w左右首付的家庭，如果不想去江北，或者去铁心桥、岱山、人居森林这些相对“比较偏”的地方，这个盘依然值得考虑。

3、淮风晓月无论是户型设计还是装修品质，都谈不上出色，再加上紧贴高架的问题，这个盘未来的潜力不是太大，建议投资、改善家庭或者对品质比较在意的家庭谨慎。

4、淮风晓月的小户型比较正常，大户型相对弱一些，结合周边二手房成交的情况，不考虑价格的情况下，选择小户型的稳妥程度要比大户型要高一些，哪怕这是个两梯四户的产品。

最后放一张这个片区的土地利用规划图吧，大家可以跟上面的土地利用现状图对比一下。